政治局會議研究兼論地產(chǎn)投資地產(chǎn)板塊是否迎來投資機(jī)會？

1、策略研究深度報告2請務(wù)必閱讀最后一頁股票評級說明和免責(zé)聲明?地產(chǎn)板塊對于調(diào)控政策變動的敏感性較高，且與滬深300具有共振效應(yīng)明顯我們發(fā)現(xiàn)，地產(chǎn)板塊與滬深300共振效應(yīng)明顯，原因有二：其一在于樓市與股市均與宏觀經(jīng)濟(jì)相關(guān)性高，由此地產(chǎn)板塊的漲跌邏輯與大盤重合度較高；其二在于樓市和股市均受資金驅(qū)動，我們也驗(yàn)證了一年期存貸利率變動時會對樓市、股市均有較為顯著的聯(lián)動效應(yīng)。我們發(fā)現(xiàn)調(diào)控政策和貨幣政策寬松后地產(chǎn)板塊均會先于樓市反彈并產(chǎn)生超額收益，但調(diào)

2、控政策本身松動帶來的超額收益更多，貨幣政策過于寬松的情形下超額收益反而有所收窄。投資建議調(diào)控放松下地產(chǎn)板塊有望實(shí)現(xiàn)估值修復(fù)而獲得超額收益，但三季度盈利大幅下滑對A股市場造成壓力，估值修復(fù)或需要更長時間。建議投資者在中長期維度下選擇房地產(chǎn)板塊龍頭企業(yè)進(jìn)行配置。我們認(rèn)為，即使中美關(guān)系出現(xiàn)改善，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力仍大；同時從地方財政角度來看，地產(chǎn)持續(xù)下行會大幅降低其收入來源，而目前尚無其他手段來彌補(bǔ)土地出讓收入的缺口，后續(xù)房地產(chǎn)政策或出現(xiàn)邊際放

3、松；房地產(chǎn)板塊與大盤共振效應(yīng)明顯。從大盤的角度來看，雖然目前政策底已經(jīng)形成，中美雙方貿(mào)易戰(zhàn)也傳來些許利好，但三季度盈利不達(dá)預(yù)期，預(yù)計后續(xù)市場風(fēng)險偏好仍舊會被壓制。綜合來看，房地產(chǎn)調(diào)控的邊際放松會給房地產(chǎn)帶來估值修復(fù)的機(jī)會，但是該過程可能需要更長的時間。我們建議在投資者中長期維度下對當(dāng)前超跌的房地產(chǎn)板塊進(jìn)行戰(zhàn)略配置，選擇房地產(chǎn)板塊的龍頭企業(yè)（現(xiàn)金流土地儲備兩者均占優(yōu)）是一種攻守兼?zhèn)涞牟呗浴｝堫^地產(chǎn)商抗風(fēng)險能力強(qiáng)，可有效應(yīng)對融資成本上升和回

4、款較慢的風(fēng)險，殺業(yè)績的可能性??；同時調(diào)控邊際放松后，龍頭地產(chǎn)的品牌溢價能力將得到修復(fù)和加強(qiáng)，有利于其業(yè)績改善。風(fēng)險提示政策不確定性增強(qiáng)；宏觀經(jīng)濟(jì)大幅超預(yù)期；統(tǒng)計數(shù)據(jù)相關(guān)性發(fā)生變化策略研究深度報告4請務(wù)必閱讀最后一頁股票評級說明和免責(zé)聲明圖表目錄圖表1今年以來同比為正且三季度利潤增速環(huán)比上行的行業(yè)僅有6個，較Q2減少4個.................................................7圖表2三季度凈利潤率

5、有所下降，權(quán)益倍數(shù)穩(wěn)定，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率全線回落..............................................................................7圖表3民營企業(yè)的營收增長率仍舊領(lǐng)先國有企業(yè)...................................................................................................

6、....................9圖表4地方政府缺乏財力來進(jìn)行大規(guī)?；ńㄔO(shè).....................................................................................................................10圖表5自2016年“9.30”調(diào)控新政以來政治局會議首次未提及地產(chǎn)調(diào)控........................

7、.............................................11圖表6不同群體對于調(diào)控政策有著不同的訴求......................................................................................................................12圖表7房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)拉動效果明顯，但近年來拉動效果在逐步減弱....

8、..............................................................................13圖表8地產(chǎn)銷量與GDP增速趨勢較為一致.........................................................................................................................

9、...13圖表9地方政府土地出讓收入占地方財政的比重近年來顯著走高.........................................................................................14圖表10地方土地出讓收入和財政收入累計同比自2018年年初以來顯著下降.............................................................

10、.....15圖表11地方政府債務(wù)余額持續(xù)升高...........................................................................................................................................15圖表12地方財政開支降幅較小，近幾月略有回升..................................

11、.................................................................................16圖表13土地購置面積上升而購置費(fèi)用下降，土地出讓溢價明顯降低..................................................................................16圖表14待開發(fā)土地累計同比快速上升，銷售放緩下

12、房地產(chǎn)將以消化存量土地為主..........................................................17圖表16房價環(huán)比漲幅均顯著收窄，住宅銷量增速連續(xù)13月為個位數(shù)...............................................................................19圖表17與2014年9月大力去庫存相比，目前庫存水平較低.......

13、........................................................................................20圖表18新開工維持高位，調(diào)控偏嚴(yán)的情況下地產(chǎn)庫存將再度回升.......................................................................................20圖表19美聯(lián)儲加息預(yù)期下

14、人民幣貶值壓力較大，貨幣政策回旋余地有限...........................................................................21圖表20調(diào)控政策和貨幣政策屬于影響房地產(chǎn)發(fā)展的兩大因素...............................................................................................2

15、3圖表212008年地產(chǎn)全面放開后房地產(chǎn)板塊才開始快速上行...........................................................................................24圖表222008年地產(chǎn)全面放開后房地產(chǎn)板塊才開始快速上行......................................................................