中小房地產(chǎn)公司發(fā)展對(duì)策探析【畢業(yè)論文】

1、<p><b>　　本科畢業(yè)論文</b></p><p><b>　　（20 屆）</b></p><p>　　中小房地產(chǎn)公司發(fā)展對(duì)策探析</p><p>　　所在學(xué)院 </p><p>　　專業(yè)班級(jí) 市場(chǎng)營(yíng)銷

2、 </p><p>　　學(xué)生姓名 學(xué)號(hào) </p><p>　　指導(dǎo)教師 職稱 </p><p>　　完成日期 年 月 </p><p><b>　　目 錄</b>

3、</p><p>　　摘 要.....................................................1</p><p>　　Abstract...................................................1前 言.....................................................

4、1</p><p>　　一、房地產(chǎn)行業(yè)的歷史與現(xiàn)狀....................................錯(cuò)誤!未定義書簽。</p><p>　?。ㄒ唬┪覈?guó)房地產(chǎn)行業(yè)的歷史狀況...............................錯(cuò)誤!未定義書簽。</p><p>　?。ǘ┪覈?guó)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀........................

5、................2</p><p>　　二、中小房地產(chǎn)企業(yè)的特征............................................3</p><p>　?。ㄒ唬┢髽I(yè)規(guī)模較小決定企業(yè)只能選擇回報(bào)周期較短的項(xiàng)目..............3</p><p>　　（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的人員流動(dòng)性較大..................

6、............4</p><p>　　（三）市場(chǎng)營(yíng)銷模式有其獨(dú)特性.............. ......... .............4</p><p>　?。ㄋ模┳灾鹘⒐碴P(guān)系............................................4</p><p>　　（五）中小房地產(chǎn)企業(yè)更容易滿足市場(chǎng)多樣化的需求......

7、..............4</p><p>　?。┲行》康禺a(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目上大多在二三線城市......................4</p><p>　　（七）中小房地產(chǎn)企業(yè)有其較好的靈活性和市場(chǎng)適應(yīng)性...................5</p><p>　　三、中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外環(huán)境分析................................

8、.......5</p><p>　　（一）在外部環(huán)境中主要表現(xiàn)在以下兩方面............................5</p><p>　?。ǘ┰趦?nèi)部環(huán)境中主要表現(xiàn)在以下.................................6</p><p>　　四、天陽(yáng)置業(yè)發(fā)展模式啟示.................................

9、...........6</p><p>　　（一）企業(yè)概況和背景..............................................6</p><p>　?。ǘ┨礻?yáng)置業(yè)的成功因素分析........ ..............................6</p><p>　　（三）天陽(yáng)置業(yè)發(fā)展模式的啟示..............

10、........................7</p><p>　　五、結(jié)束語(yǔ)............................... .......... .................8</p><p>　　參考文獻(xiàn)............................................................8</p><p&

11、gt;　　[摘 要] 近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)獲得了長(zhǎng)足的發(fā)展，空前繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)使得房地產(chǎn)行業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)。然而房地產(chǎn)行業(yè)的熱點(diǎn)、重點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題頻發(fā)。為了房地產(chǎn)行業(yè)中的中小型企業(yè)要在這復(fù)雜的環(huán)境中長(zhǎng)久的生存，基于該行業(yè)現(xiàn)存的問(wèn)題進(jìn)行研究并探討解決方法。本論文主要從國(guó)家宏觀調(diào)控、行業(yè)現(xiàn)狀、中小房地產(chǎn)企業(yè)存在的問(wèn)題等方面對(duì)我國(guó)的中小房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行研究和分析，從而提出我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)的未來(lái)發(fā)展方向。</p><

12、p>　　[關(guān)鍵詞]資金實(shí)力；宏觀調(diào)控；金融危機(jī)</p><p>　　[Abstract]In recent years, real estate has been highly developed， it is so prosperous that it becomes an important industry in National Economy. However, there are lots of

