[學(xué)習(xí)]房地產(chǎn)估價課件第八章地價評估

1、2008.1,第八章 地價評估,1,第八章 地價評估,一、基準(zhǔn)地價及其它地價二、宗地地價的評估,2008.1,第八章 地價評估,2,一、基準(zhǔn)地價及其它地價,（一）地價體系 (二)基準(zhǔn)地價 (三)標(biāo)定地價 (四)出讓底價 (五)交易價,,2008.1,第八章 地價評估,3,（一）地價體系,在土地市場的交易和管理中，形成了各種地價。按形成方式可分為基準(zhǔn)地價、交易底價和征稅價格； 不同的土地價格具有不同的概念、內(nèi)涵和作用

2、，共同構(gòu)成地價體系，共同滿足土地市場交易、管理需要的價格系列。,,,2008.1,第八章 地價評估,4,,我國已形成了以基準(zhǔn)地價和標(biāo)定地價為核心，包括出讓底價和市場交易價等在內(nèi)的地價體系。 其中基準(zhǔn)地價反映宏觀地價水平，標(biāo)定地價、出讓底價、市場交易價屬于宗地地價。,,2008.1,第八章 地價評估,5,(二)基準(zhǔn)地價,1．基準(zhǔn)地價的含義2. 基準(zhǔn)地價的基本特征3．基準(zhǔn)地價的主要作用,,2008.1,第八章 地價評估,6,1

3、．基準(zhǔn)地價的含義,基準(zhǔn)地價是政府對各級土地或均質(zhì)地域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型分別評估的土地使用權(quán)平均價格，是分用途的土地使用權(quán)平均價格，對應(yīng)的使用年期為各用途土地的法定最高出讓年期，有政府組織或委托評估，評估結(jié)果需經(jīng)政府認(rèn)可。 基準(zhǔn)地價的評估是以城鎮(zhèn)整體為單位進(jìn)行的，是該地區(qū)土地等級、特定用途、一定時間內(nèi)的使用權(quán)平均價格。,,2008.1,第八章 地價評估,7,2.基準(zhǔn)地價的基本特征,基準(zhǔn)地價是代表土地市場正常

4、水平的價格，并能客觀地反映城市地價規(guī)律，是現(xiàn)行政策下的指導(dǎo)價格，但不是計劃價格，不是理論價格。一般而言，基準(zhǔn)地價有以下一些基本特征： 1.全域性。城市內(nèi)的任何一個區(qū)域的土地，應(yīng)有至少一種用途類型的基準(zhǔn)地價。,,,2008.1,第八章 地價評估,8,,2．權(quán)威性，基準(zhǔn)地價一般由政府組織有關(guān)專家組成的專門估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行估算，并由政府審定、認(rèn)可和定期公布，因而具有權(quán)威性。3．分用途。同一區(qū)域中，不同土地利用類型的土地，有不同的基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)。

5、4.平均性?；鶞?zhǔn)地價對應(yīng)地價區(qū)、地價片(內(nèi)部特性相對均一的區(qū)域)，是某地區(qū)土地等級、特定用途、一定時間內(nèi)的平均價格(非簡單平均)。,,2008.1,第八章 地價評估,9,,5．有限期?；鶞?zhǔn)地價是有限年期的土地使用權(quán)價格，按國家規(guī)定，不同用途土地使用權(quán)的出讓最高期限是不一致的，則不同用途基準(zhǔn)地價的年期也不同。,,2008.1,第八章 地價評估,10,3．基準(zhǔn)地價的主要作用,(1)企業(yè)投資預(yù)算的參考?；鶞?zhǔn)地價客觀地反映了土地價值量大小及變

6、動趨勢，表明了土地利用的經(jīng)濟(jì)效果； (2)為國家計征土地使用稅、土地增值稅等稅費提供依據(jù)； (3)加強(qiáng)國家宏觀管理的手段，調(diào)整經(jīng)濟(jì)活動在空間布局的經(jīng)濟(jì)杠桿，是政府制定地價政策、宏觀調(diào)控土地市場的依據(jù)； (4)進(jìn)一步評估標(biāo)定地價、出讓底標(biāo)等宗地地價的基礎(chǔ)，起到估算初值和修訂初始值的作用。,,2008.1,第八章 地價評估,11,(三)標(biāo)定地價,1．標(biāo)定地價的含義 標(biāo)定地價是政府根據(jù)管理需要，評估的具體宗地在

