關(guān)于舊城改造模式及規(guī)劃的問題研究

1、<p>　　關(guān)于舊城改造模式及規(guī)劃的問題研究</p><p>　　摘要：舊城改造既是城市局部更新的過程也是整個(gè)城市有計(jì)劃、有步驟地改善其全部物質(zhì)經(jīng)濟(jì)社會環(huán)境的過程。舊城改造歷來是城市建設(shè)中最復(fù)雜、涉及面最廣的一項(xiàng)社會工程，是涉及到政府、社會、經(jīng)濟(jì)和公眾等方方面面的綜合性工作，面臨著許多矛盾和挑戰(zhàn)。本文重點(diǎn)闡述了舊城改造一般模式的要點(diǎn)，并就舊城改造規(guī)劃中存在的問題提出了解決的對策。 </p>

2、<p>　　關(guān)鍵詞：舊城改造；模式；規(guī)劃；拆遷；特色中圖分類號：TU984 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A </p><p><b>　　舊城的特點(diǎn) </b></p><p>　　舊城一般位于城市中心區(qū)域，成為較為封閉、功能結(jié)構(gòu)復(fù)雜的區(qū)域，其主要特點(diǎn)表現(xiàn)在： </p><p>　　（一）舊城位于城市的中心，區(qū)位價(jià)值高 </p>&l

3、t;p>　　由于城市多以舊城為基礎(chǔ)向四周逐步擴(kuò)張，在發(fā)展過程中逐漸被新區(qū)包圍，成為城市的中心，在功能上往往也是城市的行政、金融、商業(yè)、文化等的中心，具有較高的利用價(jià)值，為土地增值帶來很大的空間。 </p><p>　?。ǘ┡f城生活環(huán)境較差 </p><p>　　一些地方盲目攀比，使本身不夠條件的區(qū)域盲目開發(fā)，起高樓，建大廈、建大廣場，將舊城區(qū)衛(wèi)生臟亂，各項(xiàng)設(shè)施不能達(dá)到目標(biāo)的區(qū)域用

4、城墻圈住，以此勉強(qiáng)蒙混過關(guān)。從此舊城的發(fā)展不被重視，無序發(fā)展更加導(dǎo)致舊城的衛(wèi)生較差、用地混亂，同時(shí)基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施也落后于新城區(qū)。這種扭曲的城市化發(fā)展方式造成了舊城的環(huán)境質(zhì)量低劣。 </p><p>　?。ㄈ┡f城體現(xiàn)了城市的個(gè)性 </p><p>　　城市的個(gè)性融入在城市建筑、城市街道、城市景觀、城市居民活動(dòng)、城市文化等，隨著城市的發(fā)展，城市的個(gè)性在舊城逐漸體現(xiàn)出來，如北京的四合院、

5、上海的石庫門、青島的綠樹紅瓦、蘇州的私家園林等，這些都是當(dāng)?shù)貧v史文化的一種積淀。 </p><p>　　此外，在舊城的發(fā)展過程中逐漸彤成了建筑密度高、容積率低、較為封閉的特點(diǎn)。但是，舊城是城市的中心，經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位價(jià)值高，舊城改造價(jià)值較高。但縱觀以往的舊城改造，在開發(fā)改造中存在一些共性的問題。 </p><p>　　舊城的一般改造模式分析 </p><p>　?。ㄒ?/p>

6、）舊城改造整體運(yùn)作模式 </p><p>　　該運(yùn)作模式主要有三種類型，即政府型、開發(fā)商主導(dǎo)型、政府主導(dǎo)下的開發(fā)商參與型。 </p><p>　　1、政府型運(yùn)作模式 </p><p>　　政府型運(yùn)作模式即政府掌握控制權(quán)，強(qiáng)化住宅的保障功能，實(shí)施主體不用開發(fā)商，改造區(qū)域不進(jìn)行商品房開發(fā)，所建房屋全部用于居民回遷。 </p><p><b&

7、gt;　　2、開發(fā)商主導(dǎo)型 </b></p><p>　　開發(fā)商主導(dǎo)型即將亟待改造土地交給發(fā)展商去進(jìn)行整體規(guī)劃改造，政府不參與，發(fā)展商根據(jù)自身利益去進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。根據(jù)城鄉(xiāng)總體規(guī)劃，政府劃出地塊由開發(fā)商進(jìn)行投資，獨(dú)立承擔(dān)拆遷補(bǔ)償、安置、回遷和商品房建設(shè)。 </p><p>　　3、政府主導(dǎo)下的開發(fā)商參與型模式 </p><p>　　政府主導(dǎo)下的開發(fā)商參與

