房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃

1、<p>　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃</p><p>　　摘要：土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所需繳納的重要稅種之一，對企業(yè)經(jīng)營利潤的影響有著舉足輕重的作用。所以，土地增值稅納稅籌劃的開展，對降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅負擔(dān)、提高其經(jīng)營效益具有重要作用。論文不僅淺入深出的詳細介紹了土地增值稅的理論知識，而且，還依據(jù)作者本人在房地產(chǎn)財務(wù)管理崗位上多年的工作經(jīng)驗，結(jié)合實際的對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌

2、劃進行了一系列的分析。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：土地增值稅；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；稅收籌劃 </p><p>　　土地增值稅自1994年開征以來，一直在規(guī)范我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展方面，規(guī)范國家參與國有土地增值收益分配、增加國家財政方面，抑制房價過快上漲方面，提高國有土地利用率方面發(fā)揮著重要的作用。 </p><p>　　見于部分大中城市房價過高、上漲過快的問題，20

3、10年4月《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》再次提到了土地增值稅的重要性，通知中指出：”發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。稅務(wù)部門要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行重點清算和稽查?！睘榕浜蠂鴦?wù)院對房地產(chǎn)的調(diào)控，央行于2010年5月2日宣布，至10日起各大金融機構(gòu)上調(diào)存款類人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。至此表明了，國家將適度寬松的貨幣政策向

4、常態(tài)回歸的決心。從宏觀政策面來看，這無疑對房地產(chǎn)行業(yè)來說是很不利的。然而，房價過高的原因是錯綜復(fù)雜的，其中一個最根本的原因就是房地產(chǎn)行業(yè)的稅負很重。在房地產(chǎn)應(yīng)征的各項稅費中，營業(yè)稅、城建稅、教育費附加均是依據(jù)商品房銷售收入為繳納依據(jù)，然而土地增值稅則不然，它是以地產(chǎn)項目增值額的高低實行四級差別累進稅率來征的，最高稅率可高達為增值額的60%。因此，如何有效的合理降低土地增值稅稅負是房地產(chǎn)行業(yè)每一個財務(wù)人員應(yīng)認真研究的問題。 </p&

5、gt;<p>　　一、土地增值稅的稅收特征 </p><p>　　1.土地增值稅定義 </p><p>　　土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅對不同類型的房地產(chǎn)實行差別稅收待遇，按商品房銷售增值額的高低實行差別累進稅率，增值率高，稅率高，多征稅；增值率低，稅率低，少征稅。 </p>

6、<p>　　2.土地增值稅征、繳管理 </p><p>　　納稅人應(yīng)在項目未辦理竣工結(jié)算前按照項目所實現(xiàn)的商品房銷售收入及稅務(wù)部門所規(guī)定的土地增值稅預(yù)征稅率，先預(yù)繳土地增值稅，待項目全部竣工結(jié)算、且完成銷售再做整個項目土地增值稅的清算。但對于某些房地產(chǎn)企業(yè)雖設(shè)置賬簿，但財務(wù)核算管理混亂、成本原始憑證不齊全、銷售收入依據(jù)不完整、費用開支不合理，無法確定銷售收入和扣除項目具體金額的，主管稅務(wù)機關(guān)可直接對其采

7、用核定征收。 </p><p>　　3.土地增值額的計算 </p><p>　　土地增值額=轉(zhuǎn)讓商品房銷售收入-（建造成本-已計入開發(fā)成本的借款利息）*1.3-與轉(zhuǎn)讓商品房銷售收入有關(guān)的稅、費；或還可表述為：土地增值額=轉(zhuǎn)讓商品房銷售收入-1.25*不含息建造成本-實際支付的能提供金融機構(gòu)證明的貸款利息-與轉(zhuǎn)讓商品房銷售收入有關(guān)的稅、費 </p><p>　　計算土

8、地增值額中所扣除的項目包括：取得土地使用權(quán)所支付的地價款及相關(guān)稅、費、房屋主體建筑的各項建造成本、開發(fā)過程中所發(fā)生的各項間接費用支出、稅金（營業(yè)稅、城建稅、教育費附加等）、其他。 </p><p>　　4.土地增值稅額計算方法 </p><p>　　先計算出增值額和扣除項目金額，然后再根據(jù)兩者之比的比率按下列具體公式計算： </p><p>　　（1）增值額/扣除項

