上海房產(chǎn)研究中的若干數(shù)學(xué)模型和探索.pdf

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展與否既是關(guān)系到國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重大問(wèn)題，又是同老百姓生活息息相關(guān)、倍受大眾關(guān)心的熱門話題。就上海而言，經(jīng)過(guò)二十多年的改革和發(fā)展，上海房地產(chǎn)業(yè)走出了多年的調(diào)整期，呈現(xiàn)持續(xù)繁榮的狀態(tài)。近期(1999年起)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)連續(xù)5年保持快速增長(zhǎng)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)日益突出；2002年以來(lái)，上海房?jī)r(jià)以平均每年10％以上的速度遞增，漲幅居全國(guó)首位，并且自2003年起房?jī)r(jià)居全國(guó)首位；2005年，針對(duì)上海等地房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)的日益嚴(yán)

2、重的投機(jī)炒作現(xiàn)象，政府推出了一系列調(diào)控措施，房產(chǎn)新政頻頻出臺(tái)：三月初上海開始頻出重拳；三月底國(guó)務(wù)院出臺(tái)“國(guó)八條”；四月底國(guó)務(wù)院出臺(tái)“新國(guó)八條”。就在高層會(huì)議頻頻發(fā)出調(diào)控房?jī)r(jià)的信號(hào)之后，中央七部門5月11日又聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》。如此密集和大規(guī)模的政策出臺(tái)，在我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展史上是絕無(wú)僅有的，也充分反映了國(guó)家此次調(diào)控房?jī)r(jià)的決心和力度。在新政頻出的今天，房市已經(jīng)到了一個(gè)相當(dāng)微妙的時(shí)刻。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)迅即由熱轉(zhuǎn)冷，市

3、場(chǎng)前途莫測(cè)。 2005年6月，易居(中國(guó))研發(fā)中心(現(xiàn)為上海易居房地產(chǎn)研究院)，中海房產(chǎn)，上海大學(xué)，三方合作，共同開展了課題--上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)房?jī)r(jià)走勢(shì)的研究。(這里的基礎(chǔ)房?jī)r(jià)指的是不考慮宏觀調(diào)控政策影響的完全市場(chǎng)行為下的房?jī)r(jià)，為方便，下面提到的房?jī)r(jià)均指基礎(chǔ)房?jī)r(jià)。)2007年，上海易居房地產(chǎn)研究院，上海大學(xué)，開展了課題--上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅需求量預(yù)測(cè)的研究。本文將介紹這兩個(gè)課題的一些主要研究工作和結(jié)果。 在研究工作

4、中我們建立了兩個(gè)數(shù)學(xué)模型：第一個(gè)模型稱為回歸模型，第二個(gè)模型稱為核模型(核估計(jì)和核回歸)。每個(gè)模型又分別利用兩種方法加以實(shí)現(xiàn)，一是為了相互驗(yàn)證、確保精確度，二是為了消除系統(tǒng)誤差。涉及到的數(shù)學(xué)范疇有多元統(tǒng)計(jì)以及非參數(shù)統(tǒng)計(jì)。 本文的數(shù)據(jù)由易居房地產(chǎn)研究院提供，第一個(gè)課題的數(shù)據(jù)有1995年到2005年6月30日共420條，第二個(gè)課題有1995年到2006年11月共383條。本文以第一個(gè)課題的研究為例進(jìn)行展開。在對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行相關(guān)性處理的基

5、礎(chǔ)上，建立了兩個(gè)數(shù)學(xué)模型，模型一：回歸模型。第一種方法首先利用Pearson、Kendall、Spearman進(jìn)行相關(guān)性分析，找出與房?jī)r(jià)影響較大的13個(gè)指標(biāo)，繼而用主成分分析方法消除指標(biāo)間的共線性，取累積貢獻(xiàn)率為81.97％的主成分，再用回歸擬合房?jī)r(jià)并建立走勢(shì)預(yù)測(cè)模型；第二種方法是利用逐步回歸法建立指標(biāo)回歸方程。模型二：核模型。用核估計(jì)以及核回歸兩種方法分別預(yù)測(cè)出房?jī)r(jià)的走勢(shì)。第二個(gè)課題建立的數(shù)學(xué)模型、采用的方法與第一個(gè)課題類似，限于篇幅