青年公寓的商業(yè)運作模式

1、房地產(chǎn)開發(fā)CHINAREALESTATE青年公寓的商業(yè)運作模式李琳上海新黃浦置業(yè)股份有限公司青年公寓是在歐美產(chǎn)生并發(fā)展成熟的一種新型房屋租賃管理模式，近年來在上海、北京等城市出現(xiàn)，在實踐中具有較多優(yōu)點，尤其是能夠有效幫助青年人降低居住成本，促進(jìn)畢業(yè)生實現(xiàn)就業(yè)。本文旨在分析這種模式的運作特點及商業(yè)化運作中應(yīng)注意的主要問題。一、青年公寓的運作模式青年公寓是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)對閑置的物業(yè)進(jìn)行專業(yè)化開發(fā)或提升改造后，出租給正在工作、求職、創(chuàng)業(yè)的

2、青年群體作為居住地，采用集中規(guī)范管理的租賃模式。這種模式旨在通過市場行為，為尚不具備購房實力的青年群體提供租金相對低廉的住所和規(guī)范化的管理與服務(wù)。青年公寓的模式是對包括校園宿舍和白領(lǐng)公寓在內(nèi)的傳統(tǒng)房屋租賃管理模式的升級與改良。根據(jù)歐美青年公寓運營的成功經(jīng)驗，該模式具有以下特點。第一，青年公寓具有進(jìn)入門檻，主要面向大學(xué)畢業(yè)生等高素質(zhì)青年群體，旨在為其提供與學(xué)校宿舍類似的住宿服務(wù)。因為該群體的素質(zhì)特點、生活習(xí)慣、規(guī)范意識更方便該模式的管理。

3、第二，青年公寓與學(xué)生宿舍和目前現(xiàn)有的政府主導(dǎo)的人才公寓最大的區(qū)別在于，后者是具有補(bǔ)貼性的政策性租賃模式，限制條件更多，全面推廣的難度大。而青年公寓則具備市場化運作特點，可以依靠企業(yè)與市場力量推廣，不占用社會與政策資源。交、生活服務(wù)、創(chuàng)業(yè)服務(wù)、小型會展在內(nèi)的一系列衍生服務(wù)。第五，青年公寓完全采用市場化運作，實踐證明，具有一定的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，能夠產(chǎn)生不俗的投資回報。二、青年公寓運營的優(yōu)勢1社會效益青年公寓能夠產(chǎn)生多種良好的社會效益：第一，青

4、年公寓能夠明顯降低青年群體的居住成本，為其提供良好的創(chuàng)業(yè)與就業(yè)環(huán)境。以上海為例，2010年上海大學(xué)本科畢業(yè)生名義平均工資約為2600元／月，扣除400～500元繳納養(yǎng)老保險、公積金，600～700元伙食、交通費用，實際可用于房屋租賃、日常消費的收入約為10001500元。而上海中環(huán)以內(nèi)的一室戶房租普遍在13001500元／月，租房壓力可見一斑。而青年公寓的租金價格大致在400～600元／床位／月，與合租甚至群租的價格大致相當(dāng)，可以有效減

5、輕青年群體在畢業(yè)初期遇到的租房壓力。第二，能夠增強(qiáng)所在地區(qū)的人才競爭力，彌補(bǔ)人才政策死角。能否留住高素質(zhì)青年群體，目前己成為衡量城市競爭和發(fā)展?jié)摿Φ闹饕笜?biāo)，包括北京、上海、重慶在內(nèi)的國內(nèi)部分大都市已開始打造“人才公寓”。但此類項目主要依靠政府專項扶植，數(shù)量較少，而且僅針對部分高新技術(shù)等政府扶植產(chǎn)業(yè)的人才，因此無法全面推廣。而青年公寓由于完全按照市場化運作，由企業(yè)來完成，因此可操作性更強(qiáng)，惠及面也更廣。第三，減少群租等居住租賃模式所帶來