13、 problems in this fild. Based on the problems, this thesis studies macro-control, situations and problems to find solutions, especially for the small and medium size enterprise. Thus, put forward a better development for

14、 these small and medium size enterprise.</p><p>　　[Key words]Capital or cash; Macroscopic readjustment and control; Financial crisis</p><p><b>　　前 言</b></p><p>　　從1987年

15、理論界提出了住房商業(yè)化以來(lái)我過(guò)的房地產(chǎn)行業(yè)就不斷的蓬勃發(fā)展。在改革三十年的發(fā)展中房地產(chǎn)企業(yè)因其的高關(guān)聯(lián)度扮演著拉動(dòng)GDP的重要行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)為城市建設(shè)提供資金來(lái)源、改善居民生活條件、讓城市的總體規(guī)劃變成現(xiàn)實(shí)、為加快城市化進(jìn)程起著積極的作用。房地產(chǎn)的開發(fā)時(shí)一個(gè)綜合性的活動(dòng)，涉及的參與方與很多，包括政府相關(guān)部門、金融機(jī)構(gòu)、建筑設(shè)計(jì)方、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、工程監(jiān)管方和物業(yè)管理等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無(wú)疑是在眾多參與方中的主角，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所要肩

16、負(fù)的責(zé)任和意義也十分巨大。倪鵬飛認(rèn)為：“著眼于國(guó)家社會(huì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，中國(guó)住房發(fā)展必須確立實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展，保持持續(xù)繁榮，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，增進(jìn)住有所居的均衡目標(biāo)?！彼灾行》康禺a(chǎn)也須確立實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。</p><p>　　房地產(chǎn)的發(fā)展歷程與現(xiàn)狀</p><p>　　(一)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程</p><p>　　我國(guó)的房地產(chǎn)的發(fā)展基本可以分為以下三個(gè)階段：</

17、p><p>　　第一階段（1989－1993）：是我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)初步的建立并發(fā)展的過(guò)程。我國(guó)的房地產(chǎn)的起步是從八十年代，也是伴隨著我國(guó)的住房體制改革，城市建設(shè)的初期發(fā)展模式開始出現(xiàn)。在八十年代房地產(chǎn)剛起步時(shí)期我國(guó)經(jīng)歷了兩次重要的歷史事件：①1989年的政治風(fēng)波；②鄧小平同志的南巡講話。</p><p>　　第二階段（1993－2003）：這一階段房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了巨大的動(dòng)蕩，一直處在一個(gè)比較低

18、迷狀態(tài)。1993年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了第一次調(diào)控，主要是因?yàn)槲覈?guó)的深圳、珠海、海南、南方、惠州和北海等城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱現(xiàn)象。就海南為例來(lái)說(shuō)，在政策的調(diào)控下銀行斬?cái)嗔藢?duì)海南房地產(chǎn)商的資金保障，瞬間泡沫破例，?？趪?guó)貿(mào)路上一度叫賣7000/平方米的房子最低谷的時(shí)期跌倒了800/平方米。當(dāng)時(shí)造就了一大批只能用10年的爛尾樓，在2003年在炸藥的巨大威力中消失了。在1993年的大力調(diào)控后，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了冷靜期，市場(chǎng)進(jìn)一步恢復(fù)和發(fā)展。

19、97年中國(guó)又遇到了亞洲金融危機(jī)使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展又停止了腳步。從99年起我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了邁向開放市場(chǎng)化的新階段，因?yàn)樵?8年發(fā)生了一件標(biāo)志性的事件：我國(guó)徹底停止了住房分配的制度。這一政策的實(shí)施像是給房地產(chǎn)行業(yè)打了一針強(qiáng)心劑。緊接著03年的時(shí)候房地產(chǎn)行業(yè)又受到上市的影響，市場(chǎng)又進(jìn)一步得到發(fā)展。政府看到苗頭不對(duì)出臺(tái)了一系列干預(yù)措施，主要是對(duì)投資規(guī)模的控制，完善市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，打擊投機(jī)勢(shì)頭，例如：2003年4月 121號(hào)文件中國(guó)人民銀行下發(fā)

