土地招拍掛出讓方式下政府與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行為研究.pdf

1、目前，土地招拍掛方式在我國土地使用權(quán)出讓市場上發(fā)揮著越來越重要的作用，國有土地招拍掛的市場交易規(guī)則普遍建立，交易活動相當活躍，交易范圍不斷擴大，交易的宗地數(shù)也在增長迅速，招拍掛市場發(fā)展勢頭旺盛。然而，隨著土地招拍掛出讓制度的深入實施，在實際的運行中的一些違法行為和存在的問題也逐漸暴露出來。這些問題如果不解決，就不利于規(guī)范國有土地出讓行為，不利于國有土地出讓制度的進一步落實，不利于更大程度發(fā)揮市場配置土地資源的基礎(chǔ)性作用。 本文以

2、政府和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主要的研究對象，因為作為土地出讓中的兩個利益主體，他們之間的行為會相互影響，因此在研究問題產(chǎn)生的根源以及如何解決問題都需要將兩者的行為聯(lián)系起來分析，這樣才能從根本上規(guī)范好土地出讓市場。 本文首先介紹了土地招拍掛的概況，針對整個出讓過程，指出了政府和開發(fā)商在招拍掛出讓程序中要重點實施的工作，其中對于土地的估價是重中之重。因為對于欲向取得土地的房地產(chǎn)企業(yè)，競價過高會導致經(jīng)濟上受損失，競價過低則會失去土地的機會，

3、都不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。因此在招拍掛出讓土地過程中合理準確的進行估價和報價，是競地企業(yè)在參與土地競買時所必須要面對的現(xiàn)實問題。對于土地出讓方地方政府，科學合理地評估與確定國有土地使用權(quán)招、拍、掛出讓底價，是國有土地使用權(quán)出讓工作中一個不可或缺的重要環(huán)節(jié)，直接影響到拍賣能否順利成交或是國有資產(chǎn)的流失。第二章中還介紹了三種不同出讓方式下地價的形成和特點，根據(jù)四種不同土地估價方法各自的特點進行比較分析，使得土地出讓方一政府和受讓方一房地

4、產(chǎn)開發(fā)商能夠選擇合適自身的評估方法。 在第三章中對在土地招拍掛中出現(xiàn)的中央政府與地方政府之間、地方政府與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間所發(fā)生的博弈過程進行分析，由此引出了在土地出讓過程中存在的一些問題。而后具體針對土地使用權(quán)招投標過程中存在的“價高者得”規(guī)則的弊端進行了分析，并提出了根據(jù)科學的評標標準來制定綜合評標方法的想法，引入了層次分析法進行綜合評標。同時對土地出讓過程中出現(xiàn)的政府官員腐敗現(xiàn)象、開發(fā)商之間的串謀問題，