房地產銷售與租賃業(yè)務增值稅政策解讀與風險防范(dy)

1、房地產銷售與租賃業(yè)務增值稅政策解讀與風險防范徐 賀,1,土地一級開發(fā)增值稅處理,2,土地一級開發(fā)是指政府通過下屬的土地儲備機構或者委托具備開發(fā)資質的企業(yè)按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及控制性詳細規(guī)劃和年度土地儲備開發(fā)計劃，對確定的存量國有土地、擬征用和農轉用土地，統(tǒng)一組織進行征地、農轉用、拆遷和市政基礎設施建設，使該區(qū)域范圍內的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設條件(熟地)，再將該宗土地推入國有土地交

2、易市場進行有償出讓或轉讓的過程。對存量國有建設用地，土地一級開發(fā)的主要內容是組織拆遷和市政基礎設施建設等；對征用農村集體土地，土地一級開發(fā)的主要內容是土地征轉用、拆遷和市政基礎設施建設等。一級開發(fā)是一個“生地”變“熟地”的過程，土地的權屬還是歸屬于政府（不涉及到轉讓土地使用權的行為），一級開發(fā)后的土地可以直接使用進入房地產二級開發(fā)（房屋建設銷售）。,土地一級開發(fā)概述,3,土地一級開發(fā)模式示意圖,土地出讓,土地一級開發(fā),土地一級開發(fā),

3、土地出讓,生地,建造房屋,,,,,,,傳統(tǒng)的土地開發(fā)模式（土地出讓后開發(fā)）,土地一級開發(fā)模式（土地出讓前開發(fā)）,土地一級開發(fā)概述,會計核算時的主要科目設置開發(fā)成本項目前期費用征地、拆遷費用 公共區(qū)域市政基礎設施建設費用 區(qū)域內公共環(huán)境景觀建設費用 區(qū)域內公共配套設施建設費用 工程建設其他費用 不可預見費 其他應該繳納的稅金（主要是指營業(yè)稅及附加）開發(fā)費用（間接費用）管理費用銷售費用財務費用,5,土

4、地一級開發(fā)的會計核算,項目前期費用立項報告、可研報告編制費立項報告、可研報告的編制費、土地一級開發(fā)實施方案的編制費和項目前期的各種工程咨詢費測算標準可參考國家計委制定的《建設項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定》及地方物價局、計劃委員會《關于建設項目前期工作咨詢收費的補充通知》中的有關計價標準。委托編制修建性詳細規(guī)劃和區(qū)域內的管線綜合等規(guī)劃方案費用2001年國家計委《關于放開和下放部分商品和服務價格的通知》（計價格[2001]1218

5、號）中取消了1993年由建設部、國家物價局聯(lián)合頒布的《城市規(guī)劃設計計費標準》，放開了規(guī)劃設計市場。2004年6月，為了規(guī)范規(guī)劃設計市場計費，中國城市規(guī)劃協(xié)會在全國范圍內進行調查研究，制定并發(fā)布了《城市規(guī)劃設計計費指導意見》，作為城市規(guī)劃設計計費的參考依據(jù)。,6,土地一級開發(fā)的會計核算,項目前期費用工程勘察（文物勘察、地質勘察）測繪、釘樁費用2002年1月7日國家計委、建設部以計價格[2002]10號文發(fā)布了《工程勘察設計收費管理規(guī)

6、定》，從2002年3月1日起執(zhí)行。應根據(jù)該文件規(guī)定核算工程勘察費用。建筑用地撥地定樁：《關于測繪產品收費標準的通知》環(huán)境影響評價分析費用2002年10月28日全國人大通過了《中華人民共和國環(huán)境影響評價法》，規(guī)定：在中華人民共和國領域和中華人民共和國管轄的其他海域內建設對環(huán)境有影響的項目，應當進行環(huán)境影響評價。隨后，國家計委、國家環(huán)境保護總局發(fā)布了《關于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費有關問題的通知》（計價格［2002］125號）。該通知中規(guī)定了

7、項目前期進行建設項目環(huán)境影響評價分析，包括編制環(huán)境影響報告書（含大綱）、環(huán)境影響報告表和對環(huán)境影響報告書（含大綱）、環(huán)境影響報告表進行技術評估的費用標準，可以作為核算環(huán)境影響評價分析費用的依據(jù)。,7,土地一級開發(fā)的會計核算,項目前期費用交通影響評價分析費用規(guī)定需要進行交通影響評價的項目需由項目業(yè)主方委托符合資質的設計或咨詢機構進行交通影響評價，并按照《地方建設項目交通影響評價準則和要求》編制咨詢報告。進行建設項目交通影響評價咨詢工作

8、的機構應具有城市規(guī)劃和交通咨詢甲級資質。但對委托編制交通影響評價報告的取費標準沒有明確規(guī)定，實踐中可以參照委托規(guī)劃設計咨詢的標準及市場行情協(xié)商（目前收費標準通常在0.5～2元/平米不等 ）。,8,土地一級開發(fā)的會計核算,項目前期費用地震影響評價分析費用2002年1月1日起施行、中華人民共和國國務院令（第323號）公布的《地震安全性評價管理條例》規(guī)定：新建、擴建、改建建設工程，依照《中華人民共和國防震減災法》和本條例的規(guī)定，需要進行地