20、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理</p><p>　　第三階段（2004年以后）在這一階段房地產(chǎn)行業(yè)得到長(zhǎng)足高速的發(fā)展。到了2004年以后房地產(chǎn)市場(chǎng)突飛猛進(jìn)，最直觀的表現(xiàn)在房?jī)r(jià)上。2004年以來(lái)的房?jī)r(jià)一直處在以個(gè)快速上升階段，僅僅在2007年受到外部因素的影響出現(xiàn)了短暫的停頓。</p><p>　　在鄧小平同志南巡之后的三十年里，房地產(chǎn)行業(yè)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，政府也對(duì)其下足了功夫。政府首先

21、是就土地使用制度的改革，其實(shí)質(zhì)是將土地從無(wú)償無(wú)期限使用到有償有期限的使用，這為房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成做好了前期鋪墊。87年深圳賣的第一塊地是制度改革的標(biāo)志性事件，現(xiàn)在我國(guó)已經(jīng)有了比較正規(guī)的制度 對(duì)土地的使用實(shí)行規(guī)定。其次是住房的制度的改革，它為房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展提供了廣闊的前景。這一制度的改革提高了城市居民的住房水平，實(shí)現(xiàn)住房供給、消費(fèi)的市場(chǎng)化、社會(huì)化。</p><p>　　(二)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀</p&g

22、t;<p>　　我國(guó)現(xiàn)在的住房狀況是初步建立了以商業(yè)住房為主 ，以經(jīng)濟(jì)適用房為社會(huì)保障，以廉租房為輔的住房體系。</p><p>　　1.房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)儼然成為帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新的增長(zhǎng)點(diǎn)。首先我國(guó)的住房水平還很低，需要大量的住房來(lái)補(bǔ)充；其次房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)牽扯面很大的行業(yè)，該行業(yè)的發(fā)展會(huì)帶動(dòng)上游建材行業(yè)和下游物業(yè)、房產(chǎn)中介的一起發(fā)展；最后也增加了就業(yè)機(jī)會(huì)。在98年以來(lái)的發(fā)展過(guò)程

23、中，房地產(chǎn)投資開發(fā)規(guī)模逐年擴(kuò)大，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)也非常顯著，房地產(chǎn)的增長(zhǎng)在GDP的比重有5%左右。</p><p>　　2.房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲。從04年開始房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)快速增長(zhǎng)，這一趨勢(shì)一直延續(xù)到07年末，在08年初開始由于國(guó)家的調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)前景不明了，不同的城市出現(xiàn)了不同的價(jià)格走勢(shì)，就現(xiàn)在看房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格仍存在上揚(yáng)的趨勢(shì)。在2010年就上海而言二手房房?jī)r(jià)的走勢(shì)如下圖1：</p><

24、;p>　　2010年房?jī)r(jià)整體上漲8.3%</p><p>　　圖1:2010年上海市二手房掛牌均價(jià)走勢(shì)圖</p><p>　　3.房地產(chǎn)企業(yè)的投資能力不足，對(duì)銀行的信貸和預(yù)售收入有較大的依賴性。我國(guó)的大部分商品房是通過(guò)銀行的信貸來(lái)維持建造出來(lái)的，如果銀行一旦凍結(jié)了資金的輸出，房地產(chǎn)企業(yè)將進(jìn)入進(jìn)退兩難的地步。我國(guó)的商品房還有很大一部分是通過(guò)預(yù)售的方式籌集資金建造出來(lái)的，這是一個(gè)很好的籌

