舊城改造模式研究—以柳石路片區(qū)改造規(guī)劃為例

1、<p>　　舊城改造模式研究—以柳石路片區(qū)改造規(guī)劃為例</p><p>　　【概要】研究舊城改造模式，主要是尋找政府、開發(fā)商與舊改對象之間的利益平衡點。通過對舊城改造片區(qū)的區(qū)位價值理論的研究，找出級差地租與舊城改造的契合點，提出捆綁式開發(fā)的模式。同時，在保證各捆綁地塊經(jīng)濟效益的基礎(chǔ)上，得出各個地塊的建議指標(biāo)，作為引導(dǎo)城市建設(shè)的依據(jù)。 </p><p>　　【關(guān)鍵詞】舊城改造、區(qū)位

2、價值、捆綁式開發(fā)、建議指標(biāo) </p><p>　　ABSTRACT：Study of urban renewal mode，Are mainly looking for the government, developers and the old object between the interest equilibrium point. Through the transformation of the old

3、 city area location value theory research, find out the differential land rent and the transformation of the old city point, binding type development mode put forward. At the same time, to ensure each bundle block econom

4、ic benefit based on, draw various plots suggested index, as the basis of the construction of City</p><p>　　KEYWORDS：transformation of the old city; the value of location; binding type development; recommende

5、d indicators </p><p>　　中圖分類號：F124.5文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：2095-2104（2012） </p><p>　　1、舊城改造片區(qū)的區(qū)位價值理論 </p><p>　　從1980年起，我國開始了土地制度改革。1986年推出了《土地管理法》，將土地的使用權(quán)和所有權(quán)分離。1987年4月國務(wù)院提出土地使用權(quán)可以有償轉(zhuǎn)讓。同年我國開始了

6、土地估價試點。 </p><p>　　1.1級差地租與舊城改造片區(qū)的區(qū)位價值 </p><p>　　根據(jù)級差地租理論，級差地租Ⅰ取決于不同的地塊，級差地租Ⅱ取決于在同一塊土地上連續(xù)追加投資。在二者的關(guān)系上，級差地租Ⅱ要以級差地租Ⅰ為基礎(chǔ)和前提，馬克思指出：“級差地租Ⅱ的基礎(chǔ)和出發(fā)點，不僅從歷史上來說，而且就級差地租在任何一個一定時期內(nèi)的運動來說，都是級差地租Ⅰ。”將級差地租Ⅰ、級差地租Ⅱ及

7、舊城改造片區(qū)的開發(fā)效益結(jié)合起來考慮，便產(chǎn)生了幾個重要的“舊城改造片區(qū)的區(qū)位價值”： </p><p>　　第一，不同的舊城改造片區(qū)處于不同的地塊，因而具有不同的級差地租Ⅰ。這就從根本上決定了舊城改造片區(qū)區(qū)位價值的差異性。級差地租Ⅰ高的舊改片區(qū)，被爭相選擇；而級差地租Ⅰ很低的舊改片區(qū)則無人問津。 </p><p>　　第二，對同一片舊城改造片區(qū)進行連續(xù)的投資，產(chǎn)生的級差地租Ⅱ有增高的趨勢。即

8、為了取得較高的級差地租Ⅱ，就必須對舊城改造片區(qū)進行連續(xù)的投資或提高開發(fā)強度。級差地租Ⅱ解釋了為什么開發(fā)商樂于提高舊城改造片區(qū)的開發(fā)強度和容積率。 </p><p>　　第三，地塊自身條件差的舊城改造片區(qū)也存在級差地租。為了在此類舊城改造片區(qū)上獲得超額利潤，就必須采用追加投資方法。要實現(xiàn)這個區(qū)位價值，從理論上講需要政府允許開發(fā)商進行高強度的開發(fā)。 </p><p>　　1.2用地功能與舊城改

9、造片區(qū)的區(qū)位價值 </p><p>　　如上所述，城市飛快發(fā)展，中心區(qū)的老建筑日趨陳舊，但土地價值卻在不斷提高，這就為舊城改造提供了經(jīng)濟平衡的可能性。從理論上說，通過用地功能的調(diào)整，能夠提高土地利用率，所以舊城改造可以通過市場機制的調(diào)節(jié)，以企業(yè)行為來正常實現(xiàn)。 </p><p>　　在進行土地估價時，不同用地功能的土地價格是不同的。一般而言，商業(yè)服務(wù)業(yè)用地的土地價格最高，其次為住宅用地，再