9、震安全性評價的，必須嚴格執(zhí)行國家地震安全性評價的技術規(guī)范，確保地震安全性評價的質量。建設單位應當將建設工程的地震安全性評價業(yè)務委托給具有相應資質的地震安全性評價單位。地震安全性評價單位對建設工程進行地震安全性評價后，應當編制該建設工程的地震安全性評價報告。目前，全國各省市對地震安全性評價收費標準都有不同的規(guī)定。,9,土地一級開發(fā)的會計核算,財務費用指一級開發(fā)過程中所發(fā)生的相關財務費用。銷售費用包括土地一級開發(fā)主體為提升開發(fā)區(qū)域的土

10、地價值，吸引二級開發(fā)商和最終用戶，完成土地出讓任務，盡快收回開發(fā)成本而進行的策劃、推廣活動，和因此發(fā)生的各種廣告、宣傳費用等。目前政府對土地一級開發(fā)的銷售費用提取比例沒有專門規(guī)定，而且市場中二級開發(fā)的銷售經(jīng)驗不適用于土地一級開發(fā)的銷售，已實施完成的土地一級開發(fā)項目尚不多，因此沒有太多的經(jīng)驗數(shù)據(jù)可供借鑒。這就需要企業(yè)根據(jù)自己項目的土地出讓計劃分別測算。也可以按預計銷售收入的1%計取。稅金主要是指營業(yè)稅金及附加,10,土地一級開發(fā)的會

11、計核算,540號文件的規(guī)定土地儲備機構負責實施土地開發(fā)的，由土地儲備機構負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷及大市政建設等手續(xù)并組織實施。其中通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)負責土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的2%.以招標方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機構應當與中標開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)管理委托協(xié)議。通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)實施土地開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等

12、手續(xù)并組織實施。招標底價包括土地儲備開發(fā)的預計總成本和利潤，利潤率不高于預計成本的8%.通過招標方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機構應當與中標開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)委托協(xié)議。,11,土地一級開發(fā)的利潤來源,房地產開發(fā)企業(yè)就土儲中心支付的開發(fā)補償款和利潤為其開具發(fā)票；具體從事施工拆遷的建筑企業(yè)給房地產企業(yè)開具發(fā)票。,12,土地一級開發(fā)的票據(jù)流,土地一級開發(fā)收入確認方式中國證監(jiān)會發(fā)布的《2014 年上市公司年報會計監(jiān)管報告》指出土地一級開

13、發(fā)業(yè)務存在多種模式，相關收入確認政策應結合上市公司與政府所簽訂合同條款予以確定。一般情況下，上市公司需要結合土地一級開發(fā)收益是否與該土地未來的出讓收益是否相關，對其收入確認政策予以披露和說明。但年報分析發(fā)現(xiàn)，部分從事一級土地開發(fā)業(yè)務的上市公司對該類收入確認政策的披露僅照搬會計準則關于收入確認的原則性規(guī)定。收入確認是采用總額法還是凈額法,13,土地一級開發(fā)的會計核算,《國家稅務總局關于納稅人投資政府土地改造項目有關營業(yè)稅問題的公告》（國

14、家稅務總局公告2013年第15號）一些納稅人（以下稱投資方）與地方政府合作，投資政府土地改造項目（包括企業(yè)搬遷、危房拆除、土地平整等土地整理工作）。其中，土地拆遷、安置及補償工作由地方政府指定其他納稅人進行，投資方負責按計劃支付土地整理所需資金；同時，投資方作為建設方與規(guī)劃設計單位、施工單位簽訂合同，協(xié)助地方政府完成土地規(guī)劃設計、場地平整、地塊周邊綠化等工作，并直接向規(guī)劃設計單位和施工單位支付設計費和工程款。,14,土地一級開發(fā)的營業(yè)

15、稅處理,《國家稅務總局關于納稅人投資政府土地改造項目有關營業(yè)稅問題的公告》（國家稅務總局公告2013年第15號）當該地塊符合國家土地出讓條件時，地方政府將該地塊進行掛牌出讓，若成交價低于投資方投入的所有資金，虧損由投資方自行承擔；若成交價超過投資方投入的所有資金，則所獲收益歸投資方。在上述過程中，投資方的行為屬于投資行為，不屬于營業(yè)稅征稅范圍，其取得的投資收益不征收營業(yè)稅；規(guī)劃設計單位、施工單位提供規(guī)劃設計勞務和建筑業(yè)勞務取得的收入，

16、應照章征收營業(yè)稅。,15,土地一級開發(fā)的營業(yè)稅處理,公告的內容分析土地一級開發(fā)的利益分享模式固定收益模式 即按投資人所投入的土地開發(fā)成本總額給予固定回報比率，類似于BT模式，一般為8%左右。收益分成模式 即投資人與政府事先商定土地收益分配比例，類似于合作經(jīng)營模式。保底和分成相結合模式即將土地一級開發(fā)權推向市場，投資人投標取得開發(fā)權，自主開發(fā)，自負盈虧。亦即“國家稅務總局公告2013年第15號”文件中所描述的免稅開發(fā)模式。,16

