房地產(chǎn)置業(yè)顧問三級技能試題

1、房地產(chǎn)置業(yè)顧問三級技能試題房地產(chǎn)置業(yè)顧問三級技能試題簡答題簡答題1.物權(quán)與債權(quán)的區(qū)別？物權(quán)與債權(quán)的區(qū)別？答：物權(quán)是和債權(quán)相對應(yīng)的一種民事權(quán)利，它們共同組成民法中最基本的財(cái)產(chǎn)形式。財(cái)產(chǎn)權(quán)的靜止?fàn)顟B(tài)體現(xiàn)為物權(quán)，在運(yùn)動狀態(tài)中又表現(xiàn)為債權(quán)，物權(quán)和債權(quán)反映著社會經(jīng)濟(jì)生活中最基本的財(cái)產(chǎn)關(guān)系。物權(quán)和債權(quán)盡管都屬于財(cái)產(chǎn)權(quán)的范疇，但和債權(quán)相比較，物權(quán)是支配權(quán)，而債權(quán)是請求權(quán)，債權(quán)人一般不是直接支配一定的物，而是請求債務(wù)人依照債的規(guī)定為一定行為或不為一定的

2、行為。除此外，物權(quán)具有自身的特點(diǎn)，表現(xiàn)在：第一，物權(quán)的權(quán)利主體是特定的，而義務(wù)主體是不特定的。債權(quán)人的請求權(quán)只對特定的債務(wù)人發(fā)生效力，正是從這個(gè)意義上說，債權(quán)又被稱為對人權(quán)。債權(quán)要成為物權(quán)必須要完成一定的公示方法。第二，物權(quán)具有優(yōu)先性，債權(quán)具有平等性。物權(quán)的優(yōu)先性，首先表現(xiàn)在當(dāng)物權(quán)與債權(quán)并存時(shí)，物權(quán)優(yōu)先于一般的債權(quán)。物權(quán)的優(yōu)先性還表現(xiàn)在，同一物上有數(shù)個(gè)物權(quán)并存時(shí)，先設(shè)立的物權(quán)優(yōu)先于后設(shè)立的物權(quán)，這就是物權(quán)相互間的優(yōu)先效力。第三，物權(quán)能夠

3、對第三人產(chǎn)生效力，物權(quán)都具有追及性，所謂追及的效力，是指物權(quán)的標(biāo)的物不管輾轉(zhuǎn)流通到什么人手中，所有人可以依法向物的占有人索取，請求其返還其物。任何人都負(fù)有不得妨礙權(quán)利人行使權(quán)利的義務(wù)，無論何人非法取得所有人的財(cái)產(chǎn)，都有義務(wù)返還。第四，在權(quán)利設(shè)定上的區(qū)別。物權(quán)設(shè)定時(shí)必須公示，動產(chǎn)所有權(quán)以動產(chǎn)的占有為權(quán)利象征。動產(chǎn)質(zhì)權(quán)、留置權(quán)亦以占有為權(quán)利象征，而不動產(chǎn)則以登記為權(quán)利象征，地上權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等亦以登記為權(quán)利象征。公示常常伴隨著物權(quán)的存在

4、。而債權(quán)只是在特定的當(dāng)事人之間存在的，它并不具有公示性，設(shè)立債權(quán)亦不需要公示。因此當(dāng)事人之間訂立合同設(shè)立某項(xiàng)物權(quán)，如未公示，可能僅產(chǎn)生債權(quán)而不產(chǎn)生物權(quán)。物權(quán)的設(shè)立采取法定主義，物權(quán)的種類和基本內(nèi)容由法律規(guī)定，而不允許當(dāng)事人自由創(chuàng)設(shè)物權(quán)種類。然而債權(quán)，尤其是合同債權(quán)，主要由當(dāng)事人自由確定。當(dāng)事人只要不違反法律的禁止性規(guī)定和公共道德，則可以根據(jù)其意思設(shè)定債權(quán)，同時(shí)又可以依法自己決定債的內(nèi)容和具體形式。第五，物權(quán)和債權(quán)的保護(hù)方法不同。2.合同

