房地產(chǎn)增值稅

1、?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)改增常見(jiàn)實(shí)務(wù)問(wèn)題分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)改增常見(jiàn)實(shí)務(wù)問(wèn)題分析????來(lái)源：中國(guó)稅網(wǎng)作者：李曄季潔日期：20161123字號(hào)[大中小]財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅[2016]36號(hào)，以下簡(jiǎn)稱36號(hào)文件）發(fā)布后，2016年3月31日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)，以下簡(jiǎn)稱18號(hào)公告），對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)增

2、值稅的征收管理做了具體規(guī)定。筆者試按照開(kāi)發(fā)流程對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)改增實(shí)務(wù)問(wèn)題分析如下。一、及時(shí)辦理一般納稅人登記手續(xù)全面營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱開(kāi)發(fā)企業(yè)）應(yīng)及時(shí)辦理一般納稅人登記，辦理一般納稅人登記的重要意義不僅僅在于確認(rèn)銷項(xiàng)稅額，更重要的是保證進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)抵盡抵。案例1：2016年5月，M房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)注冊(cè)成立，當(dāng)月支付該項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)1060稅務(wù)分析：不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期無(wú)法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額（簡(jiǎn)易計(jì)稅建設(shè)規(guī)模房地產(chǎn)項(xiàng)目總建

3、設(shè)規(guī)模）=200萬(wàn)（2萬(wàn)平方米5萬(wàn)平方米）=80（萬(wàn)元）因此，M房地產(chǎn)公司應(yīng)將80萬(wàn)元進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出。開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)法劃分的進(jìn)項(xiàng)稅額存在兩個(gè)爭(zhēng)議問(wèn)題，一是18號(hào)公告建立在開(kāi)發(fā)企業(yè)只有對(duì)外銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，如果既有銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入，又有不動(dòng)產(chǎn)出租收入、水電費(fèi)轉(zhuǎn)售收入、物業(yè)費(fèi)收入，顯然無(wú)法劃分的進(jìn)項(xiàng)是無(wú)法運(yùn)用建設(shè)規(guī)模比例法的，有待國(guó)稅總局進(jìn)一步明確政策；二是18號(hào)公告要求按照《建設(shè)工程施工許可證》注明的建設(shè)規(guī)模運(yùn)算，在實(shí)踐中會(huì)出現(xiàn)，簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)

4、目《建設(shè)工程施工許可證》上注明的建設(shè)規(guī)模為2萬(wàn)平方米，但是已經(jīng)銷售了1.9萬(wàn)平方米，如果按照2萬(wàn)平方米參與運(yùn)算，顯然不盡合理。此時(shí)合理的防范是按照剩余建設(shè)規(guī)模1000平方米參與運(yùn)算，但缺乏明確的政策支持。三、預(yù)收款預(yù)交增值稅預(yù)售制度是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)區(qū)別于其他企業(yè)的特征之一，企業(yè)銷售回款大部分通過(guò)預(yù)收款方式取得。在營(yíng)業(yè)稅時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。營(yíng)改增后，如果仍然以收到預(yù)收款當(dāng)天作為增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，會(huì)使房