17、,土地一級開發(fā)的營業(yè)稅處理,《海南省地方稅務局關于代政府開發(fā)土地和建設行政中心等營業(yè)稅問題的批復》（瓊地稅發(fā)[2010]33號）“北京首創(chuàng)股份有限公司（以下簡稱北京首創(chuàng)公司）于2007年4月與?？谑姓ㄊ跈嗪？谑型恋貎湔碇行模┖炗啞逗？谑形骱０缎聟^(qū)土地一級開發(fā)合作合同》，共同對?？谑形骱０缎聟^(qū)土地進行一級開發(fā)，并投入資金建設?？谑行姓行摹Ｒ罁?jù)合同約定北京首創(chuàng)公司出資于2007年6月注冊成立?？谑讋?chuàng)西海岸房地產開發(fā)有限公司（以下

18、簡稱?？谑讋?chuàng)公司），負責該項目的滾動開發(fā)，并部分享有取得分配土地開發(fā)增值收益。由于合作雙方均未擁有土地使用權和處置權等，且?？谑讋?chuàng)公司在收益分配中僅在一定比例和數(shù)額內部分享有，未完全分享。因此，不屬于營業(yè)稅有關規(guī)定的合作行為，可視為代政府開發(fā)土地和代建行為，應按“服務業(yè)”稅目中的“代理服務”項目征收營業(yè)稅。?？谑讋?chuàng)公司所取得的政府返還的土地開發(fā)成本、費用及土地增值收益等全部收入和價外費用，可扣除代政府支付的規(guī)劃設計費、建筑安裝工程款、

19、市政基礎設施配套費和農轉用報批、土地征收、折遷、林木砍伐、土地招標、拍賣等相關費用后的余額，為營業(yè)稅的計稅金額。”,17,土地一級開發(fā)的營業(yè)稅處理,《國家稅務總局關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業(yè)稅問題的通知》（國稅函[2009]520號）“納稅人受托進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入應按照‘建筑業(yè)’稅目繳納營業(yè)稅；其代委托方向原土地使用

20、權人支付拆遷補償費的行為屬于‘ 服務業(yè)—代理業(yè)’行為，應以提供代理勞務取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補償費后的余額為營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅?！?18,土地一級開發(fā)的營業(yè)稅處理,營業(yè)稅的實踐中處理開票方式稅款計算方式營業(yè)稅及附加在成本中的體現(xiàn)部分開票模式,19,土地一級開發(fā)的營業(yè)稅處理,按照建筑服務進行增值稅處理36號文附件1 “銷售服務、無形資產、不動產注釋”中規(guī)定，“其他建筑服務”是指上列工程作業(yè)之外的各種工程作業(yè)服務

21、，如鉆井（打井）、拆除建筑物或者構筑物、平整土地。,20,土地一級開發(fā)的增值稅處理,按照經(jīng)紀代理服務進行增值稅處理相當于房地產開發(fā)企業(yè)為委托人（土地儲備中心）代為尋找施工企業(yè)進行開發(fā)。但是，施工企業(yè)的發(fā)票開具給了房地產企業(yè)，沒有開具土地儲備中心，所以從這點上來看作為經(jīng)紀代理業(yè)務也有些牽強。3月31日國家稅務總局營改增納稅人座談會華夏幸?；鸸煞萦邢薰靖笨偛脜侵斜l(fā)言時指出：產業(yè)新城業(yè)務前期投入很大，包括舊城改造拆遷、土地整理和基

22、礎設施建設等，目前營改增實施辦法中對土地拆遷補償成本的抵扣問題沒有明確，是一個重大的成本不確定項。,21,土地一級開發(fā)的增值稅處理,房地產企業(yè)不同商業(yè)模式與拿地方式的增值稅影響,22,房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目，適用本辦法。自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權的土地上進行基礎設施和房屋建設。僅適用于房地產開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)銷售的一手房某商貿公司取得土地一塊，進行開發(fā)銷售，是否適用該政策？,18號公告適用范圍,23,房地產開

23、發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產項目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項銷售的，屬于本辦法規(guī)定的銷售自行開發(fā)的房地產項目。爛尾樓的處理購入的在建工程分幾年抵扣？股權并購取得的項目如何處理？并購項目中考量的稅收因素？自持銷售還是兼有某房地產企業(yè)并購稅收管理案例介紹,18號公告適用范圍,24,房地產企業(yè)開發(fā)產品轉固后在銷售的使用政策房地產開發(fā)企業(yè)銷售權屬登記在自己名下的不動產，應當按照《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》

24、（國家稅務總局2016年第14號公告）的規(guī)定進行稅務處理，不適用《房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號），不允許扣除土地成本。例如：某房地產企業(yè)開發(fā)一批商鋪，銷售出90%，剩余有10套商鋪尚未售出。房地產開發(fā)企業(yè)辦理權屬登記時，將該10套商鋪登記在自己名下。3年后，該商區(qū)房產價格上漲，房地產開發(fā)企業(yè)決定將該10套商鋪再出售，此時，該10套商鋪已經(jīng)登記在房地產企業(yè)名下，再次銷