10、次為工礦倉儲用地。用地功能的地價差異，構(gòu)成了舊城改造片區(qū)的區(qū)位價值的另一個重要方面。 </p><p>　　第一，舊城改造片區(qū)的土地功能屬于住宅用地。就住宅用地而言，不同類型的住宅用地的投資收益差異很大?？梢酝ㄟ^改變住宅的類型，來獲得一定的投資回報。 </p><p>　　第二，住宅用地的價格低于商服用地。因而在舊區(qū)改造時，可將用地功能置換為商服用地，或住宅用地與商服用地的混合用地，以獲得

11、投資回報。 </p><p>　　第三，盡管純粹意義上的公共設(shè)施用地的地價低于住宅用地；但由于公共設(shè)施的改善能提高整個改造區(qū)的環(huán)境，進而能引起土地增值。 </p><p>　　1.3空間關(guān)系與舊城改造片區(qū)的區(qū)位價值 </p><p>　　首先，對于舊城改造片區(qū)而言，其周邊的用地功能和地價級別能顯著地影響到舊城改造片區(qū)潛在的區(qū)位價值。其次，中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)

12、估價規(guī)范（GB/T50291）中指出，在房地產(chǎn)估價時，區(qū)域因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：繁華程度，交通便捷程度，環(huán)境、景觀，公共配套設(shè)施完備程度等因素。這些因素同樣可以作為影響區(qū)位價值的因素。 </p><p>　　空間關(guān)系影響舊城改造片區(qū)的區(qū)位價值主要表現(xiàn)在： </p><p>　　第一，舊城改造片區(qū)周邊的區(qū)域越繁華，交通越便捷，公共配套設(shè)施越完備，則舊城改造片區(qū)的區(qū)位價值越高。因而這類舊城

13、改造片區(qū)往往得到優(yōu)先改造。 </p><p>　　第二，舊城改造片區(qū)區(qū)位價值的空間關(guān)系會影響到舊區(qū)改造的方向。如果改造方向與周邊的物質(zhì)實體結(jié)合的好，能極大地提升舊城改造片區(qū)未來的區(qū)位價值。 </p><p>　　1.4約束條件與舊城改造片區(qū)的區(qū)位價值 </p><p>　　（１）這些約束在一定程度上降低了舊城改造片區(qū)的區(qū)位價值，無形中增加了舊舊房改造的難度。 <

14、;/p><p>　　（２）在現(xiàn)實的改造中，一些房地產(chǎn)商尋求突破各種約束條件。在舊區(qū)的改造中，對山體景觀造成了或多或少的破壞。如：柳州市魚峰路新銀都大廈。 </p><p>　　（３）當(dāng)容積率難以突破時，開發(fā)商望而卻步，急需舊改的地段又陷于停滯。 </p><p>　　（４）政府為了使危改區(qū)能夠得到改造，有時默許或不得不降低對開發(fā)商的約束。 </p><

15、;p>　　1.5 開發(fā)商對舊城改造片區(qū)的選擇 </p><p>　　房地產(chǎn)商為了追求利潤最大化，選擇投資項目時考慮的一個重要方面，就是區(qū)位價值。開發(fā)商總是選取容易獲利，開發(fā)成本相對較低的地塊進行舊改，這樣的結(jié)果是舊改總的地塊量少，地塊較大的舊城改造片區(qū)相對地塊小的舊城改造片區(qū)容易先開發(fā)，造成舊城改造片區(qū)域發(fā)展不平衡，居民心里不平衡。 </p><p>　　1.6四種區(qū)位價值的綜合啟示

16、 </p><p>　　舊改與房地產(chǎn)開發(fā)的契合點是土地價值和級差地租的顯化。追求投資回報是開發(fā)商進入危改的動因，也是開發(fā)商在就改過程中背離政府目標(biāo)的原因。因此本次規(guī)劃需要提出政府和開發(fā)商需要進一步探討更合適的改造模式。 </p><p>　　2.舊城片區(qū)改造模式探討—以柳石路片區(qū)改造規(guī)劃為例 </p><p>　　2.1區(qū)位及現(xiàn)狀概況 </p><