7、一定使用年期內(nèi)在正常土地市場和正常的經(jīng)營管理條件下及政策作用下某一期日的土地使用權(quán)價格。 標(biāo)定地價是宗地地價的一種，由政府組織或委托評估，并被政府認(rèn)可，作為土地市場管理的依據(jù)。,,,2008.1,第八章 地價評估,12,,標(biāo)定地價的評估方法與一般宗地估價方法相同，即可采用基準(zhǔn)地價修正法和一般估價方法進(jìn)行估價?；鶞?zhǔn)地價修正法是根據(jù)地塊使用年限、市場行情、地塊大小、形狀、容積率限制、微觀區(qū)位等條件，通過系數(shù)修正進(jìn)行評估。一般估價方

8、法則是根據(jù)市場資料直接評估。,,2008.1,第八章 地價評估,13,2．標(biāo)定地價的主要作用,(1)確定土地出讓價格的依據(jù)； (2)標(biāo)定地價是國家行使優(yōu)先購買權(quán)的依據(jù)； (3)劃撥土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓、出租、抵押時補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金的標(biāo)準(zhǔn)。 (4)核定地產(chǎn)增值，征收土地增值稅和管理地產(chǎn)市場的標(biāo)準(zhǔn)； (5)企業(yè)清產(chǎn)核資和股份制企業(yè)中土地資產(chǎn)評估、作價人股的標(biāo)準(zhǔn)。,,2008.1,第八章 地價評估,14,(四)

9、出讓底價,出讓底價，是政府根據(jù)正常市場狀況下地塊應(yīng)達(dá)到的地價水平，綜合考慮各種政策因素的影響，確定的某一塊土地出讓時最低的控制價格標(biāo)準(zhǔn)。 它也是土地使用權(quán)出讓時政府首先出示的待出讓土地的最低地價的依據(jù)和確認(rèn)成交地價的基礎(chǔ)。在我國，政府壟斷了土地供應(yīng)量，其出讓土地的價格將對整個土地市場的地價產(chǎn)生重要影響。因此，出讓底價要兼顧當(dāng)前利益和長遠(yuǎn)利益綜合確定。,,2008.1,第八章 地價評估,15,(五)交易價,交易價，是土地使用權(quán)

10、轉(zhuǎn)移雙方按照一定的法律程序，在土地市場中實際達(dá)成的交易價格。市場交易價一般是具體宗地一定使用年期的現(xiàn)實交易價格，是交易雙方收支地價款的標(biāo)準(zhǔn)，也是契稅、土地增值稅的計稅基礎(chǔ)。交易價一般通過協(xié)議、招標(biāo)、拍賣而實現(xiàn)，反映市場供求、政策因素、經(jīng)濟(jì)形勢、地價政策、交易雙方心理等各要素綜合作用于某一宗地在某一時刻的價格。,,2008.1,第八章 地價評估,16,二、 宗地地價的評估,（一）宗地地價概念（二）宗地地價評估程序（三）宗地地價的

11、估價方法,,2008.1,第八章 地價評估,17,（一）宗地地價概念,宗地地價，是一宗土地的一定權(quán)利狀態(tài)在某一時點下的價格。 在我國，這一定權(quán)利狀態(tài)主要是有限期的土地使用權(quán)，標(biāo)定地價是宗地地價的一種，它是政府認(rèn)可的一種土地價格。出讓價、交易價等也是宗地地價，是市場成交價。,,2008.1,第八章 地價評估,18,（二）宗地地價評估程序,接受委托 確定估價基本項目(對象、目的、時點) 估價計劃(人員、資料、

