商鋪定義與分類

1、商鋪投資的主體商鋪投資的主體指投資商鋪的是個(gè)人還是機(jī)構(gòu)。在此對(duì)商鋪投資的主體加以區(qū)分，完全在于商鋪投資的特殊性：并非所有商鋪都適合任何類型的投資者，可能有些商鋪適合個(gè)人投資，但有些商鋪適合機(jī)構(gòu)投資。顯然，個(gè)人商鋪投資者和機(jī)構(gòu)商鋪投資者的區(qū)別并不僅僅在于資金規(guī)模上，而是由于商鋪隸屬項(xiàng)目的類型、規(guī)模、定位等所引發(fā)的深層區(qū)別。在后面章節(jié)將就各類商鋪的投資主體適應(yīng)性做分析、介紹。商鋪投資的回收周期商鋪投資的回收周期，指商鋪投資者以一次資本投入，

2、然后在長(zhǎng)期租賃經(jīng)營(yíng)中回收投資的時(shí)間跨度。很顯然，不同國(guó)家、地區(qū)、城市、方位的商鋪的投資價(jià)值是顯著不同的，所以在此我們只能按現(xiàn)在的市場(chǎng)行情，大略估計(jì)商鋪的投資回收周期，根據(jù)對(duì)北京、上海商鋪投資市場(chǎng)的分析，目前國(guó)內(nèi)商鋪投資的回收周期約為6年到8年。商鋪投資的形式商鋪投資的形式主要分為購(gòu)買和租賃兩種。購(gòu)買和租賃也同時(shí)是其他各種房地產(chǎn)通常的投資形式，有極大的相似性。但仔細(xì)對(duì)商鋪投資研究可以發(fā)現(xiàn)，其中包含很多個(gè)性化的內(nèi)容。（1）、商鋪購(gòu)買▲商鋪上

3、市初始交易購(gòu)買商鋪上市初始交易購(gòu)買，即商鋪投資者從商鋪的開發(fā)商手里購(gòu)買的、尚未投入運(yùn)營(yíng)或盡管已經(jīng)投入運(yùn)營(yíng)，但產(chǎn)權(quán)依然在開發(fā)商手里的商鋪購(gòu)買形式。商鋪上市初始交易購(gòu)買方式發(fā)生在商鋪投資者和開發(fā)商之間，顯然商鋪投資者在投資過程中面對(duì)的大多是擅長(zhǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)做的開發(fā)商，商鋪投資者能否透過開發(fā)商對(duì)該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的包裝，對(duì)該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值做出準(zhǔn)確的判斷，目前似乎是一件并不容易的事情。商鋪投資者在此過程中的辨別能力、專業(yè)能力將決定其投資成敗

4、及投資收益的高低。眾所周知，目前北京、上海等大城市商鋪銷售價(jià)格持續(xù)盤升，而且不少勢(shì)力雄厚的商鋪投資者出手極為闊綽，那么這些城市商鋪的價(jià)格到底是否合理，自然成為商鋪投資者關(guān)注的內(nèi)容。本書的核心內(nèi)容就是告訴讀者、商鋪投資者如何正確、科學(xué)進(jìn)行商鋪投資。商鋪上市初始交易購(gòu)買的方式所需要投入的資金多，盡管投資者可以采取銀行按揭的方式，但40%的首付款也不是一筆小數(shù)目。我們之所以將這種商鋪購(gòu)買形式稱之為“上市初始交易購(gòu)買“，是因?yàn)檫@類商鋪購(gòu)買方式就

5、仿佛股票市場(chǎng)中在一級(jí)市場(chǎng)發(fā)行的股票在二級(jí)市場(chǎng)上市交易一樣，市場(chǎng)監(jiān)管越嚴(yán)格，市盈率控制越低，商鋪投資者越有可能拿到接近商鋪本身價(jià)值的商鋪；如果商鋪投資者屬于戰(zhàn)略投資機(jī)構(gòu)，通過私幕參股的方式成為該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資商之一，那么它就可以得到類似于“原始股“的“原始商鋪“；如果該戰(zhàn)略投資機(jī)構(gòu)是通過類似于股票一級(jí)市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)的方式去買商鋪，那么因?yàn)橘?gòu)買的面積可能比較大，所以可以享受比較大的價(jià)格優(yōu)惠；商鋪投資者通過市場(chǎng)交易的方式，購(gòu)買商鋪，善于市場(chǎng)運(yùn)