17、;p>　　柳石路屬魚峰區(qū)，是連接柳州市東南入口的主要道路，長期以來一直承擔(dān)著柳州市東南入口至市中心聯(lián)系的大部分交通流量，而且路經(jīng)魚峰山和大龍?zhí)秲纱?A級風(fēng)景區(qū)，因此可以看出柳石路在對外交通聯(lián)系和景觀展示方面對于柳州市都是很重要的。 </p><p>　　本次規(guī)劃范圍是：柳石路魚峰山至五岔路口段，路段內(nèi)與南二環(huán)路、龍?zhí)堵?、蝴蝶山路和羊角山路相交，全長約3.9 公里。 </p><p>

18、　　本路段內(nèi)的工廠逐漸向工業(yè)集中區(qū)搬遷或是市場經(jīng)濟沖擊下停產(chǎn)倒閉了，使得原來大部分的工廠用地調(diào)整為了居住用地，道路的性質(zhì)也慢慢由交通性干道向生活性干道轉(zhuǎn)化。作為城市東南片的一條重要通道，柳石路的改造迫在眉睫。 </p><p><b>　　圖2 用地現(xiàn)狀圖 </b></p><p><b>　　圖1 區(qū)位圖 </b></p><

19、;p><b>　　2.2改造目標(biāo) </b></p><p>　　充分發(fā)揮規(guī)劃的先導(dǎo)作用，按照土地集約利用、保護與發(fā)展兼顧的原則，通過道路拓寬、地塊整體開發(fā)、建筑立面整治、街道家具和人行道鋪裝設(shè)計改造、廣場和街頭小綠地的增設(shè)等方式對規(guī)劃區(qū)段進行改造和美化，從而改善片區(qū)的交通狀況、推動舊城改造更新、保護和利用好自然和人文資源、塑造節(jié)點空間的特色和標(biāo)志性，以提升柳石路的整體景觀形象，達(dá)到經(jīng)濟

20、效益、環(huán)境效益及社會效益的協(xié)調(diào)發(fā)展。 </p><p>　　2.3改造的約束條件及難點 </p><p>　　2.3.1改造的約束條件 </p><p>　　柳州市于2005年編制了《柳州市山體景觀保護規(guī)劃》，其中對山體作了分級，進而對各級山體的核心區(qū)、控制區(qū)及協(xié)調(diào)區(qū)作了明確的規(guī)定。在這些規(guī)定中，對范圍內(nèi)的各類舊城改造片區(qū)作了嚴(yán)格的控高限制，這樣對于舊改地塊的開發(fā)增

21、加了難度。尤其對柳州這種用地緊缺的城市來講，是一個挑戰(zhàn)。 </p><p>　　2.3.2改造的難點 </p><p>　　對舊城區(qū)的規(guī)劃，應(yīng)堅持審慎更新、循序漸進、有機更新的原則，改變傳統(tǒng)的簡單化的規(guī)劃設(shè)計方法，努力探索適應(yīng)舊城歷史與現(xiàn)狀的新的規(guī)劃設(shè)計方法。舊城改造不可避免地要涉及城市的發(fā)展方向和居民的具體利益，要把和諧的理念貫穿于舊城改造始終。因此，本次改造的難點和我們需要研究解決的問

22、題主要有以下兩點： </p><p>　?。?）是不是所有的山體周邊都不能布置高度較高的建筑？（2）是不是每個地塊的拆建比一定要達(dá)到1 ：2～1 ：3 才能確保地塊開發(fā)的實施？ </p><p>　　3.提出捆綁式改造新模式 </p><p>　　3.1地塊捆綁的原則 </p><p>　　鑒于以上的分析，結(jié)合本改造區(qū)域的現(xiàn)狀條件，提出將同一

23、地理區(qū)域內(nèi)位置較近的地塊進行捆綁式開發(fā)的思路。具體的捆綁原則如下： </p><p>　?。?）將居住功能和商業(yè)功能結(jié)合考慮。 </p><p>　　（2）將級差地租高的地塊與級差地租低的地塊聯(lián)合開發(fā)。 </p><p>　　（3）將約束條件高的地塊與約束條件低的地塊綜合考慮。 </p><p>　　（4）周邊配套功能完善的地塊與周邊配套功能