25、集資金的方法商品房有很大一部分是通過(guò)預(yù)售的方式籌集資金建造出來(lái)的，這是一個(gè)很好的籌集資金的方法，但也同時(shí)為很多不法房地產(chǎn)商有一圈錢走人提供了條件。</p><p>　　4.我國(guó)住房的自由化比例還是比較高的。就深圳而言，深圳的當(dāng)?shù)厝丝谟袃汕f(wàn)左右，其中有上億平方米是用于出租的，這意味著有超過(guò)一半的人是住在租來(lái)的房子里的。社會(huì)上也有一部分年輕一族認(rèn)為買房子還不如租房子，這一現(xiàn)象的蔓延不利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。</

26、p><p>　　總之，房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，在我國(guó)GDP中占有較大比例。房地產(chǎn)的發(fā)展也引發(fā)了很多社會(huì)問(wèn)題，政府正嘗試用宏觀調(diào)控來(lái)遏制投機(jī)商的抬頭，總體而言房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀還是十分良好的。</p><p>　　中小房地產(chǎn)企業(yè)的特征</p><p>　　我國(guó)的中小企業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中擁有十分重要的地位，目前就我國(guó)在工商局注冊(cè)登記的中小企業(yè)就占全部注冊(cè)登記企業(yè)總數(shù)的90%以

27、上。我國(guó)的中小房地產(chǎn)企業(yè)也在房地產(chǎn)行業(yè)中占有十分重要的地位，在行業(yè)中占有的比例也很大，所也中小房地產(chǎn)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有其重要的意義。與大型房地產(chǎn)企業(yè)相比，中小房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：</p><p>　　（一）企業(yè)規(guī)模較小決定企業(yè)只能選擇回報(bào)周期較短的項(xiàng)目</p><p>　　房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的需求量大，所以資金實(shí)力和企業(yè)規(guī)模在很大程度上決定了企業(yè)日常的戰(zhàn)略選擇。大型房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)論是在銀

28、行還是股市都擁有相當(dāng)大的優(yōu)勢(shì)，大型房地產(chǎn)可以通過(guò)控制土地和房產(chǎn)等方法制定最有利于自己的戰(zhàn)略，也具有較好的風(fēng)險(xiǎn)抗擊能力。中小房地產(chǎn)企業(yè)由于資金有限，只能選擇回報(bào)周期短規(guī)模較小的項(xiàng)目，在土地投標(biāo)中處于劣勢(shì)地位。</p><p>　　（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的人員流動(dòng)性較大</p><p>　　中小房地產(chǎn)企業(yè)在人才招聘和儲(chǔ)備中不如大型房地產(chǎn)企業(yè)，而無(wú)論在項(xiàng)目管理、房產(chǎn)設(shè)計(jì)還是企業(yè)管理上都較大型房地產(chǎn)

29、企業(yè)存在人才不足的現(xiàn)象。從而造成企業(yè)的成本控制，資金回籠，房產(chǎn)質(zhì)量等方面造成企業(yè)利潤(rùn)的下降。但也因此不斷給公司注入新的理念和想法，一定意義上提高公司的活力。</p><p>　　（三）市場(chǎng)營(yíng)銷模式有其獨(dú)特性</p><p>　　市場(chǎng)營(yíng)銷是房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠的主角，樹立樓盤的形象，提高樓盤的關(guān)注度是營(yíng)銷的關(guān)鍵所在。中小房地產(chǎn)企業(yè)在這一方面與大型房地產(chǎn)營(yíng)銷方式有很大不同。首先，中小房地產(chǎn)企業(yè)在

30、銷售人員的培養(yǎng)不足，大型房地產(chǎn)公司手中所掌握的樓盤較多有較多的空間給予銷售人員施展其才華，同時(shí)也更能鍛煉出優(yōu)秀的銷售人員，中小房地產(chǎn)企業(yè)只有有限的樓盤，還可能在某一時(shí)期手中沒有樓盤，所以導(dǎo)致銷售人員的培訓(xùn)不夠系統(tǒng)甚至不能連續(xù)。其次，大型房地產(chǎn)企業(yè)在消費(fèi)者普遍認(rèn)識(shí)和消費(fèi)傾向中大型房地產(chǎn)企業(yè)更具有口碑和被信賴度。在條件差距不大時(shí)消費(fèi)者更樂(lè)意接受大型房地產(chǎn)企業(yè)的樓盤。這種種原因?qū)е轮行》康禺a(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目大多在二三線城市，其營(yíng)銷的對(duì)象是二三線城市

