[學習]個人購房貸款業(yè)務的法律審查

1、個人購房貸款業(yè)務操作手冊培訓資料,個人購房貸款業(yè)務的法律審查,,根據(jù)操作流程分為兩個部分:第一部分 按揭項目貸款授信的法律審查第二部分發(fā)放貸款的法律審查,第一部分按揭項目貸款授信的法律審查,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主體資格的審查項目的審查申請按揭貸款授信手續(xù)的審查,重點是對主體資格證明文件的審查（1）企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照 審查內(nèi)容包括：營業(yè)執(zhí)照內(nèi)容與公司章程相關內(nèi)容是否一致？經(jīng)營范圍是否合法？公司是否按規(guī)定及時進

2、行年檢 ？必須審查公司營業(yè)執(zhí)照原件，或提供加蓋公司印章（注明“與原件核對一致”）的復印件，必要時要在登記機關核實真實性。（2）稅務登記證審查內(nèi)容包括：是否按規(guī)定及時進行年檢？必要時要到稅務機關核實公司是否欠繳稅款？,（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主體資格的審查,（3）公司章程 審查內(nèi)容包括：是否為公司最新的章程？章程是否有股東簽名？是否經(jīng)過登記機關登記？章程內(nèi)容有無違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定？ 章程對法定代表人有哪

3、些規(guī)定？章程對公司向銀行融資有無特別約定，如有約定，是否按約定的條件或程序向銀行提供有關法律文件？公司章程對擔保有無特別約定？必須審查公司章程原件，或加蓋公司印章（注明“與原件核對一致”）的復印件，必要時去工商行政管理部門核實公司章程的真實性。公司章程原件或加蓋公司印章的復印件作為重要信貸檔案保存。,（4）資本情況審查內(nèi)容包括：公司的注冊資本是否滿足法律規(guī)定的最低限額？嚴格審查公司注冊資本及實收資本是否真實？主要是通過

4、審查驗資機構提供的驗資證明，核實實收資本到位情況，防止虛假出資或抽逃出資，并注意營業(yè)執(zhí)照中的注冊資本與公司章程的規(guī)定是否一致。審查是否按公司章程的規(guī)定分期繳納？對于未按期交納的，要查明原因，督促公司股東按期繳足資本金；未繳足資本金而需要審批貸款的，應在限制性條款中要求將按期繳納作為發(fā)放貸款的前提。,（5）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資質 審查內(nèi)容包括：開發(fā)資質證明是否有效？開發(fā)的項目面積是否符合開發(fā)資質的規(guī)定？（6）法定代表人

5、 審查內(nèi)容包括：公司章程規(guī)定的法定代表人是誰？與營業(yè)執(zhí)照上是否一致？公司章程對法定代表人是如何確定的，其權限有無特別限制？ 與銀行簽署的各種法律文書是否是法定代表人或授權代理人的簽字？（7）其他材料，如機構代碼證、開戶許可證、貸款卡等。,（重點是對以下法律文件的審查）審查的法律文件包括： （1）立項批復（2）國有土地使用權證（3）建設用地規(guī)劃許可證（4）建設工程規(guī)劃許可證（5）建筑工程施工許可證（6）預（銷）

6、售許可證上述法律文件審查的關健: 是否完整、有效、合法？ 證件內(nèi)容中項目開發(fā)主體、名稱、地址、面積是否前后一致？ 證件取得時間是否有序？（如有不一致或無序之處應附有權機關證明或合理說明。）,（二）項目的審查,重點是審查股東（大）會決議、董事會決議 審查內(nèi)容包括：依據(jù)公司章程，審查公司是否提供了相應的董事會或者股東會、股東大會決議？ 如果公司章程沒有對此作出規(guī)定，我們要求提供由股東會或股東大會作出的決議(按照總行

7、的要求)。擔保是否超過規(guī)定的限額？ 公司章程對擔保的總額或單項擔保數(shù)額作了規(guī)定的，董事會或者股東會、股東大會在作出擔保決議時，不得超過規(guī)定的限額。,（三）申請貸款授信手續(xù)的審查,第二部分發(fā)放貸款的法律審查,第一次法律審查第二次法律審查,1、借款人主體資格審查（1）完全民事行為能力的要件（2）主體資格證明文件審查內(nèi)容包括：身份證明的名稱、有效期、發(fā)證機關等事項。,（一）第一次法律審查,2、貸款手續(xù)的審查（1）婚姻證明

8、（2）購房合同（3）首付款依據(jù)（必須符合規(guī)定的比例、單證）（4）收入證明（5）財產(chǎn)共有人同意將所購房屋設定抵押的承諾書（6）證明所購房屋符合人民銀行的規(guī)定的相關資料（住房必須是主體結構已經(jīng)封頂；商業(yè)用房必須竣工驗收合格）（7）授權委托書（有代理人的,是否有書面授權？授權權限、期限是否明確？有限代理事項是否超越授權范圍？）,根據(jù)《轉發(fā)省分行關于啟用信貸業(yè)務的通知》［川農(nóng)行營辦發(fā)（2006）77號］要求主要內(nèi)容包括：（1）合