6、做的開發(fā)商完全有可能以較高的“市盈率“將商鋪賣給商鋪投資者……上述之“原始商鋪“和“一級(jí)商鋪“與股票市場(chǎng)的原始股、一級(jí)市場(chǎng)申購(gòu)的股票相比喻，可能有不盡合理的地方，但商鋪上市（2）、商鋪增值的特點(diǎn)商鋪投資是一個(gè)長(zhǎng)期過程，它不會(huì)因房齡增長(zhǎng)而降低其投資價(jià)值。相反，好的商鋪因其稀有性或特定供應(yīng)條件，會(huì)隨著商圈的發(fā)展成熟不斷升值，價(jià)值提升的同時(shí)，租金增長(zhǎng)是必然的。長(zhǎng)期租用從資金成本的角度肯定不如買下來(lái)，如果說(shuō)住宅的價(jià)值還可以相對(duì)準(zhǔn)確地衡量，那么成

7、功商鋪的價(jià)值卻正所謂無(wú)價(jià)。（3）、商鋪投資回報(bào)率較高與人們傳統(tǒng)的資本增值方式比起來(lái)，投資商鋪利潤(rùn)率高。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，盡管前幾年，北京等大城市涉外公寓、別墅的投資回報(bào)率曾經(jīng)達(dá)15%20%，但目前，住宅用房的投資回報(bào)率基本上下降到大約6%～8%，但商鋪的投資回報(bào)率單租金收益則可能達(dá)10%～15%，有的甚至達(dá)到20%以上。購(gòu)買社區(qū)商鋪的業(yè)主，隨著業(yè)主入住，人氣上升，商鋪價(jià)值提升成為必然。需要指出的是，除商鋪?zhàn)饨鹗找嬷?，精明的商鋪投資者還充

8、分利用商鋪增值提高投資收益，在商鋪買價(jià)升值到一定水平時(shí)及時(shí)賣出，完成該商鋪的投資過程。關(guān)于這一內(nèi)容，賽睿顧問將在后面章節(jié)進(jìn)行專門研究。（4）、商鋪的投資潛力目前在國(guó)內(nèi)，商鋪投資的概念還未全面普及，一般商鋪與住宅的價(jià)格之比還遠(yuǎn)不到成熟市場(chǎng)情況下的4∶1～5∶1，可見商鋪價(jià)格還有較大的上漲空間商鋪投資者不可以依據(jù)此比例去套用投資操作，因?yàn)槭袌?chǎng)環(huán)境、市場(chǎng)供應(yīng)狀況的差異等將對(duì)商鋪的價(jià)格發(fā)生重大影響，而且如果住宅價(jià)格透支，這一比例更不可以參考。我

9、國(guó)加入世貿(mào)組織后，商業(yè)、零售業(yè)、服務(wù)業(yè)將會(huì)出現(xiàn)蒸蒸日上的局面，許多金融機(jī)構(gòu)、零售業(yè)開始了一輪又一輪的對(duì)于商鋪的“圈地運(yùn)動(dòng)“。（5）、商鋪可出租、可經(jīng)營(yíng)，方式靈活調(diào)查顯示，商鋪的投資者主要有兩種：一是專業(yè)的商鋪投資商，擁有較雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，通常會(huì)做大型商鋪交易，即購(gòu)買一些商鋪的產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)，然后出租給各個(gè)經(jīng)營(yíng)商，自己也捎帶經(jīng)營(yíng)，但不以經(jīng)營(yíng)為主；二是小型商鋪投資商，通常是擁有一定閑置資金，投資一兩個(gè)商鋪。這中間有55%的人是為了出租后贏利而

10、購(gòu)買商鋪的，而處于自營(yíng)目的的購(gòu)買商鋪的人為35%，另外有10%的人純粹是為了在買進(jìn)賣出中賺取差價(jià)。據(jù)測(cè)算，目前上海市場(chǎng)商鋪投資的回報(bào)率為10%～14%。商鋪投資比較商鋪投資作為當(dāng)前市場(chǎng)關(guān)注的投資形式，其投資方式、狀態(tài)、收益能力、風(fēng)險(xiǎn)度等與其他投資品種有著很大的區(qū)別，本節(jié)將就此進(jìn)行介紹。1、商鋪投資與證券投資商鋪投資作為房地產(chǎn)投資形式的一種，具有房地產(chǎn)投資普遍的低風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)，尤其在當(dāng)前國(guó)內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)所處的發(fā)展初期，其收益能力明顯較高。一方面