25、售時，屬于“二手”，不是房地產開發(fā)項目尚未辦理權屬登記的房產，因此應適用《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局2016年第14號公告）。,18號公告適用范圍,25,出租人防商鋪 車位問題納稅人將人防工程建成商鋪、車庫，對外一次性出售或者出租若干年經(jīng)營權的，屬于提供不動產租賃服務。納稅人將開工日期在2016年4月30日前的人防工程對外出售或者出租的，可選擇簡易計稅方法計稅。,18號公告適用范圍,26,房地產企業(yè)增值稅

26、納稅人確認專題,27,36號文附件1：第一條規(guī)定，在中華人民共和國境內（以下稱境內）銷售服務、無形資產或者不動產（以下稱應稅行為）的單位和個人，為增值稅納稅人，應當按照本辦法繳納增值稅，不繳納營業(yè)稅。單位，是指企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會團體及其他單位。個人，是指個體工商戶和其他個人。在境內的理解個人也是增值稅的納稅義務人個人代開增值稅專用發(fā)票問題，個體工商戶和其他個人,納稅人確認的基本政策規(guī)定,28,某物業(yè)公司

27、案例【案例描述】某物業(yè)分公司下設第一分公司和XX花園項目部，分公司和項目部是否屬于獨立增值稅納稅義務人？,納稅人確認,29,36號文件附件1：第三條 納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。應稅行為的年應征增值稅銷售額（以下稱應稅銷售額）超過財政部和國家稅務總局規(guī)定標準的納稅人為一般納稅人，未超過規(guī)定標準的納稅人為小規(guī)模納稅人。年應稅銷售額超過規(guī)定標準的其他個人不屬于一般納稅人。年應稅銷售額超過規(guī)定標準但不經(jīng)常發(fā)生應稅行為的單位

28、和個體工商戶可選擇按照小規(guī)模納稅人納稅。為什么分為小規(guī)模和一般納稅人兩者有什么區(qū)別，計算方式和開票對交易會產生什么影響,一般納稅人認定問題,30,36號文附件1：第四條 年應稅銷售額未超過規(guī)定標準的納稅人，會計核算健全，能夠提供準確稅務資料的，可以向主管稅務機關辦理一般納稅人資格登記，成為一般納稅人。會計核算健全，是指能夠按照國家統(tǒng)一的會計制度規(guī)定設置賬簿，根據(jù)合法、有效憑證核算。第五條符合一般納稅人條件的納稅人應當向主管稅

29、務機關辦理一般納稅人資格登記。具體登記辦法由國家稅務總局制定。除國家稅務總局另有規(guī)定外，一經(jīng)登記為一般納稅人后，不得轉為小規(guī)模納稅人。是否可以長期作為小規(guī)模不主動認定為一般納稅人的后果房地產項目公司 無收入 增值稅納稅人身份選擇問題？,31,一般納稅人認定問題,稽查查補的銷售額與一般納稅人認定的關系【案例描述】某企業(yè)為小規(guī)模納稅人，年銷售額為400萬元，接受稅務機關檢查，查補的銷售額為150萬元，計算查補稅款時是否應該按照一般

30、納稅人的標準來計算？,,32,一般納稅人認定問題,稽查查補的銷售額與一般納稅人認定的關系,,33,一般納稅人認定問題,36號文附件1:第七條 兩個或者兩個以上的納稅人，經(jīng)財政部和國家稅務總局批準可以視為一個納稅人合并納稅。具體辦法由財政部和國家稅務總局另行制定。合并納稅的好處目前的政策實踐,合并納稅問題,34,房地產簡易征收增值稅管理,35,36號文附件1：第十七條 增值稅的計稅方法，包括一般計稅方法和簡易計稅方法。第十八條

31、 一般納稅人發(fā)生應稅行為適用一般計稅方法計稅。一般納稅人發(fā)生財政部和國家稅務總局規(guī)定的特定應稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經(jīng)選擇，36個月內不得變更。一般納稅人發(fā)生應稅行為凡未規(guī)定可以選擇按照簡易計稅方法計算繳納增值稅的，則應按照一般計稅方法計算繳納增值稅。特定應稅行為的范圍按《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》執(zhí)行。一般計稅辦法和簡易征收之間的關系為什么36個月內不得改變,36,簡易征收適用的情形,36號文附件

32、1：第十九條 小規(guī)模納稅人發(fā)生應稅行為適用簡易計稅方法計稅。第二十條 境外單位或者個人在境內發(fā)生應稅行為，在境內未設有經(jīng)營機構的，扣繳義務人按照下列公式計算應扣繳稅額：應扣繳稅額=購買方支付的價款÷（1+稅率）×稅率小規(guī)模納稅人發(fā)生應稅行為，一律適用簡易計稅方法計稅在計算應扣繳稅額時，應將應稅行為購買方支付的含稅價款，換算為不含稅價款，,37,簡易征收適用的情形,18號公告一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產老項

