充分競(jìng)爭(zhēng)條件下單宗土地價(jià)格快速評(píng)估系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn).pdf

1、隨著我國(guó)土地使用制度改革的不斷深化，生產(chǎn)要素市場(chǎng)的不斷完善和規(guī)范，我國(guó)的地產(chǎn)業(yè)得到了迅速發(fā)展。根據(jù)當(dāng)前我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣的要求，由政府主導(dǎo)的土地交易市場(chǎng)，已初步建立了一套規(guī)范化、制度化的運(yùn)作機(jī)制。而對(duì)于企業(yè)或個(gè)人土地競(jìng)買者來(lái)說(shuō)，在他們決定參與地塊競(jìng)買之前，一般會(huì)對(duì)該地塊的各項(xiàng)規(guī)劃技術(shù)條件、周邊環(huán)境、影響因素等信息進(jìn)行評(píng)判和分析，并在公告的法定時(shí)限內(nèi)按照出讓公告的規(guī)定進(jìn)行申請(qǐng)和拍賣。但經(jīng)濟(jì)形勢(shì)普遍高漲的同時(shí)，還有一些企業(yè)和個(gè)人盲目

2、地加入土地的競(jìng)價(jià)行列。這些行為不可避免地會(huì)帶來(lái)一些開發(fā)土地市場(chǎng)的非理性競(jìng)爭(zhēng)，最終導(dǎo)致流拍或項(xiàng)目開發(fā)失敗，同時(shí)也給社會(huì)、給政府造成負(fù)面影響。
　　針對(duì)上述問(wèn)題，土地價(jià)格評(píng)估的作用得以凸顯，且隨著信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的不斷發(fā)展，我國(guó)土地價(jià)格評(píng)估部門開始借助計(jì)算機(jī)完成價(jià)格評(píng)估的部分工作，但功能有限，尚未實(shí)現(xiàn)對(duì)整個(gè)評(píng)估流程的自動(dòng)化。為使土地價(jià)格評(píng)估工作進(jìn)一步向科學(xué)化、規(guī)范化、系統(tǒng)化、自動(dòng)化，智能化發(fā)展。文章結(jié)合經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，系統(tǒng)的闡述了我國(guó)

3、地產(chǎn)評(píng)估體系和相關(guān)政策，且在此基礎(chǔ)上運(yùn)用軟件工程的開發(fā)流程，設(shè)計(jì)了一套適合我國(guó)國(guó)情的土地價(jià)格評(píng)估系統(tǒng)，并完成了本論文的編寫。
　　本課題擬從潛在競(jìng)買人的需求入手，研究目前國(guó)內(nèi)土地價(jià)格評(píng)估的主要原則，土地等級(jí)的劃分，常用的價(jià)格評(píng)估方法，并在假設(shè)開發(fā)法的理論基礎(chǔ)上，建立一套快速的土地價(jià)格評(píng)估方法，通過(guò)編寫土地價(jià)格快速評(píng)估系統(tǒng)來(lái)實(shí)現(xiàn)和驗(yàn)證此方法。借此為競(jìng)買人在有限的時(shí)間范圍內(nèi)，提供理性的數(shù)據(jù)分析，對(duì)土地拍賣文件中地塊的出讓底價(jià)，就是否參

4、與該地塊的競(jìng)爭(zhēng)做出決策；并在競(jìng)買人較多的情況下（即充分競(jìng)爭(zhēng)的條件下），能以高出底價(jià)多大的價(jià)格幅度介入競(jìng)爭(zhēng)，即對(duì)于該地塊未來(lái)可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值而言，所能夠給出的最高價(jià)格。最終根據(jù)評(píng)估結(jié)果生成一份詳細(xì)的土地價(jià)格評(píng)估報(bào)告為競(jìng)價(jià)者快速?zèng)Q策提供重要的參考，這對(duì)個(gè)人投資者或中小型開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，顯得尤為重要。
　　通過(guò)對(duì)該課題的研究，可以對(duì)目前國(guó)內(nèi)土地的劃分，評(píng)估原則，評(píng)估流程以及常用的評(píng)估方法有系統(tǒng)的認(rèn)識(shí)，并根據(jù)中國(guó)城市土地的現(xiàn)狀，提出自己的看法