12、時間、估價方法) 資料收集與實地勘察(一般資料和個別資料) 選擇估價方法 估價 確定估價結(jié)果。,,,,,,,,2008.1,第八章 地價評估,19,（三）宗地地價的估價方法,1.市場比較法2.收益法3.假設(shè)開發(fā)法4.成本法,,2008.1,第八章 地價評估,20,1.市場比較法,市場比較法是在同一市場條件下，根據(jù)替代原則，以條件類型或使用價值相同的土地交易實例與待估宗地加以對照比較，在兩

13、者之間就影響該土地的交易情況、期日、區(qū)域及個別因素等進(jìn)行修正，求取待估宗地在評估基準(zhǔn)日地價的方法。,,,2008.1,第八章 地價評估,21,,運用市場比較法，一般需要做因素修正，因而難度較大，要求估價者有豐富的估價知識和經(jīng)驗。適用于地產(chǎn)市場發(fā)育較好、有許多交易實例的地區(qū)。用市場比較法評估土地價格，除對可比實例進(jìn)行交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正外，還應(yīng)根據(jù)使用年期、容積率等因素進(jìn)行修正。,,2008.1,第八章

14、地價評估,22,2.收益法,收益法，也叫地租資本化法，是以土地資本化率將土地在將來所能產(chǎn)生之期待純收益折算現(xiàn)值的總和，求取待估土地價格的方法。由于土地的固定性、永續(xù)性，使得土地的所有者能期待在未來年間持續(xù)取得純收益，所以純收益的資本化可以作為土地價格。,,,2008.1,第八章 地價評估,23,,收益法適用于有收益(如出租、商業(yè)、工業(yè)用地)或潛在收益的土地的估價。利用收益法得到的估價結(jié)果的可信度與準(zhǔn)確度取決于土地純收益、資本化率的準(zhǔn)確程

15、度。,,2008.1,第八章 地價評估,24,,例：某市N公司以A、B兩塊土地租用價出資人股，現(xiàn)評估土地在2000年8月31日的價值作價人股。合同總租期25年，即從2000年9月1日至2025年8月31日止。1)A場地情況：現(xiàn)有熟地50 000m2，2000年9月1日投入使用;2)B場地情況：面積為85 000m2，2009年3月10日投入使用。3)已知該市土地資本化率為8％，A、B地塊正常使用年期的土地價格分別為1 000元／m2和

16、1 250元／m2。求A地塊單位現(xiàn)值；B地塊單位現(xiàn)值： A、B兩地塊的年收益為80元／m2和100元／m2。根據(jù)公式得出A地塊(n=25年)和B地塊(n=16．5年)的評估值，并將B地塊貼現(xiàn)到2000年8月31日(n1=8．5年)。,,2008.1,第八章 地價評估,25,例：辦公用房租金測算,(1)評估對象基本情況：評估對象位置是北京市豐臺區(qū)草橋某宗地；建筑年代是1992年；建筑面積1015m2，總造價137萬元，每平方米造價為

17、1350元/m2。(2)評估基準(zhǔn)日：1993年3月20日。（3）估計建筑物還可使用50年，殘值率為2%；年修繕費為年折舊費的80%；年保險費為造價的0.2%；年管理費為年折舊費、年修繕費、年利息總和的1/9；年利潤為造價的12%；年稅金為年折舊費、年修繕費、年利息、年保險費、年管理費、年利潤總和的13.64%；地租為245元每平方米。計算單方年租金及總年租金。,,2008.1,第八章 地價評估,26,3.假設(shè)開發(fā)法,假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法

18、，是將某一待估土地上全部建筑物的銷售價格減去正常建造成本、正常利潤、稅金、利息，從而求得該地塊價格的一種土地估價方法。 利用剩余法估價應(yīng)遵循土地最有效利用原則，正確確定土地最佳利用方式。在具體應(yīng)用中，應(yīng)正確確定房地總價值或土地開發(fā)完成后的總價和房產(chǎn)價值或土地開發(fā)費用。,,2008.1,第八章 地價評估,27,4.成本法,成本法在土地估價上的運用就是成本法。成本法的基本思路是把對土地的所有投資，包括土地取得費和基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費兩大