基于RS和GIS的城鄉(xiāng)結(jié)合部土地價(jià)格評(píng)估研究.pdf

1、城鄉(xiāng)結(jié)合部是城市與農(nóng)村相互結(jié)合的特殊經(jīng)濟(jì)地理單元，是城市快速擴(kuò)張的重點(diǎn)區(qū)域，受城市與農(nóng)村的雙重影響。城鄉(xiāng)結(jié)合部地價(jià)是土地價(jià)格研究中的薄弱點(diǎn)，土地市場(chǎng)的快速、健康發(fā)展迫切要求對(duì)該區(qū)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估。該研究選取荊州市城鄉(xiāng)結(jié)合部為研究樣區(qū)，探索在計(jì)算機(jī)、地理信息系統(tǒng)、遙感、現(xiàn)代數(shù)學(xué)模型等高新技術(shù)的支持下，劃分出研究區(qū)域的城鄉(xiāng)結(jié)合部范圍，并對(duì)其進(jìn)行定級(jí)估價(jià)，最后建立數(shù)字地價(jià)模型，分析地價(jià)之間的時(shí)空關(guān)系。取得了一定的研究成果，主要有： 1.城

2、鄉(xiāng)結(jié)合部邊界的劃分選取了2000年的TM遙感影像作為數(shù)據(jù)源，在沒(méi)有高分辨率SPOT全色影像的情況下，嘗試使用Landsat7的第8波段(全色波段，分辨率為15m)代替SPOT全色影像，與分辨率為30m的多光譜圖像進(jìn)行影像融合(分辨率為15m)，采用監(jiān)督分類法進(jìn)行分類，精度均在85％以上。在ArcGIS下建立500×500m的方格，并與遙感影像分類結(jié)果圖進(jìn)行疊加，計(jì)算每個(gè)方格的熵值，繪制出熵值圖。以熵值40和60為閾值，分別劃分出荊州市城

3、鄉(xiāng)結(jié)合部的外邊界和內(nèi)邊界，最后得到荊州市城鄉(xiāng)結(jié)合部的面積為124.4km2，共包括25個(gè)行政村。 2.城鄉(xiāng)結(jié)合部土地定級(jí)提出了城鄉(xiāng)結(jié)合部土地定級(jí)影響因素的D-S-R概念模型；嘗試構(gòu)建了城鄉(xiāng)結(jié)合部土地定級(jí)因素體系，將社會(huì)因素和環(huán)境因素納入該體系中，并針對(duì)荊州市城鄉(xiāng)結(jié)合部的具體特點(diǎn)，選擇了道路通達(dá)度、基礎(chǔ)設(shè)施可實(shí)現(xiàn)度、耕地產(chǎn)出水平、土壤肥力、土壤污染狀況、城市中心影響度、土地利用規(guī)劃共7個(gè)因素作為定級(jí)因素；采用層次分析法確定了各因素

4、的權(quán)重。采用GIS的分析方法和一般分析方法結(jié)合，量化各因素，最后運(yùn)用因素法劃分出荊州市城鄉(xiāng)結(jié)合部的土地級(jí)別，并采用土地收益進(jìn)行了驗(yàn)證。荊州市城鄉(xiāng)結(jié)合部土地分為4個(gè)級(jí)別，其中以二級(jí)和三級(jí)土地為主，分別占總面積的39.68％和38.18％；四級(jí)地最少，僅占總面積的9.26％。 3.城鄉(xiāng)結(jié)合部土地估價(jià)在可持續(xù)發(fā)展理念指導(dǎo)下，探討了城鄉(xiāng)結(jié)合部土地價(jià)值的組成，分為質(zhì)量?jī)r(jià)值、環(huán)境價(jià)值、存在價(jià)值三部分。質(zhì)量?jī)r(jià)值采用收益還原法評(píng)估，但是目前利用

5、此法評(píng)估地價(jià)時(shí)，采用實(shí)際純收益代替預(yù)期純收益而導(dǎo)致評(píng)估的地價(jià)不合理。本研究系統(tǒng)地論證了利用灰色系統(tǒng)建模來(lái)預(yù)測(cè)土地預(yù)期純收益的可行性，并分析了整個(gè)建模過(guò)程，最后將模型應(yīng)用到荊州市城鄉(xiāng)結(jié)合部土地估價(jià)中。結(jié)果表明，應(yīng)用該模型預(yù)測(cè)的精度較高。利用預(yù)測(cè)的預(yù)期純收益評(píng)估出的土地質(zhì)量?jī)r(jià)值為：一級(jí)為16.76元/m2，二級(jí)為15.15元/m2，三級(jí)為14.59元/m2，四級(jí)為13.27/m2。本研究論證了采用假設(shè)市場(chǎng)評(píng)估法評(píng)估土地環(huán)境價(jià)值的可行性，并設(shè)

6、計(jì)相關(guān)問(wèn)卷進(jìn)行調(diào)查和數(shù)據(jù)分析，結(jié)果評(píng)估出的環(huán)境價(jià)值為：一級(jí)11.58元/m2，二級(jí)為7.80元/m2，三級(jí)為5.31元/m2，四級(jí)為3.79元/m2。采用保險(xiǎn)費(fèi)率法模型評(píng)估出的存在價(jià)值為：一級(jí)66.84元/m2，二級(jí)為53.90元/m2，三級(jí)為40.75元/m2，四級(jí)為32.98元/m2。最后得到荊州市城鄉(xiāng)結(jié)合部各級(jí)土地的綜合價(jià)值分別為：一級(jí)95.18元/m2，二級(jí)為76.85元/m2，三級(jí)為60.65元/m2，四級(jí)為50.04元/m2

7、。m24城鄉(xiāng)地價(jià)空間結(jié)構(gòu)分析以調(diào)查的荊州市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)、荊州市農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)和評(píng)估出的城鄉(xiāng)結(jié)合部土地價(jià)格為基礎(chǔ)建立數(shù)字地價(jià)模型，選擇中心和區(qū)域兩個(gè)基點(diǎn)，建立地價(jià)剖面。 結(jié)果表明：(1)地價(jià)從中心基點(diǎn)向城市邊緣總趨勢(shì)是降低的，但不同方向表現(xiàn)出不同的特點(diǎn)；(2)在貫穿市區(qū)的地價(jià)剖面中，一般表現(xiàn)為從一個(gè)邊緣到另一個(gè)邊緣的地價(jià)由低到高再到低的變化規(guī)律；(3)地價(jià)從中心區(qū)向邊緣區(qū)降低的過(guò)程中，距離中心基點(diǎn)越近的地區(qū)，地價(jià)變化的波動(dòng)較大，越