31、的居民，投資商較少。其方式也以當(dāng)?shù)仄矫鎻V告為主，在成本上有很大的優(yōu)勢(shì)。</p><p>　?。ㄋ模┳灾鹘⒐碴P(guān)系</p><p>　　因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)是一個(gè)牽扯面比較多的行業(yè)，因此房地產(chǎn)企業(yè)的公共關(guān)系也很重要。在這一方面大型房地產(chǎn)企業(yè)有它天生的優(yōu)勢(shì)，大型房地產(chǎn)企業(yè)都有正規(guī)化程度很高的公關(guān)部門專門針對(duì)企業(yè)在外部的公共關(guān)系。中小企業(yè)的公共關(guān)系一般都由企業(yè)主自行建立，相對(duì)大型企業(yè)的靈活性較大。&

32、lt;/p><p>　?。ㄎ澹┲行》康禺a(chǎn)企業(yè)更容易滿足市場(chǎng)多樣化的需求</p><p>　　中小房地產(chǎn)企業(yè)的樓盤規(guī)模較小，所以本身就有規(guī)模小、個(gè)性化、差異化的特點(diǎn)也就跟容易滿足需要個(gè)性化的消費(fèi)者。因?yàn)樵谖覈?guó)個(gè)性化的消費(fèi)者還屬于小部分群體，所以大型房地產(chǎn)企業(yè)在這一方面不會(huì)對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)很大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。</p><p>　?。┲行》康禺a(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目上大多在二三線城市

33、</p><p>　　大型房地產(chǎn)企業(yè)擁有其自身的優(yōu)勢(shì)把企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目鎖定在回報(bào)率比較高的商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)寫字樓和高級(jí)別墅群等地，由此，普通的住宅市場(chǎng)就成為大型房地產(chǎn)企業(yè)的空白。中小房地產(chǎn)企業(yè)就可以致力于普通住宅市場(chǎng)的挖掘和開發(fā)。我國(guó)還有大部分的二三線城市，這些二三線城市的市場(chǎng)也是大型房地產(chǎn)企業(yè)很少涉及的市場(chǎng)。中小房地產(chǎn)企業(yè)可在這些市場(chǎng)發(fā)展旅游地產(chǎn)等利潤(rùn)相對(duì)較高的項(xiàng)目。</p><p>　?。?/p>

34、七）中小房地產(chǎn)企業(yè)有其較好的靈活性和市場(chǎng)適應(yīng)性</p><p>　　這幾年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)十分頻繁，在政策的突然變化時(shí)，中小房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)橐?guī)模較小可以隨著政策的變化及時(shí)的改變企業(yè)的發(fā)展方向。然而對(duì)于大型房地產(chǎn)企業(yè)而言，因?yàn)槠漤?xiàng)目的規(guī)模大、周期長(zhǎng)、資金占用大須制定長(zhǎng)期的規(guī)劃，所以不能及時(shí)改變企業(yè)發(fā)展方向，在企業(yè)的發(fā)展靈活性方面遠(yuǎn)不如中小房地產(chǎn)企業(yè)。</p><p>　　中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)

35、外環(huán)境分析</p><p>　　美國(guó)和日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)都較為成熟，在全球有一定的代表意義。有關(guān)學(xué)者對(duì)美日的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析得知其市場(chǎng)如同宏觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律一樣呈現(xiàn)周期性特征，有一定的規(guī)律性。不同的國(guó)家所呈現(xiàn)出的規(guī)律有所不同，也表現(xiàn)出周期長(zhǎng)短不同的特征。美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所表現(xiàn)出的周期較長(zhǎng)，一般在18年左右。從1870年開始，美國(guó)的房地產(chǎn)總共經(jīng)歷了8個(gè)周期，所一有較為有效的說(shuō)服力。相對(duì)美國(guó)而言日本的周期較短，一般10年一個(gè)周期