9、目金額≤50% </p><p>　　土地增值稅額=增值額×30% </p><p>　?。?）50%<增值額/扣除項目金額≤100% </p><p>　　土地增值稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5% </p><p>　?。?）100%<增值額/扣除項目金額≤200% </p>

10、<p>　　土地增值稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15% </p><p>　?。?）增值額/扣除項目金額>200% </p><p>　　土地增值稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35% </p><p>　　公式中的5%，15%，35%分別為二、三、四級的速算扣除系數(shù)。 </p>&l

11、t;p>　　5.土地增值稅稅收優(yōu)惠 </p><p>　　（1）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，予以免征。 </p><p>　　普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)同時滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市對普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)上浮，但不超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。

12、</p><p>　　（2）投資聯(lián)營一方以土地（房地產(chǎn)項目）作價入股，轉(zhuǎn)讓到被投資聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。 </p><p>　?。?）對于合作建房中，一方出土地，一方出資金，共同合作建造，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。 </p><p>　?。?）因國家建設(shè)需要依法征用、回收的房產(chǎn)，免征土地增值稅。 </p><p&g

13、t;　　二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃分析 </p><p>　　1.借款利息的籌劃 </p><p>　　大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)資金60%以上來源于各種途徑的借款，然而，借款利息采用不同方法扣除所計算出來的土地增值稅是不盡相同的。通常，在房地產(chǎn)項目建筑施工期間所發(fā)生的利息支出，應(yīng)資本化計入相關(guān)開發(fā)成本。但實際工作中在做土地增值稅項目清算時，大多會將已經(jīng)資本化的利息調(diào)出作為費用簡

14、化處理。當(dāng)然實操中，并不用通過具體的賬務(wù)處理將已資本化的利息調(diào)至財務(wù)費用中去，而只是在計算增值額時把已資本化的利息支出剔除即可。故此，稅法規(guī)定：A、納稅人能夠提供銀行貸款利息原始憑證的，并且能夠正確劃分所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目的資本化與費用化的利息，則：可扣減的開發(fā)費用=實際支付利息+（取得土地使用權(quán)所支付的地價款及相關(guān)稅、費+項目開發(fā)成本）*5%。B、納稅人不能夠提供銀行貸款利息原始憑證的，或不能正確劃分所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目的資本化與費用化的利息

15、，則：可扣減的開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)所支付的地價款及相關(guān)稅、費+項目開發(fā)成本）*10%。 　　這無疑給納稅人提供了可供選擇的空間：如果房地產(chǎn)項目開發(fā)主要資金流來源于銀行籌資借款，借款利息能夠提供銀行機構(gòu)出具的利息證明，利息費用較高，且高于”購買土地使用權(quán)應(yīng)付金額”和”項目開發(fā)</p><p>　　2.合理提高能成本化的管理費用 </p><p>　　房地產(chǎn)企業(yè)的管理費用可以通過企業(yè)管

16、理的人事編制的調(diào)整而合理降低土地增值稅。例如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理人員30人，每年開支的管理費用約為300萬。其中，25人參于了項目開發(fā)管理，經(jīng)總經(jīng)理辦公會議決定，將這25名工作人員的人事編制調(diào)整到項目部，以求加強項目開發(fā)進程管理，如此一來增大了項目成本費用支出約計250萬元，這樣，一年則可能增大可扣減成本費用：250萬元*1.3=325萬元（如果納稅人不能提供銀行貸款利息證明的）。 </p><p>　　3.地下

17、車庫的合理策劃 </p><p>　　商業(yè)地產(chǎn)的高層項目通常都會建造地下一層、二層為地下車庫，根據(jù)車庫性質(zhì)大致分為三類：有產(chǎn)權(quán)車庫、利用人防工程建造的車庫、無產(chǎn)權(quán)的車庫。很多開發(fā)企業(yè)為了促進銷售額，通常希望建有產(chǎn)權(quán)車庫，但實際上從稅收來說，他們是大大的失策了。 </p><p>　　如果所開發(fā)項目的物業(yè)公司是開發(fā)商自己所成立的獨立法人公司，建議利用人防工程建造的車庫以求合理避稅。我們可以委