33、目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。房地產老項目，是指：（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目；（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。很多施工許可證無開工日期 只有發(fā)證日期一個項目分次取得使用許可證

34、的如何處理，分別在5.1前后,簡易征收適用的情形,38,案例問題討論房地產公司承接三舊改造項目，在營改增試點前收購了城中村的老房子，然后進行拆除并重新開發(fā)建設，由于在5月1日前已收購了該部分老房子，但拆除工作仍在進行中，無法取得施工許可證，但是該部分老房子的收購價格很高，成本很高，對于該種情況是否有相應過渡政策？,房地產簡易征收適用的范圍,39,案例問題討論房地產企業(yè)2016年4月30日前取得施工許可證，選按簡易計稅方法，2016年

35、5月后，將部分房屋轉為公司自用房產，之后又按不動產銷售。該不動產銷售時，可扣除成本具體是指哪些？,房地產簡易征收適用的范圍,40,一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。為何簡易計稅不能扣除土地價款,一般納稅人銷售額的確認,41,房地產銷售確認稅務管理,42,36號文附件1第三十七條 銷售額，是指納稅人發(fā)生應稅行為取得的全部價款和價外費用，財政部和國家

36、稅務總局另有規(guī)定的除外。價外費用，是指價外收取的各種性質的收費，但不包括以下項目：（一）代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費。（二）以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項。第三十八條 銷售額以人民幣計算。納稅人按照人民幣以外的貨幣結算銷售額的，應當折合成人民幣計算，折合率可以選擇銷售額發(fā)生的當天或者當月1日的人民幣匯率中間價。納稅人應當在事先確定采用何種折合率，確定后12個月內不得變更。,銷售額確認的基本

37、規(guī)定,43,36號文附件1第四十二條 納稅人發(fā)生應稅行為，開具增值稅專用發(fā)票后，發(fā)生開票有誤或者銷售折讓、中止、退回等情形的，應當按照國家稅務總局的規(guī)定開具紅字增值稅專用發(fā)票；未按照規(guī)定開具紅字增值稅專用發(fā)票的，不得按照本辦法第三十二條和第三十六條的規(guī)定扣減銷項稅額或者銷售額。第四十三條 納稅人發(fā)生應稅行為，將價款和折扣額在同一張發(fā)票上分別注明的，以折扣后的價款為銷售額；未在同一張發(fā)票上分別注明的，以價款為銷售額，不得扣減折扣額。,

38、銷售額確認的基本規(guī)定——折扣折讓等處理,44,36號文附件1第四十四條 納稅人發(fā)生應稅行為價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或者發(fā)生本辦法第十四條所列行為而無銷售額的，主管稅務機關有權按照下列順序確定銷售額：（一）按照納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產或者不動產的平均價格確定。（二）按照其他納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產或者不動產的平均價格確定。（三）按照組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為：組成計稅價格=

39、成本×（1+成本利潤率）,銷售額確認的基本規(guī)定——銷售額的核定,45,36號文附件1成本利潤率由國家稅務總局確定。不具有合理商業(yè)目的，是指以謀取稅收利益為主要目的，通過人為安排，減少、免除、推遲繳納增值稅稅款，或者增加退還增值稅稅款。,銷售額確認的基本規(guī)定——銷售額的核定,46,一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。為何簡易計稅不能扣除土地

40、價款,一般納稅人銷售額的確認,47,銷售車位如何處理對于捆綁住宅轉讓車位使用權，在《購房合同》或《車位使用權轉讓協(xié)議》中約定車位價款包含在其購房款中，其轉讓車位使用權的行為不屬于無償轉讓不動產，不視同銷售行為。對于單獨轉讓車位使用權，屬于銷售不動產行為，按照銷售不動產相關規(guī)定繳納稅款。轉讓車位使用權，不涉及銷售房地產建筑面積，不得扣除支付的土地價款。（無產權 不可售）銷售具有產權的車庫、車位，按照銷售自行開發(fā)房地產項目規(guī)定執(zhí)行。,

41、一般納稅人銷售額的確認,48,“買房送家電”的增值稅處理《國家稅務總局關于確認企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》（國稅函[2008]875號）規(guī)定，企業(yè)以買一贈一等方式組合銷售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈，應將總的銷售金額按各項商品的公允價值的比例來分攤確認各項的銷售收入?！敦斦俊叶悇湛偩株P于企業(yè)促銷展業(yè)贈送禮品有關個人所得稅問題的通知》（財稅[2011]50號）規(guī)定，企業(yè)在向個人銷售商品（產品）和提供服務的同時給予贈品，如通信企業(yè)對

42、個人購買手機贈話費、入網(wǎng)費，或者購話費贈手機等，不征個人所得稅。增值稅管理中應該考量的因素,一般納稅人銷售額的確認,49,房地產企業(yè)配建的學校 醫(yī)院移交等增值稅問題是否需要做視同銷售處理？36號文附件1 第十四條 下列情形視同銷售服務、無形資產或者不動產：（二）單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓無形資產或者不動產，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。,一般納稅人銷售額的確認,50,案例問題討論2016年5月1日后發(fā)