8、型模式，即政府主導(dǎo)下的開發(fā)商參與。市區(qū)兩級政府共同做好居民的搬遷安置，進(jìn)行總體規(guī)劃、土地開發(fā)和市政設(shè)施建設(shè)，然后實(shí)行土地招牌掛，由開發(fā)商組織進(jìn)行設(shè)計(jì)、建造和運(yùn)營。開發(fā)商可以是由一家具有良好資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力和舊城改造經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)獨(dú)立完成，或者是分片區(qū)由不同的開發(fā)商完成。 </p><p>　　這三種類型各有利弊，我國目前的房地產(chǎn)開發(fā)大都基于開發(fā)商主導(dǎo)型模式。 </p><p>　　（二）舊城改造

9、項(xiàng)目開發(fā)模式 </p><p>　　以大規(guī)模和小規(guī)模漸進(jìn)式開發(fā)模式為基礎(chǔ)，模塊式開發(fā)模式是針對大規(guī)模、多功能的舊城改造項(xiàng)目，由單一的開發(fā)商、單次難以直接完成，利用模塊劃分的思路，保證模塊的相對獨(dú)立性與完整性，保證模塊開發(fā)的資金收回，同時(shí)利用規(guī)劃組與開發(fā)商的互動(dòng)，保證整個(gè)項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。該模式適用于大型的、需要進(jìn)行全面的功能改變、開發(fā)目標(biāo)明確的多功能配套地區(qū)。 </p><p>　　改造開發(fā)

10、模式主要是針對街道進(jìn)行的改造，旨在快速實(shí)現(xiàn)大規(guī)模的改造。 </p><p>　　首先，大型開發(fā)商負(fù)責(zé)城市中心區(qū)位較好的街區(qū)改造，將其改造成為大范圍的、高檔住宅區(qū)。 </p><p>　　其次，小型開發(fā)商負(fù)責(zé)不位于或者不挨近城市的中心區(qū)，但是區(qū)位上仍有改造優(yōu)勢的區(qū)域，可以將其改造為小范圍的家庭住宅，以此來換取一些公寓住宅進(jìn)行出售，從而獲得利潤。 </p><p>　　

11、最后，在區(qū)位沒有優(yōu)勢的區(qū)域，房屋所有者可以用自己的積蓄改造住宅，或者等到所在區(qū)域租金上升到能吸引小開發(fā)商時(shí)再對街區(qū)進(jìn)行改造。 </p><p>　?。ㄈ┡f城改造拆遷模式 </p><p>　　“陽光”拆遷模式做法是堅(jiān)持以人為本、公開、公平、公正的原則，規(guī)范拆遷行為，制定好陽光拆遷政策，陽光拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)，陽光拆遷管理。 </p><p>　　1、“不動(dòng)遷”拆遷模

12、式 </p><p>　　“不動(dòng)遷”拆遷模式的核心就是能不拆的盡量不拆，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)對老建筑的內(nèi)部設(shè)施進(jìn)行改造，而建筑的外形和結(jié)構(gòu)按照規(guī)劃保持原貌或進(jìn)行適當(dāng)修復(fù)，對于確實(shí)不能使用的房子或者因改善片區(qū)整體水平的基礎(chǔ)設(shè)施水平，部分需要拆除的必須拆除，修建時(shí)可根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)范的風(fēng)格特色，進(jìn)行就地的修建。 </p><p>　　該模式的優(yōu)點(diǎn)是保護(hù)當(dāng)?shù)氐臍v史文化，保留了城市原汁原味的形象和內(nèi)涵，維護(hù)了居民原

13、有的生活方式，解決了全盤拆遷中可能出現(xiàn)的許多問題，政府用于拆遷的成本也大大減少，而且也體現(xiàn)了政府更多地尊重群眾的利益和意見，更多地充當(dāng)協(xié)調(diào)角色，這種改造可謂是深得民心。 </p><p>　　2、“模擬”拆遷模式 </p><p>　　“模擬”拆遷模式即在正式發(fā)出拆遷公告前，所有之前的程序都預(yù)先進(jìn)行模擬。這種做法的優(yōu)點(diǎn)是避免了被拆遷人認(rèn)為舊城改造是政府與開發(fā)商的單邊行為的誤解，大大降低了居

14、民在拆遷中可能產(chǎn)生的抵觸情緒；避免了群眾因不滿而可能出現(xiàn)的群體事件等，較好地維護(hù)了社會穩(wěn)定，大大降低了拆遷中的阻力因素，加快了拆遷的進(jìn)度。 </p><p>　　舊城改造規(guī)劃中存在的問題及解決對策 </p><p>　?。ㄒ唬┡f城改造規(guī)劃中存在的問題 </p><p>　　1、盲目追求都市化景觀, 忽視城市的特色建設(shè) </p><p>　　

