城市土地區(qū)位選擇對(duì)居住類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要意義

1、城市土地區(qū)位選擇對(duì)居住類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要意義城市土地區(qū)位選擇對(duì)居住類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要意義土地資源的自然空間結(jié)構(gòu)和千百年來(lái)對(duì)土地的開(kāi)發(fā)、利用，逐漸形成了土地區(qū)位的經(jīng)濟(jì)差異。就是說(shuō)在特定地點(diǎn)進(jìn)行某種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，比在一般地點(diǎn)進(jìn)行這種活動(dòng)，能獲得更大的利益。土地利用，特別是城市土地利用存在著強(qiáng)烈的區(qū)位效益差異。這種差異是由自然條件和社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件等造成的。如資源質(zhì)量?jī)?yōu)劣、距離市場(chǎng)或市中心遠(yuǎn)近、交通通訊便利程度、人口密度大小、環(huán)境條件好壞、基礎(chǔ)設(shè)施配

2、套齊全與否等。作為不動(dòng)產(chǎn)的房地產(chǎn)，其區(qū)位性很強(qiáng)。一方面，房地產(chǎn)業(yè)供給的商品固定在某一地區(qū)范圍內(nèi)，不能移動(dòng)另一方面，人們對(duì)房地產(chǎn)商品的市場(chǎng)需求，也主要是本地區(qū)的投資需求和居民的住房消費(fèi)需求，這就使它的銷售受到極大的區(qū)域性限制。無(wú)論是投資者投資房地產(chǎn)還是消費(fèi)者購(gòu)買房地產(chǎn)，第一要考慮的就是地段，就是區(qū)位。土地的區(qū)位不同或同一區(qū)位的用途不同，常會(huì)產(chǎn)生極不相同的區(qū)位效果。從微觀角度而言，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行投資、開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的目的，是為了獲得最大限度利潤(rùn)

3、，因而必然尋找最佳的城市土地區(qū)位，用地用房的企業(yè)要購(gòu)買能取得最大效益的區(qū)位的房地產(chǎn)，居民也將尋找經(jīng)濟(jì)上能承受又適合自己活動(dòng)的最佳位置的房地產(chǎn)從宏觀角度來(lái)說(shuō)，國(guó)家為了保證全社會(huì)的整體利益，也必然要使不同地段區(qū)位的土地獲得最佳用途，從而取得最滿意的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。一、什么是區(qū)位一、什么是區(qū)位房地產(chǎn)區(qū)位是指房地產(chǎn)的區(qū)域位置，它不僅單純地反映在地理坐標(biāo)上，還強(qiáng)調(diào)空間位置與周圍環(huán)境、場(chǎng)所、人類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)之間的相互關(guān)系，是這些空間關(guān)系在

4、某一地域內(nèi)的綜合。狹義上來(lái)說(shuō)，它是房地產(chǎn)在空間中坐落的位置。而廣義上講，它還包括交通的通達(dá)性以及在該位置所能獲得的經(jīng)濟(jì)和非經(jīng)濟(jì)效益的滿足度。具體來(lái)說(shuō)，就是以房地產(chǎn)坐落的位置為基點(diǎn)進(jìn)行工作、娛樂(lè)、醫(yī)療等一切活動(dòng)所要花費(fèi)的交通成本，以及該位置的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)購(gòu)房不稱心的區(qū)位環(huán)境去尋找更滿意的環(huán)境因此區(qū)位選擇十分重要。（3）土地區(qū)位選擇對(duì)工業(yè)用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言，就是要解決從具備某些條件的地點(diǎn)選擇一個(gè)最優(yōu)區(qū)位，究其實(shí)質(zhì)就是給定區(qū)位條件下追

5、求成本最小化，或者利潤(rùn)最大化。這個(gè)方向稱作工業(yè)部門的布局指向。（4）房地產(chǎn)企業(yè)一般投資于商業(yè)、居住房地產(chǎn)。選擇商業(yè)房地產(chǎn)微觀區(qū)位的標(biāo)準(zhǔn)主要有：除房屋本身外，還要考慮到要處于商業(yè)區(qū)，以獲得大量的外部經(jīng)濟(jì)；一面或二面要面臨街道或道路；要交通及通訊方便；人口流量要大；增值潛力大，周圍鄰地預(yù)期有大的發(fā)展規(guī)劃。而居民戶選擇居住房地產(chǎn)微觀區(qū)位的標(biāo)準(zhǔn)一般包括：除房屋本身的結(jié)構(gòu)外，要考慮周圍自然環(huán)境是否優(yōu)雅、清靜，面向廣場(chǎng)、綠地、海灘更好；交通、通訊和

6、人間交往是否方便；社會(huì)文化環(huán)境包括文化娛樂(lè)設(shè)施是否完善，治安良好；購(gòu)物出行買賣是否方便；增值潛力是否大。土地區(qū)位選擇對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的意義在于，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資量大，回收期長(zhǎng)，投資地點(diǎn)即區(qū)位的選擇準(zhǔn)確與否，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)直至銷售的全過(guò)程中舉足輕重。（5）由于區(qū)位選擇對(duì)房地產(chǎn)投資決策的成敗具有重大影響，因此，在選擇區(qū)位過(guò)程中必須進(jìn)行大量的市場(chǎng)調(diào)研和科學(xué)的分析歸納、篩選整理，從而做出正確的決策判斷。房地產(chǎn)的發(fā)展有賴于地方經(jīng)濟(jì)的依托，哪些地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)