43、生的退補面積差，如何繳納稅款？2016年5月1日后發(fā)生退面積差款，如果該納稅人沒有交過增值稅，應向地稅辦理退還營業(yè)稅稅申請；如果該納稅人已交過增值稅，直接向國稅辦理退還增值稅申請。2016年5月1日后發(fā)生補面積差款，納稅人應向國稅繳納增值稅。,房地產企業(yè)面積補差問題,51,房地產增值稅差額征稅管理,52,房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣

44、除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）僅適用于銷售開發(fā)產品 不適用于商業(yè)地產租賃土地價款并非一次性從銷售額中全扣，而是要隨著銷售額的確認，逐步扣除思路與土地增值稅類似只能是新項目和采用一般計稅辦法的老項目 簡易計稅辦法的項目不適用,差額征稅適用的范圍,53,當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：當期允許扣除的土

45、地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款當期銷售房地產項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。房地產項目可供銷售建筑面積，是指房地產項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。若可售面積全部銷售 則土地價款可以全部扣除不可售的面積剔除掉出租自用的是否剔除掉？,具體如何差額,54,單獨作價的可售的會所

46、等土地成本是否可以差額掉房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售其開發(fā)的房地產項目（選擇適用簡易計稅方式的除外），單獨作價銷售的配套設施，例如幼兒園、會所等項目，其銷售額可以扣除該配套設施所對應的土地價款。,55,具體如何差額,支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。取得土地為凈地時一般為土地出讓金一級開發(fā)的補償費如何處理？拆遷補償費 契稅 延期付款利息 城市基礎設施配套費 異地還建

47、費用 等是否可以差額？返還的土地出讓金如何進行增值稅處理一二級開聯(lián)動的舊城改造項目是否可以差額掉拆遷補償費,可以差額的土地價款的具體內容,56,案例問題討論除以“招拍掛”支出土地出讓金以外，還要進行回遷房、配套等多種補償形式,這部分是否可抵，用何票據(jù)抵扣？根據(jù)文件規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門實際支付的土地價款

48、后的余額為銷售額?？鄢蛘Ц兜耐恋貎r款，以省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)為合法有效憑證。其他應稅范圍內支出項目的進項稅額抵扣，應按規(guī)定取得合法有效的增值稅扣稅憑證。,可以差額的土地價款的具體內容,57,在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（印）制的財政票據(jù)。一般為非稅收入類票據(jù)集團公司或者投標聯(lián)合體拿地案例【案例描述】在土地招拍掛環(huán)節(jié)一般競拍人為房地產集團或者

49、投標聯(lián)合體，競拍成功后在項目所在地成立項目公司進行開發(fā)建設，在實踐中，由于繳納土地出讓金的時限限制等因素，一般土地出讓金的繳費主體為競拍人（即房地產集團或者聯(lián)合體），一般非稅收入繳款書的抬頭也是開具給房地差集團公司或者聯(lián)合體公司的。未來銷售不動產的增值稅納稅人為項目公司，項目公司是否可以以該票據(jù)作為差額征稅憑證？,差額征稅的票據(jù),58,集團公司或者投標聯(lián)合體拿地案例,59,,差額征稅的票據(jù),一般納稅人應建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣

50、除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。臺賬登記逐筆記錄,差額征稅的具體臺賬管理,60,某房地產公司銷售現(xiàn)房，采用一般計稅辦法，土地增值稅尚未達到清算條件，采用預征的方式繳納。銷售一套住房取得房款111萬元，在計算增值稅時該套房屋可以差額掉的土地成本為30萬元，請問在計算土地增值稅預征基數(shù)時是以100萬為基數(shù)，還是以102萬為基數(shù)？ 111—（111-30）/1.11*11%=10236號文附件1第二十三條規(guī)定，一般計稅方法

51、的銷售額不包括銷項稅額，納稅人采用銷售額和銷項稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：銷售額＝含稅銷售額÷（1+稅率） 含稅銷售額一般為價款和價外費用會計上的確認的銷項稅額是多少？差額部分如何在會計上體現(xiàn)？增值稅申報表中的填列,增值稅差額征收對土地增值稅預征影響,61,房地產企業(yè)增值稅進項稅金抵扣管理,62,36號文附件1第二十一條 一般計稅方法的應納稅額，是指當期銷項稅額抵扣當期進項稅額后的余額。應納稅額計算

52、公式：應納稅額=當期銷項稅額－當期進項稅額當期銷項稅額小于當期進項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結轉下期繼續(xù)抵扣。當期如何理解《財政部、國家稅務總局關于增值稅若干政策的通知》（財稅【2005】165號）規(guī)定，一般納稅人注銷或被取消輔導期一般納稅人資格，轉為小規(guī)模納稅人時，其存貨不作進項稅額轉出處理，其留抵稅額也不予以退稅。,一般計稅辦法基本規(guī)定,63,《增值稅暫行條例》第八條納稅人購進貨物或者接受應稅勞務（以下簡稱購進貨物或者應

