上海市房地產(chǎn)中介行業(yè)管理研究.pdf

1、摘 要、..， J{ 伴 隨 著 上 魚 全 絲 亡 l l v 的 發(fā) 展 ， 上 海 房 地 產(chǎn) 中 介 應(yīng) 運 而 生 ， 短 短 幾 年 ， 中 介 從 無 到 有 ， 象雨后春筍 般紛紛涌 現(xiàn)， 成為上海一門 炙 手可熱的 職業(yè)。 但同 時. 上海 房地產(chǎn)中介行業(yè)也暴露出許多薄弱環(huán)節(jié)。由于房地產(chǎn)中介前期投資小，經(jīng)營成本低，卻利潤豐厚，加上政府管理機制的 不健全和企業(yè)結(jié)構(gòu)體系的不完善，行為 不規(guī)范的 現(xiàn)象屢有發(fā)生， 束縛著行業(yè)的

2、健 康發(fā)展因 此。上海房地產(chǎn)中介業(yè)規(guī)模化、 規(guī)范化迫在眉睫。 雖然我國 房地產(chǎn)中介業(yè)存在 的 問 題 己 得 到 有 關(guān) 各 方 面 普 遍 關(guān) 注 ， 并 從 理 論 和 實 踐 方 面 進 行 了 探 索 研 究 ， 、 獻 和 資 料 來 看 ， 或 只 窺 一 斑 、 或 淺 嘗 輒 止 ， 缺 乏 系 統(tǒng) 整 理 與 分 析 · 基 于 此 必 海市房地產(chǎn) 中介服務(wù)人員、中介服 務(wù)機構(gòu) 、政府管理部 門、客戶調(diào)查的基

3、礎(chǔ)俱 研 究 的 文 本論 文在對上上，通過對上海市房地產(chǎn)中 介業(yè)現(xiàn)存問題的分析，結(jié)合國外中介業(yè)成熟的管理及運行體制，在提出 解決問題方法的基礎(chǔ)上， 勾畫出一有政府、 協(xié)會、中介機構(gòu)、業(yè)主構(gòu)成的良 性的上海市房地產(chǎn)中介行業(yè)管理的模型。/ 論 文 首 先 介 紹 房 地 產(chǎn) 中 介 服 務(wù) 的 概 念 ， 分 析 房 地 產(chǎn) 中 介 服 務(wù) 的 特 點 、 性 質(zhì) ， 房 地 產(chǎn) 中介的地位、 作用，以 及上海房地產(chǎn)中介服務(wù)成本和收益狀況

4、， 上海房地產(chǎn)中介業(yè)發(fā)展經(jīng)歷的階段及特征，以達到建立上海房地產(chǎn)中介整體輪廓的目 的。三、四、五、六章是論文的核心部分。 要提高上海房地產(chǎn)中 介的服務(wù)水平，行業(yè)的宏觀管理是基礎(chǔ)， 但是， 政府不應(yīng)參與市場競爭， 政府的主要工作是做好立法及司法的工作，管理應(yīng)由 行業(yè)協(xié)會執(zhí)行，按照這種思路， 論文提出， 上海房地產(chǎn)中介要規(guī)范化、規(guī)?；l(fā) 展， 必須實 行行業(yè)管 理。 論文的 第三、四、五、 六 章以 此為布 局，以 上海房地產(chǎn)中 介所存 問

5、題分析為出發(fā)點， 展開具體論述。論文第三章從房地產(chǎn)中介業(yè)的 政府行政管理模式、市場容量與中 介業(yè)規(guī)模、中介服務(wù)人員的基本業(yè)務(wù)素質(zhì)與教育考試、中介的出入市管理、賠償基金制度建設(shè)五個方面對上海房地產(chǎn)中 介的政府行政管理進行探討; 論文第四 章— 上 海房地產(chǎn)中 介協(xié)會專 業(yè)管理研究， 從面 上， 先論 述中 介專業(yè)管理的必 要性， 然后提出 專業(yè) 管理的 政策建 議，從點上， 重點 探討中 介契約形式和中 介合同 標準化、中 介服務(wù)的 收費

6、 觀念和收費標準的統(tǒng)一、中介市場職業(yè)道德氛圍建立三個方面:論文第五章— 上海房 地產(chǎn)中 介企業(yè)的 運營分析， 通過對上海房地產(chǎn)中 介公司的企業(yè)特征的 研究， 重點剖析房產(chǎn)超市、上房置換、 特許經(jīng)營三種當前上海房地產(chǎn)中介業(yè)最熱門的經(jīng)營模式; 論文第六章闡述網(wǎng)絡(luò)經(jīng)紀時代上海房地產(chǎn)中介的發(fā)展，最后， 論文 通過 對上海房地產(chǎn)中 介市 場發(fā)展計 量分析、中 介市 場與 存量房交易量的 相 關(guān) 性分析， 預(yù)測上海房地產(chǎn)中 介業(yè)的發(fā) 展趨勢， 展望

