美國白領公寓模式我的中國版試驗

1、美國白領公寓模式：我的中國版試驗在《創(chuàng)富志》寫文章竟然寫成創(chuàng)始人。金融危機期間，美國出租性公寓的租金逆勢上漲，再加之物業(yè)貶值，很多公寓REITs的收益超過20%，比正常年份高出兩倍多。筆者曾連續(xù)兩期在《創(chuàng)富志》上分析它們的商業(yè)模式，后來受此啟發(fā)，與合伙人一起，在北京發(fā)起了連鎖白領公寓：“青年部落”。如果沒有經(jīng)歷金融危機，美國的公寓REITs也不會受到投資人如此高度的關注。由于很多美國人在危機中失去了房子，出租性公寓的租金逆勢上漲，再加之

2、物業(yè)資產(chǎn)貶值降低了收購物業(yè)的成本，很多公寓REITs的收益超過20%。而正常年份REITs的平均收益僅為8%。這看起來幾乎是天上掉餡餅了。筆者從2003年赴美研究REITs，歷經(jīng)八年，現(xiàn)在開始了規(guī)模化實踐中國白領公寓的歷程。去年我曾在這個專欄中分析了中國白領住房的現(xiàn)狀。由于房地產(chǎn)調(diào)控與限購的不斷深入，使本來努力一把也許能在城市貸款買房的白領，希望變得渺茫。而且，在城市的核心地段買房，也越來越不現(xiàn)實。至于租房，中國還沒有像美國那樣，在不同

3、地段提供了多種檔次的整棟出租性公寓，多數(shù)人只能依賴散租市場。而我們經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，中國多數(shù)白領或公司中層骨干，其月收入在6000元到兩萬元之間。如果以住房開銷不超過收入的30%為標準，那么月租金在2000—7000元的公寓將是最大的市場?；谶@此外，連鎖白領公寓的客戶，大多都是長期租客，而且業(yè)主付年租金的可能性，使得現(xiàn)金流、資金周轉(zhuǎn)率及杠桿率均可有效實現(xiàn)。以上關于出租型公寓在經(jīng)營模式的優(yōu)勢，使得美國公寓REITs成功地繞過金融危機，成為投

4、資的明星產(chǎn)品。而我們搭建關于白領公寓的收益模型，是否符合投資邏輯？以下我們從三個方面來進行探討?？蓪崿F(xiàn)性我們認為，中國白領幸福生活的一個量化的指標是：每月的居住開銷不超過收入的30%，生活、工作與娛樂范圍在30分鐘路程的半徑內(nèi)。那么，如何設計出適合白領居住的公寓？在與“賽富基金”結盟前，筆者在北京創(chuàng)辦了普樂門公寓，它在CBD的公寓樓已在今年6月開業(yè)。該公寓一共有三棟，共計500套房子。其中七成是45平方米的一房一廳，余下的三成是60平方