中國經(jīng)營性土地使用權(quán)招拍掛出讓機制的理論和實證研究.pdf

1、自2004年以來，經(jīng)營性土地使用權(quán)的招拍掛出讓機制在我國土地市場中的核心地位得以確立。但現(xiàn)實數(shù)據(jù)表明，在不同時期和不同地域，招標(biāo)、拍賣和掛牌三種出讓方式均得到不同程度的應(yīng)用，而且這三種出讓方式形成的土地價格也存在差別。根據(jù)拍賣理論中對收入等價定理的拓展研究，不同的假設(shè)條件，例如競標(biāo)者的價值結(jié)構(gòu)、對稱性、進入成本、是否允許重復(fù)進入等，都會對各種拍賣模型形成的成交價格帶來不同的影響。而且，在規(guī)定實施招拍掛機制的前提下，地方政府可在招標(biāo)、拍賣

2、和掛牌三種出讓方式中進行選擇，因此當(dāng)不同出讓方式的土地價格存在差別時，不同地域的地方政府會出于各種目的，在不同時期選擇不同的方式出讓土地使用權(quán)，進而造成了各出讓方式在不同時期和地域內(nèi)得到不同程度的應(yīng)用的現(xiàn)象。此外，地方政府還可對當(dāng)?shù)氐恼信膾鞕C制進行微調(diào)，例如上海市在2007年將住宅用地掛牌出讓的現(xiàn)場競價規(guī)則由公開升價拍賣修改為一價封閉式拍賣，重慶市土地交易部門則根據(jù)競買人的數(shù)量確定出讓方式，北京市還針對保障性住房用地的出讓創(chuàng)立了一些新的

3、出讓機制，通過分析這些微調(diào)政策對土地價格的影響，能夠揭示地方政府采取這些舉措的目的。本文研究的主要問題就在于通過對土地使用權(quán)招拍掛出讓方式的理論和實證研究，比較不同出讓方式形成的土地價格，并在此基礎(chǔ)上分析地方政府在土地出讓中的行為，以解釋招拍掛出讓機制在我國土地市場中的應(yīng)用模式。
　　造成收入等價定理不成立的前提條件可能有很多種，因此在對招拍掛出讓方式進行理論研究之前，首先需要根據(jù)我國土地市場的現(xiàn)狀、開發(fā)商的特征以及競價行為抽象出

4、合理的假設(shè)，并根據(jù)招拍掛機制的特點建立相應(yīng)的拍賣模型。本文假設(shè)競標(biāo)者之間價值相容且存在信息不對稱，建立可顯示信息且第一階段允許重復(fù)進入的兩階段升價拍賣模型對掛牌機制進行理論刻畫，指出專業(yè)競標(biāo)者在第一階段隱藏信息的行為造成了競價集中在現(xiàn)場競價階段的現(xiàn)象。本文利用第一階段可顯示信息且允許重復(fù)進入的混合拍賣模型對上海市改革后的掛牌方式進行理論分析，指出上海市的這一改革舉措加強了專業(yè)競標(biāo)者在掛牌階段隱藏信息的動機，進而會降低土地成交價格。此外，

5、本文還建立了可顯示信息的單階段升價拍賣模型以及不公開保留價格的一價拍賣模型分別對拍賣和招標(biāo)機制進行均衡分析。在得到競標(biāo)者均衡策略的基礎(chǔ)上，對不同出讓機制的成交價格進行理論比較，得到了本文的主要理論結(jié)果。在實證研究中，本文利用現(xiàn)實數(shù)據(jù)對理論假設(shè)和模型的合理性進行驗證，并利用我國重點地市的土地交易數(shù)據(jù)對主要理論結(jié)果進行驗證。為了解決選擇樣本數(shù)據(jù)時出現(xiàn)的選擇性偏差，本文采用兩步回歸法，一方面通過對土地價格建立回歸模型，比較不同出讓機制形成的土

6、地價格，另一方面通過對地方政府的行為建立回歸模型，分析地方政府在選擇出讓方式時的行為，并解釋各種出讓方式在不同時期和不同地域的應(yīng)用。
　　本文的理論和實證研究得到了以下的結(jié)論:掛牌機制形成的土地價格始終高于招標(biāo)機制;當(dāng)現(xiàn)場競價階段更有可能顯示信息時，上海市革新后的掛牌機制能夠有效降低土地價格;當(dāng)拍賣機制中有更多競標(biāo)者參與時，拍賣機制形成的土地價格高于掛牌機制。由于掛牌方式既能夠促進交易又可推高土地價格，因此得到地方政府的青睞，在全