53、稅勞務）支付或者負擔的增值稅額，為進項稅額。 下列進項稅額準予從銷項稅額中抵扣： (一)從銷售方取得的增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅額。 (二)從海關取得的海關進口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額。 (三)購進農產品，除取得增值稅專用發(fā)票或者海關進口增值稅專用繳款書外，按照農產品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的農產品買價和13％的扣除率計算的進項稅額。進項稅額計算公式：進項稅額=買價×扣除率,進項稅金抵扣基本

54、稅收政策,64,《增值稅暫行條例》第八條 (四)購進或者銷售貨物以及在生產經(jīng)營過程中支付運輸費用的，按照運輸費用結算單據(jù)上注明的運輸費用金額和7％的扣除率計算的進項稅額。進項稅額計算公式：進項稅額=運輸費用金額×扣除率 準予抵扣的項目和扣除率的調整，由國務院決定。,65,進項稅金抵扣基本稅收政策,《增值稅暫行條例實施細則》第十七條和第十八條條例第八條第二款第（三）項所稱買價，包括納稅人購進農產品在農產品收購發(fā)票或

55、者銷售發(fā)票上注明的價款和按規(guī)定繳納的煙葉稅。條例第八條第二款第（四）項所稱運輸費用金額，是指運輸費用結算單據(jù)上注明的運輸費用（包括鐵路臨管線及鐵路專線運輸費用）、建設基金，不包括裝卸費、保險費等其他雜費。,66,進項稅金抵扣基本稅收政策,36號文附件1第二十四條 進項稅額，是指納稅人購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或者不動產，支付或者負擔的增值稅額。第二十五條 下列進項稅額準予從銷項稅額中抵扣：（一）從銷售方取得的增值

56、稅專用發(fā)票（含稅控機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票，下同）上注明的增值稅額。（二）從海關取得的海關進口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額。,67,進項稅金抵扣基本稅收政策,36號文附件1第二十五條 下列進項稅額準予從銷項稅額中抵扣：（三）購進農產品，除取得增值稅專用發(fā)票或者海關進口增值稅專用繳款書外，按照農產品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的農產品買價和13%的扣除率計算的進項稅額。計算公式為：進項稅額=買價×扣除率 買價，是指納稅人

57、購進農產品在農產品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的價款和按照規(guī)定繳納的煙葉稅。購進農產品，按照《農產品增值稅進項稅額核定扣除試點實施辦法》抵扣進項稅額的除外。（四）從境外單位或者個人購進服務、無形資產或者不動產，自稅務機關或者扣繳義務人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。,68,進項稅金抵扣基本稅收政策,《財政部 國家稅務總局 關于進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知》（財稅【2016】47

58、號）2016年5月1日至7月31日，一般納稅人支付的道路、橋、閘通行費，暫憑取得的通行費發(fā)票（不含財政票據(jù)，下同）上注明的收費金額按照下列公式計算可抵扣的進項稅額：高速公路通行費可抵扣進項稅額=高速公路通行費發(fā)票上注明的金額÷（1+3%）×3%一級公路、二級公路、橋、閘通行費可抵扣進項稅額=一級公路、二級公路、橋、閘通行費發(fā)票上注明的金額÷（1+5%）×5%通行費，是指有關單位依法或者依規(guī)

59、設立并收取的過路、過橋和過閘費用。,69,進項稅金抵扣基本稅收政策,關于進項稅金抵扣的理解只有增值稅一般納稅人，才有資格抵扣進項稅額;產生進項稅額的行為是納稅人購進貨物或者接受加工修理修配勞務和應稅服務購買方或者接受方支付或者負擔的增值稅額“支付”是指納稅人直接所付出的，體現(xiàn)在增值稅專用發(fā)票或者海關進口增值稅專用繳款書上；“負擔”是隱含的進項稅額，不直接體現(xiàn)在增值稅專用發(fā)票或者海關進口增值稅專用繳款書上，但它是納稅人為銷售貨物

60、或者應稅勞務所付出的其他費用所承擔的相應進項稅額。,70,進項稅金抵扣稅收政策的理解,進項稅金抵扣基本原則鏈條稅是增值稅的突出特征，確保鏈條的連續(xù)性是增值稅的核心因增值稅應稅項目而產生的進項稅額均可以抵扣與企業(yè)所得稅稅前扣除原則不一致，所得稅遵循的是實際發(fā)生的、與取得應稅收入有關的合理的支出允許稅前列支，對稱性原則體現(xiàn)的比較明顯企業(yè)所得稅不征稅收入是否與進項稅金抵扣存在關聯(lián)關系,71,進項稅金抵扣稅收政策的理解,購進農產品，除取

61、得增值稅專用發(fā)票或者海關進口增值稅專用繳款書外，按照農產品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的農產品買價和13%的扣除率計算的進項稅額。計算公式為：進項稅額=買價×扣除率買價，是指納稅人購進農產品在農產品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的價款和按照規(guī)定繳納的煙葉稅。購進農產品，按照《農產品增值稅進項稅額核定扣除試點實施辦法》抵扣進項稅額的除外。,72,進項稅金抵扣稅收政策的理解,農業(yè)生產者數(shù)量眾多，不便于管理，難以采用以票控稅的管理方式