36、，日本共經(jīng)過(guò)了6個(gè)周期。而我國(guó)的房地產(chǎn)起源較晚，從1987年深圳賣的第一塊地開始，我國(guó)的房地產(chǎn)共經(jīng)歷了23年。87年~93年是我國(guó)的房地產(chǎn)起步階段，在93年達(dá)到高峰；由于93年政府調(diào)控，93年~03年房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處在恢復(fù)階段；03年到現(xiàn)在我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處在高速發(fā)展中，就此可以初步判斷我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)周期為10年，由此可以判斷現(xiàn)在我國(guó)的房地產(chǎn)正處于高速發(fā)展時(shí)期，由于我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間較短這數(shù)字不能很準(zhǔn)確的表示我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期

37、。但對(duì)于了解我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律，掌握市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)還是有一定的借鑒意義。但在這高速發(fā)展時(shí)期，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也面臨著較大的考驗(yàn)。</p><p>　?。ㄒ唬┰谕獠凯h(huán)境中主要表現(xiàn)在以下兩方面</p><p>　　1.金融危機(jī)帶給我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊。2007年美國(guó)次貸風(fēng)險(xiǎn)全面暴露，隨著美國(guó)第二大次貸組織新世紀(jì)金融宣布破產(chǎn)以來(lái)，次貸所造成的影響在全球掀起了一股金融風(fēng)暴。在次貸危機(jī)的影響下

38、，2007年8月5日美國(guó)第五大投資銀行貝爾斯銀行宣布旗下兩只基金申請(qǐng)破產(chǎn)；9日法國(guó)的巴黎銀行宣布凍結(jié)旗下3只與美國(guó)次貸有關(guān)的基金的申購(gòu)；10月后花旗、美林、摩根士丹利、瑞銀等金融機(jī)構(gòu)陸續(xù)公布利潤(rùn)下滑、虧損、大規(guī)模裁員等負(fù)面消息；08年3月貝爾斯被迫出售給摩根大通；9月雷曼兄弟申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)，美林被美國(guó)銀行收購(gòu)；同月高盛、摩根士丹利轉(zhuǎn)型為銀行控股公司，就此美國(guó)前五大投行高盛、摩根士丹利、美林、雷曼兄弟和貝爾斯已“全軍覆沒”。次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)房

39、地產(chǎn)的威脅主要有兩方面：1、我國(guó)是美國(guó)次貸的最大債主，因此我國(guó)受次貸危機(jī)影響對(duì)大的是金融行業(yè)，從而直接導(dǎo)致了金融機(jī)構(gòu)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的支持力度明顯下滑。本身我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)就存在資金過(guò)于依賴銀行等金融機(jī)構(gòu)的問(wèn)題，因此08年以來(lái)房?jī)r(jià)出現(xiàn)一定的下滑。受次貸危機(jī)的影響，各地的房?jī)r(jià)出現(xiàn)不穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)問(wèn)題也越加顯著。2、08年投資商對(duì)市場(chǎng)的信心大減直接導(dǎo)致我國(guó)股市大跌，上市的房地產(chǎn)企業(yè)</p><p>　　2．政府宏

40、觀控制。近幾年，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展出現(xiàn)一定的泡沫化，政府出臺(tái)了各種政策用于控制房地產(chǎn)市場(chǎng)。從06年4月國(guó)家上調(diào)房貸利率開始國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行緊縮政策；同年7月規(guī)定發(fā)布預(yù)售廣告必須取得預(yù)售許可證，9月發(fā)改委就房地產(chǎn)交易秩序進(jìn)行專項(xiàng)整治；07年央行五次加息，九次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，將一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27%，并出臺(tái)第二套住房首付比例不得低于50%；08年貨幣政策再次抓緊，央行繼續(xù)提高存款準(zhǔn)備金率，商品房開發(fā)不得超過(guò)3年，3部委加緊