15、現(xiàn)在的舊城改造都一致的去追求高樓林立，車水馬龍的城市景觀，造成了“千城一面”的情況，毀滅了城市獨(dú)特文化的流傳。甚至有人認(rèn)為高樓大廈就是現(xiàn)代化城市的代表符號，卻不知現(xiàn)代信息技術(shù)時(shí)代已經(jīng)使摩天大廈失去了高度優(yōu)勢，人們更多的開始追求風(fēng)格迥異的城市建筑風(fēng)格。舊城改造使城市人口密度越改越密，交通越改越擁擠，城市的標(biāo)志性建筑特征不明顯，整個(gè)城市沒有任何特色。 </p><p>　　2、缺乏總體規(guī)劃，零星分散搞改造 </

16、p><p>　　《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定：城市新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建必須堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則。各項(xiàng)建設(shè)工程的選址、定點(diǎn)，不得妨礙城市的發(fā)展，危害城市的安全，污染和破壞城市環(huán)境，影響城市各項(xiàng)功能的協(xié)調(diào)。但在實(shí)際過程中，一些地方為了追求高額利潤，出現(xiàn)零星插建、見縫插針，甚至擠占公共配套項(xiàng)目用地的現(xiàn)象。造成房屋改造雜亂無章，基礎(chǔ)設(shè)施無法顧及，改造死角到處遺留，改造了的舊城仍是舊城。 </p

17、><p>　　3、急功近利，大拆大建 </p><p>　　《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定：城市舊區(qū)改建應(yīng)當(dāng)遵循加強(qiáng)維護(hù)、合理利用、調(diào)整布局、逐步改善的原則，統(tǒng)一規(guī)劃，分期實(shí)施，并逐步改善居住和交通條件，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)，提高城市的綜合功能。但有些地方在實(shí)施集中改造的初期，急于求成，改造標(biāo)準(zhǔn)訂得過高，拆遷工作量大，一些可充分利用的古建筑和新建房子全部被推倒重來，出現(xiàn)了大拆大建的現(xiàn)象，造成了極大

18、浪費(fèi)。 </p><p>　　（二）舊城改造規(guī)劃中存在問題的解決對策 </p><p><b>　　1、加強(qiáng)規(guī)劃引導(dǎo) </b></p><p>　　城市規(guī)劃部門要花大力氣對舊城改造問題進(jìn)行全面深入細(xì)致的研究，制定系統(tǒng)的改造規(guī)劃，協(xié)調(diào)解決空間布局、 用地調(diào)整、交通、綠化、景觀、市政、文物保護(hù)等問題。編制舊城改造規(guī)劃要引入城市經(jīng)營的觀念，按經(jīng)濟(jì)規(guī)律

19、辦事。對每項(xiàng)舊城改造項(xiàng)目，都要從土地評估、土地分級著手，對土地增值、土地市場進(jìn)行測算，進(jìn)行詳細(xì)的成本效益分析，使舊城改造規(guī)劃建立在可實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)上。 </p><p>　　規(guī)劃中要注重保留特色 </p><p>　　要以有機(jī)整體協(xié)同的觀點(diǎn)在城市設(shè)計(jì)中慎重處理新老建筑的關(guān)系,文化與功能的關(guān)系,建筑形象與空間環(huán)境的關(guān)系,把城市構(gòu)成諸要素統(tǒng)一協(xié)調(diào),共同突顯該街區(qū)城市設(shè)計(jì)主題。對于舊城保護(hù)主旨來說,

20、尤其注重城市文化精神的關(guān)注,比如京城的舊城改造就要有京劇的“京韻”“京味”,以與新區(qū)形成對比強(qiáng)烈的文化風(fēng)貌反差,才能有其鮮明的特色。 </p><p><b>　　引進(jìn)公眾參與機(jī)制 </b></p><p>　　由于舊城改造是城市建設(shè)中最復(fù)雜、涉及面最廣的一項(xiàng)社會工程，直接涉及公眾的切身利益，因此舊城改造要積極引入公眾參與機(jī)制，走“民主化”的舊城改造之路。政府要改變

21、過去在舊城改造中“家長”的角色，充分理解公眾在舊城改造中的主體性地位，認(rèn)真聽取群眾意見，協(xié)調(diào)各方利益；加強(qiáng)開發(fā)商的社會責(zé)任感，推動(dòng)公眾參與，在商業(yè)利潤和公眾利益之間謀求合理平衡。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn) </b></p><p>　　[1]陳寧，周炳中.城市化進(jìn)程下的舊城改造和歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)[J].經(jīng)濟(jì)論壇，2007.1. </p>&