6、的不良影響，提升城市形象。在房價高企時代，畢業(yè)生等知識青年群體已成為群租人群的重要組成部萬方數(shù)據(jù)房姻產(chǎn)開~CHINAREALESTATE青年公寓的商業(yè)運作模式寧啕AS也JA牽琳上海新黃浦蔬業(yè)股份有限公司青年公寓是在歐美產(chǎn)生井發(fā)展成熟的一種新型房犀租賃管理模式，近年來在上海、北京等城市出現(xiàn)，在實踐中具有較多優(yōu)點，尤其是能夠有效幫助青年人降低居住成本，促進(jìn)畢業(yè)生實現(xiàn)就業(yè)。本文旨在分析這種模式的遠(yuǎn)作特點及商業(yè)化運作中應(yīng)性意的主要問題。…、青年

7、公寓的運作模式青年公寓是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)對閑置的物業(yè)進(jìn)行專業(yè)化開發(fā)或提升改造后，出租給正在工作、求職、創(chuàng)業(yè)的青年群體作為廚住地，采用集中規(guī)范管理的租賃模式。這種模式旨在通過市場行為，為尚不具備購房實力的青年群體提供租金相對低廉的住所和規(guī)范化的管理與服務(wù)。青年公寓的模式是對包括校園宿舍和自鎖公寓在內(nèi)的傳統(tǒng)房屋租賃管理模式的升級與改良。根據(jù)歐美青年公寓運營的成功經(jīng)驗，該模式具有以下特點。第一，青年公寓具有進(jìn)入門欖，媒面向大學(xué)畢業(yè)生等高素質(zhì)

8、青年群體，旨在為其提供與學(xué)校宿舍類似的位宿服務(wù)。因為該群體的素質(zhì)特點、生活習(xí)慣、規(guī)范意識更方便該模式的管理。第二，青年公寓與學(xué)生宿舍和目前現(xiàn)有的政府主導(dǎo)的人才公寓最大的區(qū)別在子，后者是具有補(bǔ)貼性的政策性租賃模式，限制條件更多，全面推廣的難度大。而青年公寓則具備市場化運作特點，可以依靠企業(yè)與市場力量推廣，不占用社會與政策賢、源。第二，青年公寓在消防設(shè)計、衛(wèi)生林準(zhǔn)、安全管理等日常管理方面極為專業(yè)與規(guī)范，能夠解決群租、合租等模式難以避免的一系

9、列隱患問題。第四，青年公寓能夠提供包括餐飲、購物、社6412011.5.t.半月刊綜合服交、生活服務(wù)、創(chuàng)業(yè)服務(wù)、小型會展在內(nèi)的一系列衍生服務(wù)。第五，青年公寓完全采用市場化運作，實踐證明，具有一定的規(guī)模經(jīng)濟(jì)放應(yīng)，能夠產(chǎn)生不俗的投資回報。二、青年公寓運營的優(yōu)勢1.社會效益青年公寓能夠產(chǎn)生多種良好的社會效益:第一，青年公寓能夠明顯降低青年群體的居住成本，為其提供良好的創(chuàng)業(yè)與就業(yè)環(huán)境。以上海為例，2010年上海大學(xué)本科畢業(yè)生名義平均工資約為26

10、00元月，扣除400500元繳納養(yǎng)老保險、公積金，600.......700元伙食、交通費用，實際可用于周犀租賃、日常消費的收入約為1000“““1500元。而上晦中環(huán)以內(nèi)的一室戶房租普遍在13001500元月，租房壓力可見一斑。而青年公寓的租余價格大致在400““““600元床位月，與合租甚烹群租的價格大致相當(dāng)，可以有效減輕青年群體在畢業(yè)初期遇到的租房壓力。第二，能夠增強(qiáng)所在地區(qū)的人才競爭力，彌補(bǔ)人才政策死角。能否留住高素質(zhì)青年群體，

