教育用地的定義及教育產業(yè)分類

1、教育用地的定義及教育產業(yè)分類教育用地的定義及教育產業(yè)分類(一)土地分類中的教育用地定義及解釋我國城市規(guī)劃部門在“七五”期間即對城市用地分類標準進行了大量的研究工作，編制了《城市用地分類與標準》規(guī)范，并于1990年7月2日發(fā)布《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》(GBJ13790建設部(90)建標字第322號)。其中C6公共設施用地大類下列示有教育科研設計用地、高等學校用地、中等專業(yè)學校用地、成人與業(yè)余學校用地、特殊學校用地以及科研設計用地

2、等，同時對服務于居民小區(qū)的如托兒所、幼兒園、小學、中學等教育用地，劃歸R居住用地大類下。隨著改革開放和社會經濟水平的提高，國家標準化管理委員會于2007年8月10日發(fā)布了《土地利用現狀分類》(GBT210102007)，其中在08公共管理與公共服務用地下列示083科教用地，指用于各類教育、獨立的科研、勘測、設計、技術推廣、科普等的用地。由于科技的發(fā)展與社會的進步，中國城市規(guī)劃設計研究院會同上海同濟城市規(guī)劃設計研究院、北京大學城市與區(qū)域規(guī)

3、劃系以及北京市、浙江省、遼寧、四川省等省市城鄉(xiāng)規(guī)劃設計研究院等單位，共同起草并修訂了《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》，于2010年12月24日以“住建部第880號公告”的形式發(fā)布，并于2012年1月1日正式施行。其中教育科研用地歸屬于公共管理與公共服務用地大類下，具體包括高等院校用地、中等專業(yè)學校用地、中小學用地、特殊教育用地以及科研用地；另外在居住用地大類下，各級居住用地均不包括中小學用地。(二)目前各類教育產業(yè)業(yè)態(tài)根據教育對象的不

4、同，教育產業(yè)科分為胎教、幼兒教育、初等教育、中等及高等教育、研究生教育、職業(yè)教育、特殊教育等不同類型，各種教育類型均有相應的部門、省市法規(guī)等規(guī)定其用地規(guī)模及建筑類型要求。根據教育手段的不同，還可分為遠程教育、函授教育、全日制教育等不同類別，個別類別均可依托有條件的不動產進行教育事業(yè)的運營。2014年，國務院取消和下放“利用互聯網實施遠程高等學歷教育的教育網校審批”，這是自1999年我國開展現代遠程教育試點15年來，政府層面對如何發(fā)展遠程

5、教育的一次重大政策調整。2.3用地需求、供地政策及稅收優(yōu)惠用地需求、供地政策及稅收優(yōu)惠(一)教育部門用地政策根據《教育部關于印發(fā)的通知》(教發(fā)[2004]2號，2004年2月6日)中相關規(guī)定，綜合類、工、農、林、醫(yī)學院校及體育、藝術類院校等普通高等學校，生均占地面積在54平方米至88平米。同年8月22日，教育部辦公廳印發(fā)《普通高等學校體育場館設施、器材配備目錄的通知》(教體藝廳[2004]6號)，其中對普通高等學校體育場地基本要求進行了

6、具體規(guī)定，如田徑場地基本要求為400米跑道標準田徑場占地面積為172.60米91.52米=15796平方米，籃球場地基本要求為場地凈面積為28米15米=420平方米，場地占地面積為32米19米=608平方米。而后教育部于2006年9月28日印發(fā)《普通本科學校設置暫行規(guī)定》(教發(fā)[2006]18號)，其中首先劃分了學院與大學的區(qū)別：稱為學院的，全日制在校生規(guī)模應在5000人以上；稱地地價相當于商業(yè)地價的0.89左右。根據上海2013版基準

7、地價，文體、教育用地可參照辦公用途地價修正，用途修正系數為0.8且不得低于同級別辦公基準地價的60%，而根據上海基準地價表，辦公用地在一二級之內相當于商業(yè)地價的62%67%，但是在其他級別均超過商業(yè)基準地價，故無法簡單得出教育用地相當于商業(yè)地價的百分比或用途修正系數。根據錦州市基準地價修正體系(錦政辦發(fā)(2013)23號)，科教用地分為兩類，公益性質參照住宅用地，非公益性質參照商業(yè)用地。根據佛山市南海區(qū)基準地價(南府(2012)3號)，

8、科教用地適用基準地價類型為住宅用地。根據?？谑谢鶞实貎r(海府(2014)20號)，科教用地使用工況倉儲用地地價類型，用途修正系數分為政府投資的用途修正系數為110%、非政府投資的用途修正系數為125%。根據廈門基準地價(廈府(2014)164號)，教育用地分為盈利性與非盈利性，非盈利性教育用地的供地方式為行政劃撥，利性教育用地的出讓價格按照不低于同級別商服用地基準地價的50%進行評估確定。根據武漢武漢基準地價(武政(2015)49號)，

9、科教用地參照商務辦公用地地價，修正系數為0.6。綜上所述，可以看出各地基準地價編制機構，對于教育用地到底歸類于哪種用地并沒有一個全國統(tǒng)一的標準。這一方面是囿于土地用途分類的“商住工”三大類的理論局限性，客觀上，也受限于搜集教育用地經濟資料來源稀少、編制單獨類別基準地價性價比低等現實困難。筆者認為，可從教育用地的地價影響因素著手，既需考慮區(qū)域內小區(qū)集聚程度、人口數量與家庭規(guī)模、道路通達度、環(huán)境影響等一般影響因素，也需考慮未來城市規(guī)劃與布局

10、、不同類別用地配比平衡、城市招商引資及城鎮(zhèn)化影響下的人口政策等非實體因素影響，綜合參考當地住宅用地或者商業(yè)用地基準地價，并進行二級用途修正。(二)市場比較法查詢中國國土資源部以及土地市場網的土地交易結果公告，教育用地多為劃撥供地方式，部分區(qū)縣有極少出讓案例，出讓年限均參考綜合用地，設定為50年，價格起伏波動較大，邊遠山區(qū)地價僅為當地征遷價格或工業(yè)最低出讓價，廣州、深圳等沿海經濟發(fā)達、人口稠密地區(qū)，地價又接近商業(yè)地價水平。筆者分析后認為，

11、部分教育用地除滿足區(qū)域內適齡人口的基礎教育需求，還承擔著進城務工人員子女的教育需要，在市場化管理的運營理念下，諸如擇校費、贊助費等巧立名目的非教育性收入已經占據教育產業(yè)的大頭，故在市場比較法案例極其稀少的地區(qū)，可酌情選用其他方法測算教育用地地價。(三)收益還原法與剩余法從剩余法或者收益還原法的理論基礎來說，用預期收益或者現實資產價值，扣減房屋成本或物業(yè)運營成本、經營者合理利潤即為土地價值。但是根據資源配置原理，土地在開發(fā)建設過程中有利潤

12、，房屋在工程造價及物業(yè)運營中也有利潤，教育產業(yè)經營者的勞動力、智慧貢獻及社會關系資源也會產生價值，這才是不動產價值的有機組成部分，單純的扣減各項支出或費用，并一定適用全資源整合狀態(tài)下的不動產價值。從估價技術報告和操作實務來看，多數機構能夠按照預期收益原則，搜集同一供需圈內不同規(guī)模、檔次的各種教育類不動產的運營收入、運營成本以及合理運營利潤來測算。但由于教育用地屬于特殊用地，在按照盈利性產業(yè)測算經濟效益的同時，也要考慮其承擔的社會效益，適