7、上海房地產(chǎn)中 介行 業(yè)在未來發(fā)展中 所 蘊 含 的 巨 大 潛 力 與 光 輝 前 景 。 戶關(guān) 嗣: 上 海 房 地 產(chǎn) 中 介 ‘ 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 人 } 政 府 行 政 管 理 ) 協(xié) 會 專 業(yè) 管 理A ti i h 產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)中介 。第一童 導(dǎo)論第一章 導(dǎo)論第一節(jié) 研究背景房地產(chǎn) 業(yè)是 一個 綜合的 產(chǎn)業(yè)體系， 它由 房地 產(chǎn)融資 投資、 房地 產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、 市場營銷、 中 介服務(wù) 和 物業(yè)管理等多個部分組成。 房地產(chǎn)中 介

8、服務(wù)業(yè)作為 房地 產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、房地 產(chǎn)市 場 運行 和 物業(yè)管 理服務(wù)的 衍生物， 是隨 著房 地產(chǎn)市 場逐步發(fā)展起來， 并為 房地產(chǎn)開 發(fā)建設(shè)、房地產(chǎn)市場運行和物業(yè)管理服務(wù)的。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，尤其是房地產(chǎn)市場的發(fā)展與繁榮，決定著房 地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè) ( 以下簡稱房地產(chǎn)中介業(yè)或中 介業(yè)) 的發(fā)展和繁榮。在國 外， 房地產(chǎn)中介與律師、醫(yī)生 等職業(yè)一 樣， 受人尊敬， 并且收入頗高。 他們的 信 譽來自 為客戶提供及時、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。 然而，中

9、國房地產(chǎn)中介行業(yè)卻因 其不規(guī)范、甚至帶有欺騙性的 行為而常被客戶抱怨和拒絕，有關(guān)投訴連續(xù)多年列于中國消協(xié)十大投訴熱點之一，使中國 老百姓認為房地產(chǎn)中介服務(wù)人員是最不可信任的人群。這種現(xiàn)象，一方面反映了老百姓置業(yè)需要房地產(chǎn)中介提供專業(yè)服務(wù):另一方面也反映 出中介服務(wù)市場較為 混亂，老百姓對中介普遍缺乏信任。中介業(yè)規(guī)?；?、規(guī)范化迫在眉睫。一、上海房地產(chǎn)中 介市場根 據(jù)上海市房地 產(chǎn)交易中 心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 上海實際經(jīng)營房地產(chǎn)中 介服務(wù)的 機

10、構(gòu)， 從1 9 9 3 年底的2 0 0 家左右，己 迅速增加到目 前的近 4 5 0 0家， 業(yè)務(wù)量也相應(yīng)上升。1 9 9 9 年本市共銷售商品房 1 3 2 9 萬平方米， 其中有八成是通過中 介代理公司成交的， 存量房交易 5 1 1 萬平方 米， 其中 約 5 5 % 通過房 地產(chǎn)經(jīng)紀公司 居間 成交。 如今， 上 海市民 通過房地產(chǎn)中介置 業(yè)己 經(jīng) 是一 種很 普遍的 行為， 房地產(chǎn)中 介在上海 房地產(chǎn)市場中 正逐 步進入應(yīng)有

11、的 角色。首先， 改 革開 放到 今天， 上海市房 地產(chǎn)的 增加 值占 上 海市G D P 的比 重由1 9 7 8 年0 . 1 逐步提高 至1 9 9 7 年的4 . 4 Y o， 1 9 9 8 年的5 . 0 %. 1 9 9 9 年5 . 2 % ， 上 海 房地產(chǎn) 年投資 額從 1 9 9 0 年8 . 1 6億 元猛增至1 9 9 6 年的6 5 7 . 7 9 億元，1 9 9 7 , 1 9 9 8 , 1

12、 9 9 9 年雖 然持續(xù)出 現(xiàn)下降 趨勢，但平均每年仍然保持在 5 6 8 . 7 0 億元的投資量，具體數(shù)據(jù)如表 1 一1 所示:表 1 一1 : 1 9 9 0 -1 9 9 9 年上海市房地產(chǎn)開發(fā)投資額 ( 單位:億元)年 份 1 9 9 0 1 9 9 1 1 9 9 2 1 9 9 3 1 9 9 4 1 9 9 5 1 9 9 6 1 9 9 7 1 9 9 8 1 9 9 9年投資額 8 . 1 6 7 . 5 9 1

13、 2 . 7 1 2 2 . 0 4 1 1 7 . 4 4 6 6 2 6 5 7 . 8 6 1 4 . 2 5 7 7 1 5 1 4 名增長幅度% 1 0 0 - 7 . 0 6 7 . 5 7 3 . 4 4 3 2 . 7 2 9 7 . 1 4 1 . 1 一 6 石 - 6 . 1 一 1 0 . 8資料 來 源:1 9 9 1 - 2 0 0 0 年 《 上海統(tǒng)計 年鑒 ，從上述數(shù)據(jù)我們可以看到，上海房地產(chǎn)業(yè)在國民 經(jīng)

14、濟中的經(jīng)濟地位逐步提高，隨著上海經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展， 尤其是住房分配貨幣 化制度的實施，上海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢將會更加看好，作為房地產(chǎn)業(yè)子產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)中介業(yè)也必 將隨之發(fā)展。其次， 從表 1 - 1 可見，1 9 9 5 年至 1 9 9 9 年上 海市房地產(chǎn)開 發(fā) 投資 量很大， 并且比 較 集 中， 這使 得 1 9 9 7 年到 1 9 9 9 年上海市 竣工商品 房 面積大幅增加。 另外， 在貨幣 化分 房政策 的 推動下， 個人購