二手房交易稅收政策及稅務(wù)檢查

1、二手房交易稅收政策及稅務(wù)檢查,張家口市地方稅務(wù)局 付軍,,,1.二手房交易稅收政策 2.二手房的稅收征管方式 3.二手房的稅務(wù)檢查,第一部分：二手房交易稅收政策,一、 買房人應(yīng)繳納稅費(fèi)：,契稅： 1. 唯一90平米以下普通住宅1%。 2. 唯一90平米以上普通住宅1.5%?！　?3. 唯一普通住宅3%?！　?4. 非

2、普通住宅4%。,普通住宅的確定：,須同時(shí)滿足如下條件：（一）住宅小區(qū)建筑面積容積率在1.0以上；（二）單套建筑面積在140平方米（含140平方米）以下；（三）實(shí)際成交價(jià)格在同級(jí)別土地上住房平均價(jià)格的1.2倍以下。,二、 賣房人應(yīng)繳納稅費(fèi)：,1、營(yíng)業(yè)稅： 5%（銷售不動(dòng)產(chǎn)），計(jì)稅依據(jù)如下： （1）普通住宅滿5年交易的，免稅。 （2）普通住宅不滿5年交易的，按照賣出價(jià)減去買入價(jià)的差額為計(jì)稅依據(jù)。 （3）非普通住宅滿5

3、年交易的，按照賣出價(jià)減去買入價(jià)的差額為計(jì)稅依據(jù)。 （4）非普通住宅不滿5年交易的，按照賣出價(jià)全額為計(jì)稅依據(jù)。2、城建稅： 7%（征收分局適用稅率，以營(yíng)業(yè)稅額為計(jì)稅依據(jù)）。3、教育費(fèi)附加： 3%（以營(yíng)業(yè)稅額為計(jì)稅依據(jù)）。4、地方教育附件： 2%（以營(yíng)業(yè)稅額為計(jì)稅依據(jù)）。,5、印花稅： 萬(wàn)分之五。6、土地增值稅：住宅/商鋪 （定率5%/核實(shí)征收）？7、個(gè)人所得稅（財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得）： （1）生活唯一住房，免稅。 （2）非

4、生活唯一住房，征稅計(jì)稅依據(jù)及稅率如下： ①有發(fā)票和憑據(jù)：按照轉(zhuǎn)讓收入減除房產(chǎn)原值、轉(zhuǎn)讓稅金、有關(guān)費(fèi)用后的余額的20%。 ②無(wú)發(fā)票和憑據(jù)：按照銷售額1-3%。,三、二手房計(jì)稅價(jià)格：,稅務(wù)機(jī)關(guān)核定價(jià)格優(yōu)先于資產(chǎn)評(píng)估價(jià)格、資產(chǎn)評(píng)估價(jià)格優(yōu)先于實(shí)際成交價(jià)格（購(gòu)銷合同價(jià)格）,采取實(shí)際成交價(jià)格（購(gòu)銷合同價(jià)格）、資產(chǎn)評(píng)估價(jià)格、稅務(wù)機(jī)關(guān)核定價(jià)格孰高原則確定。 二手房交易軟件——評(píng)估價(jià)格,第二部分：二手房的稅收管理方式,房地

5、產(chǎn)稅收一體化管理 （先稅后證）：【國(guó)稅發(fā)［2005］82號(hào)】 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知 (2005-05-18),第三部分：二手房的稅務(wù)檢查,實(shí)際生活中二手房交易中稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)者,實(shí)際繳稅人,購(gòu)房者,,一、數(shù)據(jù)比對(duì)法： 外部數(shù)據(jù)與征管應(yīng)用系統(tǒng)契稅征收數(shù)據(jù)的比對(duì)。 一致 → 無(wú)問(wèn)題 不一致 → 可能存在未繳稅問(wèn)題。

6、 1. 主建部門、土地部門數(shù)據(jù)來(lái)源。 （1）上門主動(dòng)取得 （2） 綜合治稅數(shù)據(jù) 2.如何比對(duì)：vlookup語(yǔ)句。 利用數(shù)據(jù)比對(duì)情況，有針對(duì)性的檢查。,二. 入戶檢查 1. 入什么戶：房開(kāi)企業(yè) 2. 查什么：利用房開(kāi)企業(yè)更名偷稅 個(gè)人少繳：營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)、個(gè)