62、，采用了國際上通行的免稅辦法為了減輕農民負擔、保護農民利益、采購農產品企業(yè)負擔和緩解重復征稅，按照一定扣除率給予了一個虛擬抵扣，但是也造成了比較大的管理漏洞 向一般納稅人購買農產品、向農業(yè)生產者購買農產品或者向小規(guī)模納稅人的農產品流通企業(yè)購買農產品就可以按照13%抵扣除了正常的扣稅憑證外，還引入了農產品收購發(fā)票和銷售發(fā)票由于農民無法自行領用發(fā)票，為了計算稅款方便引入了農產品收購發(fā)票，購買方向農業(yè)生產者開具的。,73,進項稅金抵扣

63、稅收政策的理解,一定規(guī)模的農場或者小規(guī)模農產品流通企業(yè)可以使用銷售發(fā)票，銷售方向購買方開具的《關于免征部分鮮活肉蛋產品流通環(huán)節(jié)增值稅政策的通知》（財稅【2012】75號）規(guī)定，對從事農產品批發(fā)、零售的納稅人銷售的部分鮮活肉蛋產品免征增值稅?！吨腥A人民共和國增值稅暫行條例》第八條所列準予從銷項稅額中扣除的進項稅額的第（三）項所稱的“銷售發(fā)票”，是指小規(guī)模納稅人銷售農產品依照3%征收率按簡易辦法計算繳納增值稅而自行開具或委托稅務機關代開的

64、普通發(fā)票。批發(fā)、零售納稅人享受免稅政策后開具的普通發(fā)票不得作為計算抵扣進項稅額的憑證?！敦斦?、國家稅務總局關于在部分行業(yè)試行農產品增值稅進項稅額核定扣除辦法的通知》（財稅［2012］38號）《財政部、國家稅務總局關于擴大農產品增值稅進項稅額核定扣除試點行業(yè)范圍的通知》（財稅〔2013〕57號）,74,進項稅金抵扣稅收政策的理解,從境外單位或者個人購進服務、無形資產或者不動產，自稅務機關或者扣繳義務人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的

65、增值稅額?；镜牡挚墼砼c其他類型的進項稅金抵扣一致，遵循的都是增值稅的消費地征收原則和鏈條稅原理房地產企業(yè)支付境外的設計費 勞務費問題境外支付中應該注意的問題,75,稅收繳款書,服務接受方,進項稅金抵扣稅收政策的理解,《關于增值稅稅控系統(tǒng)專用設備和技術維護費用抵減增值稅稅額有關政策的通知》（財稅【2012】15號）增值稅納稅人2011年12月1日（含，下同）以后初次購買增值稅稅控系統(tǒng)專用設備(包括分開票機)支付的費用，可憑購買

66、增值稅稅控系統(tǒng)專用設備取得的增值稅專用發(fā)票，在增值稅應納稅額中全額抵減（抵減額為價稅合計額），不足抵減的可結轉下期繼續(xù)抵減。增值稅納稅人非初次購買增值稅稅控系統(tǒng)專用設備支付的費用，由其自行負擔，不得在增值稅應納稅額中抵減。增值稅稅控系統(tǒng)包括：增值稅防偽稅控系統(tǒng)、貨物運輸業(yè)增值稅專用發(fā)票稅控系統(tǒng)、機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票稅控系統(tǒng)和公路、內河貨物運輸業(yè)發(fā)票稅控系統(tǒng)。增值稅防偽稅控系統(tǒng)的專用設備包括金稅卡、IC卡、讀卡器或金稅盤和報稅盤；貨物運

67、輸業(yè)增值稅專用發(fā)票稅控系統(tǒng)專用設備包括稅控盤和報稅盤；機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票稅控系統(tǒng)和公路、內河貨物運輸業(yè)發(fā)票稅控系統(tǒng)專用設備包括稅控盤和傳輸盤。,76,稅控設備和維護費增值稅特殊處理政策,《關于增值稅稅控系統(tǒng)專用設備和技術維護費用抵減增值稅稅額有關政策的通知》（財稅【2012】15號）增值稅納稅人2011年12月1日以后繳納的技術維護費(不含補繳的2011年11月30日以前的技術維護費)，可憑技術維護服務單位開具的技術維護費發(fā)票，在增值

68、稅應納稅額中全額抵減，不足抵減的可結轉下期繼續(xù)抵減。技術維護費按照價格主管部門核定的標準執(zhí)行。增值稅一般納稅人將抵減金額填入《增值稅納稅申報表(適用于增值稅一般納稅人)》第23欄“應納稅額減征額”。小規(guī)模納稅人將抵減金額填入《增值稅納稅申報表(適用于小規(guī)模納稅人)》第11欄“本期應納稅額減征額”。,77,稅控設備和維護費增值稅特殊處理政策,36號文附件1第二十六條 納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國家稅務總局有關