房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)預(yù)警研究——以上海為例.pdf

1、房地產(chǎn)預(yù)警，就是指通過(guò)定性及定量的手段，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前運(yùn)行態(tài)勢(shì)進(jìn)行分析、測(cè)度和判斷，并對(duì)未來(lái)的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行預(yù)測(cè)和預(yù)報(bào)，及時(shí)采取有效的措施來(lái)駕馭波動(dòng)、平緩波動(dòng)，從而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加以有效的宏觀調(diào)控，促進(jìn)其健康、可持續(xù)的發(fā)展。最近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出快速發(fā)展的勢(shì)頭，市場(chǎng)價(jià)格大幅度上漲，人們對(duì)于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)是否過(guò)熱、有無(wú)泡沫、能否健康可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生眾多質(zhì)疑。因此，當(dāng)前時(shí)期開(kāi)展房地產(chǎn)預(yù)警研究有著極為重要的理論價(jià)值和實(shí)踐意義。 全文

2、通過(guò)定性分析與定量分析相結(jié)合的系統(tǒng)化研究方法，并充分借助Matlab、Spss等計(jì)算機(jī)軟件與信息技術(shù)，著重針對(duì)房地產(chǎn)預(yù)警理論與方法的定量化分析，從國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)預(yù)警的經(jīng)驗(yàn)介紹、房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系的構(gòu)建、房地產(chǎn)預(yù)警的景氣指數(shù)方法、基于3σ方法及周期波動(dòng)理論的房地產(chǎn)預(yù)警、人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)在房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)預(yù)警中的應(yīng)用共五方面進(jìn)行了深入的論述與研究，并以上海房地產(chǎn)市場(chǎng)為例展開(kāi)了實(shí)證分析。 基于預(yù)警流程，論文的研究工作圍繞以下方面展開(kāi)：1.國(guó)內(nèi)

3、外房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)預(yù)警經(jīng)驗(yàn)介紹對(duì)美國(guó)住宅市場(chǎng)監(jiān)控體系、澳大利亞住房統(tǒng)計(jì)體系、法國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)調(diào)查、加拿大房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)與監(jiān)測(cè)體系，以及我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)及指數(shù)體系進(jìn)行了介紹，并對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)的構(gòu)成及其生成方法、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制過(guò)程中存在的問(wèn)題與對(duì)策進(jìn)行了論述。 2.房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系的構(gòu)建簡(jiǎn)要介紹了房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系的設(shè)置原則和我國(guó)現(xiàn)有研究所涉及的預(yù)警指標(biāo)體系，基于聚類分析和非參數(shù)檢驗(yàn)對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)22指標(biāo)數(shù)據(jù)庫(kù)

4、進(jìn)行了預(yù)警指標(biāo)選擇，創(chuàng)新性的篩選出其中14個(gè)指標(biāo)作為上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)警指標(biāo)體系。 3.房地產(chǎn)預(yù)警的DI/CI景氣指數(shù)方法闡釋了房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣指數(shù)預(yù)警方法的基本步驟、構(gòu)建要點(diǎn)等基本原理?；凇皶r(shí)差相關(guān)分析”的定量分析技術(shù)，對(duì)“歸一化”處理后的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)14指標(biāo)預(yù)警指標(biāo)體系進(jìn)行了分類，將其劃分為先行指標(biāo)、同步指標(biāo)和滯后指標(biāo)三大類。應(yīng)用Matlab軟件，對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)展開(kāi)了DI/CI指數(shù)預(yù)警實(shí)證分析，并進(jìn)一步通過(guò)Matlab

5、中的“擬合技術(shù)”對(duì)DI指數(shù)進(jìn)行了平滑處理。 4.基于3σ方法及周期波動(dòng)理論的房地產(chǎn)預(yù)警基于3σ方法、Bootstrap抽樣方法及因子分析技術(shù)，對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了單指標(biāo)預(yù)警和綜合指標(biāo)預(yù)警實(shí)證分析。依據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)原理，把房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)分為長(zhǎng)期趨勢(shì)、景氣循環(huán)、季節(jié)變動(dòng)和隨機(jī)波動(dòng)四種形態(tài)，然后對(duì)長(zhǎng)期趨勢(shì)、季節(jié)變動(dòng)和隨機(jī)波動(dòng)采用直接法和剩余法進(jìn)行分離，得出了上海房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣循環(huán)，在此基礎(chǔ)上，借助“保持形狀插值”技術(shù)，對(duì)上海房