11、目前已成為衡最城市競爭和發(fā)展?jié)摿Φ闹饕笜?biāo)，包括北京、上海、意慶在內(nèi)的國內(nèi)部分大都市已開始打造“人才公寓飛但此類項目主要依靠政府專項扶植，數(shù)量較少，而且僅針對部分高新技術(shù)等政府扶植產(chǎn)業(yè)的人才，因此無法全面推廣。而青年公寓由于完企按照市場化運作，由企業(yè)來完成，因此可操作性更強(qiáng)，崽及回也覽廣。第三，減少群租等居住租賃模式所帶來的不良影響，提升城市形象。在房價高企時代，畢業(yè)生等知識青年群體已成為群租人群的重要組成部分。群租所帶來的消防、安全、

12、衛(wèi)生等問題已逐漸顯露出來，群租K己成為臟亂籌和開叮事案件高發(fā)地帶，mJ青午公寓這一先進(jìn)模式的引進(jìn)，無疑有助十解決這一問題。2弊濟(jì)效益肯年公寓的收益水平較高，其至高]普通商業(yè)辦公項目。以上海市中外環(huán)問一間建筑面積為30平方米的單位隔問為例，作為工業(yè)物業(yè)的整體租賃成本大致在l元～15元／平方米／日，普通四人問青年公寓，床位的月租金500元／月則該公寓毛收益率約為48％，該收益水平在房產(chǎn)租賃項目中屬高回報，并且由丁具有堅實的需求基礎(chǔ)，因此租賃

13、回報通常較為穩(wěn)定。青年公寓提供衍生服務(wù)產(chǎn)生的間接收入也較為目現(xiàn)。青年公寓能夠容納大量具有潛在消費能力的年輕人，聚集相當(dāng)?shù)腲氣因此通常能夠帶動物業(yè)內(nèi)部及周邊的相關(guān)消費，包括餐譙、娛樂、口用消費等。3盤活閑置物業(yè)由于歷史發(fā)展及產(chǎn)業(yè)升級改造我國各大中城市普遍存在大量的工業(yè)日廠房，很多舊廠房位于核心地帶生活和交通環(huán)境都較為優(yōu)越。對于這些物業(yè)而占目前國內(nèi)主要的商業(yè)利用及改造途徑，是改造麻‘休閑商業(yè)創(chuàng)意辦公基地”的組合模式。但是由于這些商業(yè)辦公物業(yè)

14、的數(shù)量過多，而市場短期的消化能力有限，因此產(chǎn)生了閑置及卒租的現(xiàn)象，實際租賃價格也普遍偏低，無法達(dá)到預(yù)期的投資回報。如果將該部分閑置物業(yè)，在一定時期內(nèi)部分政造成具有定檔次及特色的青年公寓則不僅能為項目帶米可觀的租金收益盤活閑置物業(yè)，同時還能夠為項目整體帶來人氣、知名度及潛在的客產(chǎn)群體。=、運營建議I建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)青年公寓的形態(tài)及醴計較為自由，具體可根據(jù)項目所處的環(huán)境及定位來確定。但蟲踐經(jīng)驗表明，青年公寓的公建配套等標(biāo)準(zhǔn)不宜過低，包括商業(yè)、休閑、

15、會客及商務(wù)在內(nèi)的相關(guān)配套服務(wù)模塊，對青年公寓的整體品質(zhì)及市場接受程度起著至關(guān)重要的作用。在這些模塊上加大投入或預(yù)留引級空間將明顯有助于項目的前期招租及后期競爭力的維持。2管理問題青年公寓涉及群體較為年輕，人口較多管理方式復(fù)雜容易產(chǎn)生管理問蹶。根據(jù)國內(nèi)外的成功經(jīng)驗，為規(guī)避以上風(fēng)險，重點可從咀下兩方面入手建止成熟的管理體系。一是規(guī)范準(zhǔn)入門檻。為規(guī)避來自八住者的誠信及其他風(fēng)險青年公寓的管理方應(yīng)根據(jù)項目規(guī)模及自身的管理能力制定公寓入住者的準(zhǔn)入門