41、廉租房計(jì)劃，9月受金融危機(jī)的影響央行首次宣布下降一年期貸款基準(zhǔn)利率和存款準(zhǔn)備金率。從08年9月份開始房地產(chǎn)市場(chǎng)在政策上贏來(lái)了短暫的喘息時(shí)間。10年開始從土地和貸款兩方面著手，3月10日國(guó)土資源部出臺(tái)了19條土地新政，4月又再次提出第二套房首付不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，并暫停了對(duì)第三套及三套以上住房的貸款發(fā)放。</p><p>　　我國(guó)的中小房地產(chǎn)企業(yè)主要的市場(chǎng)是在普通住房這一塊，無(wú)論是金

42、融危機(jī)還是政府的宏觀調(diào)控主要的影響都是我國(guó)的普通房市場(chǎng)，其主用的范圍主要是我國(guó)的中小房地產(chǎn)企業(yè)。</p><p>　?。ǘ┰趦?nèi)部環(huán)境中主要表現(xiàn)在以下</p><p>　　1．開發(fā)商以往的不良作風(fēng)，給消費(fèi)者帶來(lái)負(fù)面影響。通過(guò)全國(guó)近幾年的3.15投訴信息來(lái)看，住房投訴成為投訴的熱點(diǎn)。如質(zhì)量低劣、面積縮水、房屋漏水、竣工交付后遲遲拿不到房產(chǎn)證、配套設(shè)施不能及時(shí)兌現(xiàn)等問(wèn)題。這樣一來(lái)給消費(fèi)者帶來(lái)很

43、大的不便，也使消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商產(chǎn)生負(fù)面的影響。受這一影響最大的是中小房地產(chǎn)企業(yè)，因?yàn)橹鹊牟蛔?，消費(fèi)者在購(gòu)買房子是總是帶有很強(qiáng)的戒備心。</p><p>　　2．中小房地產(chǎn)企業(yè)在房屋的設(shè)計(jì)上的不足。開發(fā)商在開發(fā)一個(gè)樓盤之前要先根據(jù)地形確立房屋的布局以及戶型組合。中小房地產(chǎn)企業(yè)大多在戶型上模仿大型房地產(chǎn)企業(yè)的戶型進(jìn)行設(shè)計(jì)缺乏自己的思想。中小房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)自身的素質(zhì)，不斷建立在消費(fèi)者心中的形象。</p&

44、gt;<p>　　天陽(yáng)置業(yè)發(fā)展模式啟示 </p><p>　?。ㄒ唬┢髽I(yè)概況和背景</p><p>　　天陽(yáng)置業(yè)成立于2001年，歷經(jīng)9年的發(fā)展，天陽(yáng)置業(yè)目前在杭州主要以精品住宅和商業(yè)地產(chǎn)外主，并不斷向集團(tuán)化邁進(jìn)。企業(yè)以房地產(chǎn)開發(fā)為主導(dǎo)，向物業(yè)管理、公共建設(shè)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)等方向開拓的經(jīng)營(yíng)之道。從杭州延安路上黃金商圈的天陽(yáng)明珠商業(yè)中心到城西的天陽(yáng)明珠公寓，從城北的天陽(yáng)棕櫚灣到三