6、地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)三年的發(fā)展態(tài)勢(shì)進(jìn)行了預(yù)測(cè)。 5.人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)在房地產(chǎn)預(yù)警中的應(yīng)用簡(jiǎn)要介紹了傳統(tǒng)預(yù)警方法與神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)預(yù)警方法的比較，以及人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)在經(jīng)濟(jì)預(yù)警領(lǐng)域中的應(yīng)用現(xiàn)狀。闡述了BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)預(yù)警的基本原理和算法，并將房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系的14個(gè)指標(biāo)作為網(wǎng)絡(luò)輸入的神經(jīng)元；參照專家意見(jiàn)把房地產(chǎn)市場(chǎng)分為正常、偏冷、偏熱三種狀態(tài)，將其作為網(wǎng)絡(luò)輸出變量；應(yīng)用Matlab中的BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)工具箱對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)預(yù)警模型進(jìn)行學(xué)習(xí)訓(xùn)練，發(fā)現(xiàn)實(shí)

7、際評(píng)價(jià)效果良好?；赗BF神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的房地產(chǎn)預(yù)警則分為單指標(biāo)預(yù)警和綜合預(yù)警兩部分展開(kāi)，網(wǎng)絡(luò)通過(guò)學(xué)習(xí)歷年的指標(biāo)變動(dòng)規(guī)律來(lái)對(duì)未來(lái)年度進(jìn)行預(yù)測(cè)，預(yù)測(cè)效果也基本與現(xiàn)實(shí)相符。 本文的主要?jiǎng)?chuàng)新之處：1.創(chuàng)新性的基于聚類分析(系統(tǒng)聚類)和非參數(shù)檢驗(yàn)(Wald-wolfowitz游程檢驗(yàn)和Kruskal-wallis單向評(píng)秩方差分析)，建立了上海房地產(chǎn)市場(chǎng)14預(yù)警指標(biāo)數(shù)據(jù)庫(kù)，并通過(guò)預(yù)警實(shí)證分析驗(yàn)證了該體系的有效性。 2.借助Matlab軟

8、件的強(qiáng)大矩陣計(jì)算功能及編程功能，對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)展開(kāi)了DI/CI指數(shù)預(yù)警實(shí)證分析，并通過(guò)Matlab中的“擬合技術(shù)”對(duì)DI指數(shù)曲線進(jìn)行了平滑處理改進(jìn)，解決了由于只有年度數(shù)據(jù)造成的DI指數(shù)曲線不平滑的問(wèn)題。 3.首次提出了基于3σ方法、Bootstrap抽樣技術(shù)及宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)理論的房地產(chǎn)預(yù)警理論，并通過(guò)“保持形狀插值”對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣波動(dòng)進(jìn)行預(yù)測(cè)，結(jié)果較為理想。 4.對(duì)BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)及RBF神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)在房地產(chǎn)預(yù)警中的應(yīng)

9、用進(jìn)行了深入的探討與比較，驗(yàn)證了神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)在處理房地產(chǎn)市場(chǎng)這一高度非線性系統(tǒng)時(shí)的卓越能力，并進(jìn)一步剖析了該理論在房地產(chǎn)預(yù)警應(yīng)用中所面臨的挑戰(zhàn)。 總之，全文借助Matlab、Spss等計(jì)算機(jī)軟件，通過(guò)景氣指數(shù)預(yù)警、基于3σ方法及周期波動(dòng)理論的房地產(chǎn)預(yù)警、以及基于人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的房地產(chǎn)預(yù)警三種方法，對(duì)房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)預(yù)警的定量化理論與方法展開(kāi)了論述與分析。其中，景氣指數(shù)預(yù)警主要是利用先行指標(biāo)DI/CI指數(shù)相對(duì)于同步指標(biāo)的先行特性，來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市