土地招拍掛制度下的土地價格測算方法研究.pdf

1、中國的土地制度自建國以來經(jīng)歷了多次改革，而改革的核心是土地出讓方式的改革。特別是改革開放以后，隨著中國經(jīng)濟(jì)體制由計劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變，更加快了土地出讓方式的改革步伐，概括起來就是從土地的無償使用，到土地使用權(quán)有償出讓，再到土地使用權(quán)出讓的市場化。 中國土地出讓方式改革的歷程大致可以分為三個階段：(1)建國后到70年代末。中國以計劃經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)，土地基本無償使用，并不能體現(xiàn)土地的價值。(2)80年代初到2001年。在這期間，土地由

2、無償使用轉(zhuǎn)變?yōu)橥恋厥褂脵?quán)有償出讓，土地使用與市場接軌。這一時期土地出讓方式主要有：協(xié)議、拍賣和招標(biāo)，但由于土地出讓管理不嚴(yán)格，經(jīng)營性土地大多都采取協(xié)議方式出讓，而協(xié)議出讓價格一般都偏低，導(dǎo)致大量的國有資產(chǎn)流失。(3)2002年至今。土地出讓方式由以前以協(xié)議出讓為主，轉(zhuǎn)變?yōu)椴捎谜袠?biāo)、拍賣和掛牌出讓土地，并取消了協(xié)議出讓土地方式，徹底使土地出讓市場化、公開化、透明化。 土地出讓方式的轉(zhuǎn)變，導(dǎo)致土地的價值也發(fā)生了極大的變化，土地價格的

3、測算方法也發(fā)生了相應(yīng)變化。本文的研究目的就是在新土地出讓制度下，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)角度出發(fā)，以重慶房地產(chǎn)市場為主要研究對象，研究合理、可行的土地價格測算方法，旨在為房地產(chǎn)企業(yè)判斷土地的合理價值提供理論依據(jù)。 本文以馬克思的地租理論：“土地產(chǎn)品的價格決定地租”為依據(jù)，以土地出讓方式的市場化為原則，由現(xiàn)在土地上的產(chǎn)品——商品房的價格，測算土地的價格。具體方法是在取得土地之前，首先預(yù)測未來土地產(chǎn)品(商品房)的銷售價格，其次估算房地產(chǎn)開發(fā)

4、成本，然后確定企業(yè)所能接受的最低收益水平，再次確定企業(yè)認(rèn)可的最高土地價格，最后在最高土地價格基礎(chǔ)上，按照一定比例遞減土地價格，依次測算每宗土地價格所對應(yīng)的收益水平。 本文研究的土地價格測算方法相對于傳統(tǒng)的測算方法——假設(shè)開發(fā)法的改進(jìn)主要體現(xiàn)在三個方面：(1)根據(jù)市場動態(tài)情況確定商品房未來價格。(2)運(yùn)用線性規(guī)劃及單純形法，按照土地價值最大化原則確定多種建筑產(chǎn)品的比例關(guān)系。(3)由于土地招、拍、掛必將使土地價值實(shí)現(xiàn)最大化，根據(jù)該原

5、則，采用土地價格由高到低的倒序測算方法，首先計算企業(yè)所能接受的最高土地價格，然后依次計算較低價格的收益水平進(jìn)行測算。 本文通過分析中國土地出讓方式的轉(zhuǎn)變引起土地價值的變化，根據(jù)土地價值理論，對新時期、新土地出讓制度下土地價格測算方法進(jìn)行了研究，得出了在目前土地出讓方式下較為合理的土地價格測算方法，并對該方法進(jìn)行了實(shí)證分析。通過對測算方法的論證，可以得出該方法基本上切實(shí)可行并對目前土地交易中的土地價格測算具有一定的指導(dǎo)意義和參考借