16、檻。從個人誠信、財務(wù)狀況、生活經(jīng)歷等具體指標(biāo)^手，充分了解評判入住意向^是否達(dá)到該八住門檻。一是建立并完善宿管制度。完普的宿舍管理制度對青年公寓的管理工作是必要的該制度包括安全管理、紀(jì)律、作息、信息反饋、清潔衛(wèi)生等眾多環(huán)節(jié)，必須向人住者進(jìn)行充分地講解與說明并在實際操作中不斷進(jìn)行修訂、補(bǔ)充和完善。3法律風(fēng)險防范青年公寓最常見的法律風(fēng)險芊F于，八住者違反公寓管理規(guī)定，造成相關(guān)人身傷害及財產(chǎn)損失相父公寓管理方負(fù)有連帶責(zé)任。對此公寓管理方除了規(guī)

17、范準(zhǔn)入門檻和建立完善宿管制度外，還可以借鑒學(xué)校的宿舍管理體制定期進(jìn)行安全及規(guī)章教育，務(wù)必與每一入住者簽訂入住管理怫議及擔(dān)保協(xié)議。詳細(xì)約定公寓管理方的免責(zé)事項由等重要條款做到未雨綢繆預(yù)先建立風(fēng)險控制二的法律“防火墻”?！俊钅┸姡?zé)任編輯7：f匕扁2m15月H#自K65萬方數(shù)據(jù)卦.11租所帶來的情陽、宜圭、衛(wèi)生等問圈己踵漸且自tH來.g學(xué)租E已成為臟亂草和l刑4(直件~:tt地冊，而青句公寓這一先硅幢式的1恥，衛(wèi)艇有助于解決這fuJ睡.2

18、經(jīng)濟(jì)蛐監(jiān)青年世寓的收益水平較高，甚至副于警通葡業(yè)辦企項目.以上海市中外環(huán)問問姐姐面制為30平方米的qt世隔間為例，作為工業(yè)物業(yè)的整體屈盟成本大量在1元1.5元平方米目.ff通四人問青年公寓，盹性的月租盤500元月，且1)撞擊“毛收益率約為8.由收鹽水平在店產(chǎn)租由明目巾屬“回拙，并且由于且fr~!l的需求基礎(chǔ)，因此租賃回報通常植為曲直.青年公寓提供衍生靦務(wù)產(chǎn)生的間接收入世扭為可觀.青年佳，面能夠在納大量且在砸在響費盹力的年輕λ.lfU把相

19、當(dāng)?shù)摩藲?，因此通常由夠帶功咽業(yè)內(nèi)部且周邊的相提響費I包括餐址、距JT.日用刑費等.3盤話閑置物業(yè)由于歷史芷屜且產(chǎn)業(yè)升挫改造我國各大中城巾曹尷存在大量的工業(yè)舊廣盾，捆$舊廠肩位于撞心地帶，生活和吏通環(huán)輯部扭為憂越.時于i些物業(yè)而吉，目前國內(nèi)主要的商業(yè)利用且撞撞撞桂是由造即休罔商業(yè)劇章辦企草地“的組合幢武.但是由于這些商業(yè)#公物業(yè)的瞌量過多。而市場妞用的消化能力有限，因此產(chǎn)生了間科且:l粗的現(xiàn)且，革際和l由價格也ff埠偏低，無哇瞌蓋面期的世

20、世回報.如果將i集部分閑置物業(yè)，在一直時期內(nèi)部分啤造成JHj檔l!:且特色的青年公寓I則不僅皇墾a!且CH~i“R[ALlST.Ut盹為項目帶米可現(xiàn)的穩(wěn)金收益盤活閑置物業(yè)同時還能夠為項目整體帶來λ氣、知名應(yīng)且晴在的事戶畔體.三、運曹擅詛1血性悻準(zhǔn)背年公寓的形態(tài)1在~際操作中平斷進(jìn)行修訂、補(bǔ)充郭先將.3桂錦鳳險防Ii!青年公寓晶常見的法律風(fēng)險在于，入住者理反仕寓管理111.盟，造成相關(guān)人身傷害且財產(chǎn)扭失，相芷仕禽臂理方血奮且?guī)ж?zé)任.對此，