區(qū)域寡頭結(jié)構(gòu)下房地產(chǎn)企業(yè)默契合謀行為研究.pdf

1、二十世紀(jì)七十年代末至今，住房制度改革使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從無到有、從小到大，逐漸成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，極大地帶動(dòng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。但是在房地產(chǎn)市場(chǎng)化過程中，卻一直伴隨著種種市場(chǎng)失靈、政府失靈現(xiàn)象。首先，我國(guó)房?jī)r(jià)收入比常年平均高達(dá)12倍以上，房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了消費(fèi)者實(shí)際購(gòu)買力。其次，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著明顯的高空置率與高房?jī)r(jià)共存的“雙高悖論”。再次，我國(guó)保障性住房與商品房的供給呈倒掛之勢(shì)，供求結(jié)構(gòu)的嚴(yán)重失衡違背了我國(guó)住房制度改革的初衷。最后

2、，政府對(duì)高房?jī)r(jià)“防止-抑制-遏制”的態(tài)度轉(zhuǎn)變過程中，我們可以發(fā)現(xiàn)調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈收效甚微。
　　 本文認(rèn)為，造成我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)缺失、房?jī)r(jià)高企等市場(chǎng)失靈現(xiàn)象的原因之一是區(qū)域性寡頭壟斷結(jié)構(gòu)趨勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)的默契性合謀行為。根據(jù)哈佛學(xué)派“SCP”范式，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)決定市場(chǎng)行為，繼而決定市場(chǎng)績(jī)效。因此，探究房地產(chǎn)市場(chǎng)和政府的雙重失靈，必須先對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的演化和現(xiàn)狀進(jìn)行分析。本文將我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的演化分為三階段：第一，住房

3、制度改革之前，我國(guó)實(shí)行高度集中的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，住房供給行政性壟斷是最大特點(diǎn)；第二，房改至貨幣化改革之前，房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域性特征顯現(xiàn)，國(guó)有企業(yè)具有市場(chǎng)絕對(duì)支配力量，因此彼時(shí)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)為區(qū)域性國(guó)有企業(yè)壟斷；第三，貨幣化改革至今，各類性質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)大量涌現(xiàn)，但通過不斷整合市場(chǎng)份額和市場(chǎng)力量使得市場(chǎng)集中度逐漸提高，區(qū)域性寡頭壟斷的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)已經(jīng)或正在形成。本文將以杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)為例分析房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域寡占趨勢(shì)。
　　 區(qū)域寡占趨勢(shì)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和較低

4、的住房需求價(jià)格彈性使寡頭企業(yè)具備極強(qiáng)的合謀動(dòng)機(jī)行使市場(chǎng)力量，以維持壟斷地位和超額利潤(rùn)。同時(shí)地方政府尋求政治和經(jīng)濟(jì)租金的行為使其容易被房地產(chǎn)寡頭所俘獲，導(dǎo)致中央管制和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策屢屢失效，成為房地產(chǎn)企業(yè)合謀的管制缺陷前提。在區(qū)域寡占結(jié)構(gòu)下，房地產(chǎn)企業(yè)間存在持久的相互依賴關(guān)系特征，這使得企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)可視為是無限次的動(dòng)態(tài)博弈。因此，在房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)上，以利潤(rùn)最大化為共同目的的在位企業(yè)為了避免陷入“囚徒困境”，在面對(duì)潛在進(jìn)入者的競(jìng)爭(zhēng)威脅

5、時(shí)，往往以“合謀”構(gòu)筑強(qiáng)大的戰(zhàn)略性進(jìn)入壁壘。另外，通過比較企業(yè)在二級(jí)市場(chǎng)上價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)量競(jìng)爭(zhēng)和價(jià)格合謀三種狀態(tài)下的收益，得出只有價(jià)格合謀才是開發(fā)商的理性抉擇。再者，為了逃避高額法律成本和部門監(jiān)管，房地產(chǎn)企業(yè)間的合謀往往以隱性或默契性為主。
　　 為了瓦解房地產(chǎn)企業(yè)的默契性合謀，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)有序運(yùn)行，從產(chǎn)業(yè)組織政策角度，本文提出，首先必須理順中央與地方關(guān)系，建立有效的地方政府行為激勵(lì)與約束機(jī)制，促使地方政府回歸理性，擺脫俘獲狀態(tài)