5、的訂立程序是？合同的訂立程序是？答：當(dāng)事人訂立合同，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力。當(dāng)事人依法可以委托代理人訂立合同。當(dāng)事人訂立合同，采取要約和承諾的方式進(jìn)行。當(dāng)事人意思表示真實(shí)一致時(shí)，合同即可成立。1要約。要約是指希望與他人訂立合同的意思表示。該意思表示應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：(1)內(nèi)容具體明確，即表達(dá)出訂立合同的意思，包括一經(jīng)承諾合同即可成立的各項(xiàng)基本條款；(2)表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。2承諾。承諾是指受要

6、約人同意接受要約的條件以締結(jié)合同的意思表示。承諾必須在規(guī)定的期限內(nèi)到達(dá)要約人。承諾只有到達(dá)要約人時(shí)才能生效。3.市場結(jié)構(gòu)種類及各自的特征？市場結(jié)構(gòu)種類及各自的特征？答：在經(jīng)濟(jì)學(xué)里有一個(gè)專門術(shù)語來描述市場競爭狀態(tài)，即市場結(jié)構(gòu)。根據(jù)競爭程度的不同，市場結(jié)構(gòu)可分為完全競爭、壟斷競爭、寡頭壟斷、完全壟斷四種類型。1完全競爭完全競爭市場必須具備以下幾個(gè)條件：(1)所買賣的商品具有同質(zhì)性，不存在差別，因而任何買者不在乎從哪個(gè)賣者手里購買商品，不會對

7、某個(gè)賣者產(chǎn)生偏好，任何賣者也無法通過自己的商品來壟斷市場；(2)有相當(dāng)多的買者和賣者，每個(gè)買者和賣者所買賣的商品數(shù)量在市場上僅占微小的份額，效益是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的目的。7.不能投入房地產(chǎn)交易市場進(jìn)行交易的有哪些房屋？不能投入房地產(chǎn)交易市場進(jìn)行交易的有哪些房屋？答：（1）沒有合法證件的房屋（包括違章建筑的房屋）；（2）有產(chǎn)權(quán)爭議的房屋；（3）已經(jīng)批準(zhǔn)征用或劃撥土地使用權(quán)范圍內(nèi)的房屋；（4）經(jīng)人民法院裁定限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或經(jīng)人民法院批準(zhǔn)代管的房

8、屋；（5）未領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的外國僑民的房屋；（6）因其他特殊情況不能出售的房屋。案例題案例題案例案例1：統(tǒng)計(jì)顯示：由于生產(chǎn)力發(fā)展，人民群眾物質(zhì)文化生活水平的提高，中國60歲以上老齡人口占總?cè)丝诘谋壤粩嗌仙?，目前已接?0%，標(biāo)志著中國即將進(jìn)入老齡社會。全國60歲以上人口超過1.2億人，占世界老年人口的五分之一，居世界第一位，預(yù)計(jì)今后還將長期居于世界首位，這將對中國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。而成都市60歲以上老齡人口約130萬，占全市

9、總?cè)丝诒壤咏?3%，已提前進(jìn)入老齡社會。能不能從年齡切入，開發(fā)專門適合老年人安度晚年的住宅樓盤呢？問答：問答：一.請寫出開發(fā)老年居住新樓盤具體應(yīng)對策略請寫出開發(fā)老年居住新樓盤具體應(yīng)對策略答:要點(diǎn)要點(diǎn)1、需求心理分析：2、資金來源分析：3、公寓特色設(shè)計(jì)：4：環(huán)境配套設(shè)施5：宣傳促銷二..請根據(jù)您的具體方案與傳統(tǒng)方案進(jìn)行比較，詳細(xì)描述幾點(diǎn)特色優(yōu)點(diǎn)請根據(jù)您的具體方案與傳統(tǒng)方案進(jìn)行比較，詳細(xì)描述幾點(diǎn)特色優(yōu)點(diǎn)答(要點(diǎn)要點(diǎn)):1、應(yīng)市場（了解市場