7、國的土地市場中得到了最廣泛的運用;招標(biāo)方式則因為能夠降低土地價格而被作為一種有效的調(diào)控措施，在房地產(chǎn)市場過熱的時期和地區(qū)得到應(yīng)用;上海市革新后的掛牌機制的確可降低土地價格，因而在上海市住宅用地的出讓市場中被沿用至今;拍賣機制則能夠形成更高的土地價格，因此至今仍在經(jīng)營性用地供給不足且土地公開交易市場較為落后的重慶市得到運用。本文的研究還指出北京市地方政府雖然在短期內(nèi)會追求更高的土地出讓收入，但長期內(nèi)仍會服從中央政府對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。但

8、重慶市地方政府在選擇出讓方式時的目的則單純是為了獲得更高的土地價格，這也是其根據(jù)參與競價的開發(fā)商數(shù)量自動調(diào)整出讓方式的原因。
　　除招拍掛機制之外，近年來我國土地市場中還出現(xiàn)了一些新型的出讓方式。本文對北京市土地市場中推行的“限地價，競配建”掛牌方式和“定配建，競地價”招標(biāo)方式進行了理論研究，指出在限制拍賣起始價的前提下，結(jié)合“溢價率超50％需上報”的規(guī)定，“限地價，競配建”方式可有效控制地價并促進保障房的開發(fā)。但在地價相同時，“

9、限地價，競配建”掛牌方式可引導(dǎo)開發(fā)商建設(shè)更多的保障房;在保障房建設(shè)面積相同時，“定配建，競地價”招標(biāo)方式則可形成更低的土地價格。因此地方政府可根據(jù)不同的政策重點選擇更有效的出讓方式。
　　本文的研究結(jié)論為完善土地出讓機制和規(guī)范地方政府行為提供了一些建議。首先，實行招拍掛出讓機制的根本目的在于使土地作為一種國有資產(chǎn)的價值得到充分體現(xiàn)，這可以從多個方面得以實現(xiàn)。一方面，可通過向缺乏經(jīng)驗的中小開發(fā)商提供更多信息，或要求所有競標(biāo)者必須在公

10、開掛牌階段的每輪競價中出價，又或者延長掛牌階段和現(xiàn)場競價階段中每輪競價的持續(xù)時間，可促進競價過程中的信息顯示。另一方面，還可通過降低中小開發(fā)商的融資成本、減小單次出讓地塊的規(guī)模，或鼓勵競標(biāo)者聯(lián)合競價，鼓勵更多的中小開發(fā)商參與競價。其次，雖然掛牌機制可促進交易，但同時也會推高土地價格，為避免地方政府以恢復(fù)市場活力的名義過度使用掛牌方式推高地價，可規(guī)定一定時期內(nèi)地方政府使用招標(biāo)方式的比例。中央政府應(yīng)要求地價較高的東部城市加強市場調(diào)控，同時應(yīng)

11、允許土地交易市場落后的中西部城市對招拍掛機制進行微調(diào)，以調(diào)整土地供給結(jié)構(gòu)并培養(yǎng)更成熟的市場環(huán)境。最后，針對地方政府追求土地出讓收入的動因，除了將房價和地價的控制、以及保障房的建設(shè)納入對地方政府官員的政績考核體系之外，中央政府還應(yīng)加快財稅體制的改革。
　　本文的研究意義在于提供了一個規(guī)范的研究框架來分析土地價格的形成機制以及地方政府在土地出讓中的行為:利用拍賣理論，結(jié)合土地市場現(xiàn)狀，抽象出合理的假設(shè)并建立合適的拍賣模型刻畫招拍掛機制

12、，在均衡分析的基礎(chǔ)上比較不同出讓機制形成的土地價格，進而解釋不同出讓機制下土地價格的形成機理，以及招拍掛機制在不同時期和不同地域的運用模式，并從中剖析地方政府的行為。這些研究能夠為完善招拍掛出讓機制，規(guī)范地方政府行為提供一些政策方面的啟示和建議。
　　同時，本文還得到一些不同于已有研究的結(jié)論。在價值相容假設(shè)下，向競標(biāo)者提供有關(guān)對手何時退出的信息反而會降低賣方的期望收入。競標(biāo)者可能會在混合拍賣的升價拍賣中隱藏信息，使混合拍賣相對于一