基于商圈發(fā)展動(dòng)力機(jī)制的商業(yè)地產(chǎn)選址模式研究.pdf

1、針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的科學(xué)選址，本義提出了由大到小、由“圈”到“塊”再到“點(diǎn)”的選址思路，即“選址首先選擇商圈，其次選擇地段，最后確定地點(diǎn)”。以此思路為主線，本文主要進(jìn)行了如下研究： 1、基于商圈動(dòng)力系數(shù)構(gòu)建了商圈選擇的計(jì)算方法。本文認(rèn)為商圈的未來發(fā)展?jié)摿χ饕Q于該商圈背后的動(dòng)力機(jī)制。在借鑒區(qū)域發(fā)展“五力”理論的基礎(chǔ)上，本文提出了商圈發(fā)展的“六力”理論，即經(jīng)濟(jì)力、政策力、環(huán)境力、歷史人文力、消費(fèi)力、集聚力。以北京的西單商圈為例，本文具

2、體分析了“六力”中各力的組成要素，對(duì)“六力”進(jìn)行了量化研究，提出了標(biāo)志商圈投資價(jià)值大小的系數(shù)，即“商圈動(dòng)力系數(shù)”，并構(gòu)建了商圈選擇的計(jì)算方法。 2、基于價(jià)值線理論構(gòu)建了地段選擇的計(jì)算方法。根據(jù)地價(jià)差別理論，本文提出了地段的“三級(jí)價(jià)值線”的概念，總結(jié)出了地段選址的“成功三要素”，即所選地段要靠近商圈中心、處在商圈的發(fā)展方向上、與商圈內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行商業(yè)錯(cuò)位。為了對(duì)任意地段進(jìn)行投資價(jià)值比較，本文構(gòu)建了地段選擇的計(jì)算公式，認(rèn)為地段的投

3、資價(jià)值是由商圈動(dòng)力系數(shù)和公交交通時(shí)間來共同決定。 3、基于“6S”層次分析法和目標(biāo)規(guī)劃法提出了地點(diǎn)確定的計(jì)算方法。本文提出了地點(diǎn)選址的“6S”價(jià)值要素，即一是商業(yè)地產(chǎn)硬件的本身（Self），二是商業(yè)地產(chǎn)的稀缺性（Singleness），三是周邊消費(fèi)的環(huán)境（Surrounding），四是政策的支持（Support），五是時(shí)機(jī)和開發(fā)商的選擇（Selection），六是有效運(yùn)營(yíng)的解決方案（Solution）。本文制定了利潤(rùn)、交通、競(jìng)爭(zhēng)

4、三方面的目標(biāo)約束條件。在此基礎(chǔ)上，本文構(gòu)建了由層次分析法和目標(biāo)規(guī)劃法組成的集成模型來進(jìn)行地點(diǎn)的確定。 4、以北京市典型商圈為對(duì)象進(jìn)行了實(shí)證研究。本文選取北京不同商圈、不同地段內(nèi)的不同地點(diǎn)為實(shí)證研究對(duì)象，利用商圈動(dòng)力系數(shù)公式計(jì)算出了對(duì)不同商圈的選址排序，利用地段選址公式計(jì)算出了對(duì)不同地段的選址排序，利用基于“6S”層次分析法和目標(biāo)規(guī)劃法的集成模型計(jì)算出了對(duì)不同地點(diǎn)的選址排序。實(shí)證研究表明，利用本文所提出的系列方法可以使商業(yè)地產(chǎn)選址