房地產(chǎn)估價(jià)中資本化率的研究.pdf

1、I國內(nèi)圖書分類號：F293.30國際圖書分類號：338.46管理學(xué)碩士學(xué)位論文房地產(chǎn)估價(jià)中資本化率的研究碩士研究生：張曉宏導(dǎo)師：田金信教授申請學(xué)位：管理學(xué)碩士學(xué)科、專業(yè)：管理科學(xué)與工程所在單位：管理學(xué)院答辯日期：2006年6月授予學(xué)位單位：哈爾濱工業(yè)大學(xué)哈爾濱工業(yè)大學(xué)管理學(xué)碩士學(xué)位論文I摘要本論文的研究對象是房地產(chǎn)估價(jià)中收益還原法使用的重要參數(shù)資本化率。資本化率在收益還原法中有著重要的作用，資本化率的微小變動(dòng)會(huì)對評估結(jié)果產(chǎn)生巨大的改變，

2、又由于影響資本化率的因素較多，目前確定資本化率的方法存在資本化率界定誤差大、收集數(shù)據(jù)困難、主觀性很強(qiáng)和評估的結(jié)果缺乏可比較性等特點(diǎn)。這些使得資本化率成了房地產(chǎn)評估風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要因素之一。因此資本化率的確定直接影響收益型房地產(chǎn)估價(jià)的準(zhǔn)確性，間接影響資產(chǎn)重組和結(jié)構(gòu)調(diào)整的合理性，影響房地產(chǎn)交易各方當(dāng)事人的合法權(quán)益，影響房地產(chǎn)市場的規(guī)范性，影響房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)稅的征管工作等各方面；而且目前，對資本化率的確定方法并不統(tǒng)一，有著多種做法，有時(shí)

3、這些做法的估價(jià)結(jié)果相差極大，因此，對資本化率進(jìn)行深入研究是非常有必要的。本研究旨在對傳統(tǒng)的確定資本化率的方法——市場提取法進(jìn)行改進(jìn)，提出一個(gè)基于專家綜合評判的方法來確定特定對象的資本化率，利用專家的權(quán)威性，運(yùn)用模糊數(shù)學(xué)理論來解決選擇比較參照的交易實(shí)例問題，首先應(yīng)用貼近度的概念，選擇貼近度最大即與待估房地產(chǎn)最相似的可比交易實(shí)例，然后再將待估房地產(chǎn)與可比實(shí)例的貼近度轉(zhuǎn)化成權(quán)重，解決現(xiàn)在評估中存在的主觀性強(qiáng)的缺點(diǎn)，最后將其應(yīng)用在實(shí)例上檢驗(yàn)其可