18、托物業(yè)公司和車主簽訂《車位使用協(xié)議（合同）》，車主取得若干年的“車位使用權(quán)”，物業(yè)公司收取“車位維護管理費”，彌補物業(yè)收費不足，繳納營業(yè)稅。而對于人防工程的建造成本可以再分配入房屋主體的建造總成本，這樣又可合理增大總成本金額，為將來核算土地增值稅奠定基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。 </p><p>　　如果開發(fā)企業(yè)想盡快資金回籠，實現(xiàn)車庫銷售，也可建造無產(chǎn)權(quán)的車庫。無產(chǎn)權(quán)的車庫如何核算處理，會計制度、稅法均無具體規(guī)定。開發(fā)企業(yè)可以將

19、其作為獨立的成本核算對象――車庫進行核算處理，建成之后，可轉(zhuǎn)做“投資性房地產(chǎn)”或“固定資產(chǎn)”，可以出租。若作為“投資性房地產(chǎn)”轉(zhuǎn)讓若干年的使用權(quán)，對具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認定為轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)永久使用權(quán)，仍應(yīng)按照”服務(wù)業(yè)――租賃業(yè)”征營業(yè)稅及按租賃收入的12%征收房產(chǎn)稅（房產(chǎn)稅應(yīng)按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定），且不征收土地增值稅。 </p><

20、;p>　　4.出售固定資產(chǎn)與開發(fā)產(chǎn)品的籌劃 </p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將待售開發(fā)產(chǎn)品先轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)出租，租賃3年后再出售，也可規(guī)避土地增值稅。但是租賃期所得租金應(yīng)確認收入，出售時按銷售企業(yè)不動產(chǎn)處理。在整個租賃期間不僅應(yīng)確認固定資產(chǎn)的租賃收入，還應(yīng)該每月提取該固定資產(chǎn)的累計折舊計入租賃成本。出售時，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計入當(dāng)期損益，固定資產(chǎn)處置一般通過”固定資產(chǎn)清理”科目進

21、行核算，固定資產(chǎn)清理完成后的凈收益，借記”固定資產(chǎn)清理”科目，貸記”營業(yè)外收入”科目。固定資產(chǎn)處置時，應(yīng)交納營業(yè)稅金及附加，不涉及土地增值稅。 </p><p>　　5.合理利用土地增值稅稅收優(yōu)惠： </p><p>　　普通標(biāo)準(zhǔn)商品房實現(xiàn)銷售，增值額與扣除項目金額之比低于20%，免征土地增值稅。普通住宅能否免稅，決定因素在于增值率（若增值率<20%即免征），而增值率=（增值額/扣除

22、項目金額）*100%，也就是說我們完全可以通過調(diào)節(jié)增值額或扣除項目來實現(xiàn)對增值率的控制，以求合理規(guī)避土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實現(xiàn)普通商品房銷售時，就應(yīng)考慮如何降低增值額，如何提高可扣除成本金額，以求低于20%的免征點。然而，商品房的銷售收入或銷售單價是調(diào)節(jié)增值額的最好砝碼，而扣除項目可通過合理增加成本來實現(xiàn)，比如說增加多少綠化投入，都可實現(xiàn)降低增值率。 </p><p>　　6.精裝商品房的納稅籌劃： <

23、;/p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已精裝修的商品房，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，適度加大建造成本的同時，也可一方面提升商品房銷售價格收回裝修成本。精裝商品房裝修成本項目的增加，從某種意義上給了房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)成本上很大的可操作空間。例如，增大扣除項目中某次成本可扣金額等，都可合理降低增值率，實現(xiàn)避稅。 </p><p>　　隨著國家對房地產(chǎn)調(diào)控一系列宏觀政策的出臺，市場競爭日趨激烈

24、，加之國家稅務(wù)總局對房地產(chǎn)各項稅收政策的逐步細化，如何合理避稅成為每一個房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理人員理應(yīng)認真思索的問題。要想做好稅收籌劃工作，除了需要每一個財務(wù)工作者熟悉房產(chǎn)企業(yè)的運營流程，更重要的是能熟悉房產(chǎn)企業(yè)的會計核算和相關(guān)稅收法規(guī)。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員應(yīng)該合理利用稅收籌劃的方式，在核算每一筆會計分錄時，都要考慮到今后的納稅效果，在正確核算的大前提下力求最大可能的減輕企業(yè)稅負，增強企業(yè)的市場競爭力。 </p><p&g

25、t;<b>　　參考文獻： </b></p><p>　　[1]王炳榮，李開永. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃案例分析[J]. 會計師. 2011（03）. </p><p>　　[2]王艷東. 淺議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃[J]. 企業(yè)研究， 2012（22）. </p><p>　　[3]蔣志剛. 淺議房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