契稅

1、契稅契稅是指契稅，是指對契約征收的稅，屬于財產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅，由財產(chǎn)承受人繳納。契稅中所涉及的契約，包括土地使用權轉(zhuǎn)移，如國有土地使用權出讓或轉(zhuǎn)讓，房屋所有權轉(zhuǎn)移，應該稱為土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移，如房屋買賣、贈送、交換等。除了買賣、贈送、交換外，房屋所有權轉(zhuǎn)移的方式還有很多種。其中，有兩種常見的房屋權屬轉(zhuǎn)移，按規(guī)定要繳納契稅：因特殊貢獻獲獎，獎品為土地或房屋權屬或預購期房、預付款項集資建房，只要擁有房屋所有權，就等同于房屋買賣。契稅是一種重要的地方

2、稅種，在土地、房屋交易的發(fā)生地，不管何人，只要所有權屬轉(zhuǎn)移，都要依法納稅。目前，契稅已成為地方財政收入的固定來源，在全國，地方契稅收入呈迅速上升態(tài)勢。各類土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移，方式各不相同，契稅定價方法，也各有差異。契稅的納稅人為在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權屬，承受的單位和個人。新中國成立后，政務院于1950年發(fā)布《契稅暫行條例》，規(guī)定對土地、房屋的買賣、典當、贈與和交換征收契稅。1954年財政部經(jīng)政務院批準，對《契稅暫行條例》的個別條款進

3、行了修改，規(guī)定對公有制單位承受土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移免征契稅。社會主義改造完成以后，土地禁止買賣和轉(zhuǎn)讓，征收土地契稅也就自然停止了。這樣使得契稅征收范圍大大縮小，收入額很小。到“文化大革命”后期，全國契稅征收工作基本處于停頓狀態(tài)。改革開放后，國家重新調(diào)整了土地、房屋管理方面的有關政策，房地產(chǎn)市場逐步得到了恢復和發(fā)展。為適應形勢的要求，從1990年開始，全國契稅征管工作全面恢復?；謴驼魇蘸?，契稅收入連年大幅度增加，從1990年的1.34億元增

4、加到1997年的36億元，成為地方稅收中最具增長潛力的稅種。但由于《契稅暫行條例》立法年代久遠，很多規(guī)定與當前的實際情況相脫節(jié)，實際工作中難以操作和執(zhí)行。為了適應建立和發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟形勢的需要，充分發(fā)揮契稅籌集財政收入和調(diào)控房地產(chǎn)市場的功能，從1990年起，就著手開始了《契稅暫行條例》的修訂工作。其間經(jīng)過大量的調(diào)查研究，數(shù)易其稿。1997年7月7日，李鵬總理簽署國務院第224號令，發(fā)布了《中華人民共和國契稅暫行條例》，并于同年10

5、月1日起開始實施。、契稅的特點：1、契稅屬于財產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅；2、契稅由財產(chǎn)承受人繳納。契稅的征收范圍（一）國有土地使用權出讓；（二）土地使用權轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權的轉(zhuǎn)移；（三）房屋買賣；（四）房屋贈與；（五）房屋交換。契稅的稅率契稅稅率為3～5％。契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實際情況確定，并報財政部和國家稅務總局備案。契稅的計稅依據(jù)一、是按成交價格計算。成交價

6、格經(jīng)雙方敲定，形成合同，稅務機關以此為據(jù)，直接計稅。這種定價方式，主要適用于國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣。二、是根據(jù)市場價格計算。土地、房屋價格，絕不是一成不變的，比如，北京成為2008年奧運會主辦城市后，奧運村地價立即飆升。該地段土地使用權贈送、房屋贈送時，（二）城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征；（三）因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準予減征或者免征；（四）財政部規(guī)定的其他減征、免征契稅的項目契稅的稅收

7、優(yōu)惠政策一、契稅優(yōu)惠的一般規(guī)定1國家機關、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫(yī)療、科研和軍事設施的，免征契稅。2城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房，免征契稅。3對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。4、因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情減免。二、特殊規(guī)定

8、1、企業(yè)公司制改造一般而言，承受一方如無優(yōu)惠政策就要征契稅；另外，要注意不征稅與免稅是不同的概念。企業(yè)公司制改造中，承受原企業(yè)土地、房屋權屬，免征契稅。2、企業(yè)股權重組在股權轉(zhuǎn)讓中，單位、個人承受企業(yè)股權，企業(yè)土地、房屋權屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。但在增資擴股中，如果是以土地使用權來認購股份，則承受方需繳契稅。國有、集體企業(yè)實施“企業(yè)股份合作制改造”，由職工買斷企業(yè)產(chǎn)權，或向其職工轉(zhuǎn)讓部分產(chǎn)權，或者通過其職工投資增資擴股，將原企業(yè)改造為

9、股份合作制企業(yè)的，對改造后的股份合作制企業(yè)承受原企業(yè)的土地、房屋權屬，免征契稅3、企業(yè)合并、分立（1）兩個或兩個以上的企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個企業(yè)，對其合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權屬，免征契稅。（2）企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設為兩個或兩個以上投資主體相同的企業(yè)，對派生方、新設方承受原企業(yè)土地、房屋權屬，不征收契稅。4、企業(yè)出售國有、集體企業(yè)出售，被出售企業(yè)法人予以注銷，并且買受人妥善安置原企業(yè)30%以

10、上職工的，對其承受所購企業(yè)的土地、房屋權屬，減半征收契稅；全部安置原企業(yè)職工的，免征契稅5、企業(yè)關閉、破產(chǎn)債權人承受關閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權屬以抵償債務的，免征契稅；對非債權人承受關閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權屬，凡妥善安置原企業(yè)30%以上職工的，減半征收契稅；全部安置原企業(yè)職工的，免征契稅6、房屋附屬設施（今年新增）對于承受與房屋相關的附屬設施（如停車位、汽車庫等）所有權或土地使用權的行為，按照契稅法律、法規(guī)的規(guī)定征收契稅；對于不涉及土