24、欠缺的地塊綜合考慮。 </p><p>　　另外，結(jié)合舊城改造片區(qū)的區(qū)位價值和實際條件，對所謂的難取得資金平衡的舊城改造片區(qū)，引入新的盈利產(chǎn)業(yè)或者配套設(shè)施，增加地塊的高附加值，提升區(qū)位價值。 </p><p>　　3.2捆綁式開發(fā)的優(yōu)點 </p><p>　　優(yōu)點一，幾個地塊的拆遷量全部在這幾個地塊內(nèi)部回建，很容易滿足回建量。 </p><p&g

25、t;　　優(yōu)點二，免去了地塊獨立式開發(fā)中需要異地回建的部分。 </p><p>　　優(yōu)點三，整個規(guī)劃地塊內(nèi)部的利益得到了均衡，利于地塊開發(fā)的實際操作，容易實現(xiàn)地塊的整體開發(fā)。 </p><p>　　4.根據(jù)捆綁總地塊的經(jīng)濟評估確定各分地塊指標(biāo) </p><p>　　4.1捆綁地塊具體劃分 </p><p>　　根據(jù)捆綁地塊的原則，本著保證每個捆

26、綁區(qū)塊都有收益和便于開發(fā)操作的原則，對地塊進行開發(fā)引導(dǎo)分區(qū)，共分為四個區(qū)。分別為Ⅰ區(qū)，Ⅱ區(qū)，Ⅲ區(qū)和Ⅳ區(qū)。拆遷用地面積6.9878公頃，拆遷建筑面積74980平方米?？偛疬w用地面積22.0324公頃，總拆遷建筑面積283320平方米。 </p><p><b>　　圖3 用地規(guī)劃圖 </b></p><p>　　圖4 地塊捆綁分區(qū)圖 </p><p&

27、gt;　?。ㄗⅲ禾焖{(lán)色為Ⅰ號片區(qū)地塊） </p><p>　　4.2地塊經(jīng)濟估算 </p><p>　　由于捆綁區(qū)塊較多，數(shù)據(jù)量較大，本文僅舉Ⅰ號片區(qū)地塊為例說明經(jīng)濟估算過程。 </p><p>　　表1Ⅰ號片區(qū)地塊成本估算表 </p><p>　　表2 Ⅰ號片區(qū)地塊項目利潤估算表 </p><p>　　表3I號片區(qū)地

28、塊開發(fā)引導(dǎo)表（利潤與開發(fā)量的引導(dǎo)） </p><p>　　4.3各地塊開發(fā)強度估算 </p><p>　　根據(jù)經(jīng)濟估算得出了各個地塊建設(shè)的引導(dǎo)總開發(fā)量，最后確定各種性質(zhì)地塊的建設(shè)容量指標(biāo)。得出的數(shù)據(jù)如下： </p><p>　　表4 I號片區(qū)地塊開發(fā)容量表 </p><p>　　5.項目改造效果展示 </p><p>

29、　　仍以Ⅰ號片區(qū)地塊為例，展示A-W-1 和B-W-12地塊的舊城改造效果。 </p><p>　　A-W-1地塊在周邊山體景觀保護的約束條件下，置換功能和塑造品質(zhì)來提高土地價值，定位為以休閑、購物為主題的園林式購物廣場。以低密度低容積率高品質(zhì)盈利。 </p><p>　　圖5A-W-1地塊現(xiàn)狀照片 圖6A-W-1地塊改造后效果 </p><p>　　B-W-12地

30、塊 由于本地塊面積較小，緊鄰山體，又位于龍?zhí)豆珗@入口處，因此考慮將其作為街頭綠地，作為周邊居住的配套，同時也為周邊的土地增加附加價值。 </p><p>　　圖7B-W-12地塊現(xiàn)狀照片 圖8B-W-12地塊改造后效果 </p><p><b>　　6.總結(jié) </b></p><p>　　舊城改造是歷史發(fā)展的必然，是城市建設(shè)的永恒課題。捆綁式開

31、發(fā)模式是基于級差地租理論而提出的，在實際操作上還需要政府和開發(fā)商的積極配合，再能達(dá)到預(yù)期的效果。另外，對于開發(fā)舊城改造片區(qū)的資金難以平衡的情況下，還可以通過非舊城改造片區(qū)的房地產(chǎn)項目來彌補，將兩者在資金平衡上統(tǒng)籌考慮，進行城市或者城區(qū)范圍內(nèi)的綜合協(xié)調(diào)和整體平衡。 </p><p>　　參考文獻(References) </p><p>　　1. 巫繼學(xué). 級差地租：老城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)中的理論