45、墩的天陽(yáng)美林灣，從運(yùn)河畔的天陽(yáng)上河到丁橋的美鄰嘉苑，天陽(yáng)在杭州已經(jīng)逐漸站穩(wěn)腳跟。天陽(yáng)置業(yè)主要致力于高性價(jià)比的住房，不斷改善服務(wù)創(chuàng)新產(chǎn)品，努力營(yíng)造和諧、優(yōu)質(zhì)的小區(qū)生活環(huán)境，為客戶帶來(lái)最大的便捷。在短短的幾年時(shí)間里，天陽(yáng)置業(yè)已經(jīng)在杭州樹立優(yōu)質(zhì)的形象。天陽(yáng)置業(yè)在自己不斷的努力下已榮獲“杭州最具活力成長(zhǎng)性企業(yè)”、“浙江省行業(yè)放心消費(fèi)十佳企業(yè)”、“2007年中國(guó)值得尊敬的房地產(chǎn)品牌企業(yè)”等榮譽(yù)。天陽(yáng)置業(yè)確立以“品牌整合，擴(kuò)展規(guī)模；立足本土強(qiáng)勢(shì)，拓

46、展外部空間”為企業(yè)的戰(zhàn)略方針，努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)卓越品牌。</p><p>　　（二）天陽(yáng)置業(yè)的成功因素分析</p><p>　　1．天陽(yáng)置業(yè)的人才原則。天陽(yáng)置業(yè)為每個(gè)員工搭建實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值的平臺(tái)，并將老板與雇員的企業(yè)層級(jí)概念弱化到極點(diǎn)這樣使得每個(gè)人都能發(fā)揮自己最大的才能。企業(yè)一直認(rèn)為花大量的時(shí)間和精力在員工的培養(yǎng)所得到的回報(bào)是最大的。天陽(yáng)置業(yè)認(rèn)為贏利的目的是提高雇員的工作水平和生活水平最終

47、達(dá)到實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值。</p><p>　　2．天陽(yáng)置業(yè)在恰當(dāng)?shù)臅r(shí)候得到了很好的發(fā)展。天陽(yáng)置業(yè)成立于2001年，當(dāng)時(shí)國(guó)家剛經(jīng)歷了98年的金融危機(jī)，天陽(yáng)置業(yè)就成立于房地產(chǎn)行業(yè)了穩(wěn)定發(fā)展的時(shí)期。到了03年，全國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了高速發(fā)展的時(shí)期，天陽(yáng)就在這一時(shí)期長(zhǎng)大。</p><p>　　3．天陽(yáng)置業(yè)在成長(zhǎng)的路途上找準(zhǔn)了自己的方向。天陽(yáng)一開始就致力于高性價(jià)比的住宅，同時(shí)不斷提高自身的服務(wù)，在杭州本土

48、樹立了良好的形象。</p><p>　　現(xiàn)在無(wú)疑天陽(yáng)置業(yè)已經(jīng)成為本土知名的房地產(chǎn)企業(yè)，作為一個(gè)浙江民營(yíng)企業(yè)能發(fā)展如此地步離不開企業(yè)良好的管理和時(shí)機(jī)的掌握。</p><p>　?。ㄈ┨礻?yáng)置業(yè)發(fā)展模式的啟示</p><p>　　1．中小房地產(chǎn)企業(yè)的未來(lái)發(fā)展方向</p><p>　?、僦行》康禺a(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚發(fā)展時(shí)間也較短，但

49、我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)也開始從勞動(dòng)密集型企業(yè)向技術(shù)型企業(yè)的轉(zhuǎn)變。現(xiàn)在我國(guó)的中小房地產(chǎn)企業(yè)也進(jìn)入了轉(zhuǎn)型階段，企業(yè)對(duì)信息、技術(shù)、人才等十分渴望。商品房是中小房地產(chǎn)企業(yè)主要開發(fā)的市場(chǎng),在商品房的開發(fā)上企業(yè)要追求外形的時(shí)尚和結(jié)構(gòu)的合理性，在銷售上要追求方式的多樣性和創(chuàng)新性。所以未來(lái)中小房地產(chǎn)要朝著提高自身企業(yè)素質(zhì)發(fā)展。</p><p>　?、谥行》康禺a(chǎn)企業(yè)的上下游聯(lián)合。隨著中小房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，中小房地產(chǎn)企業(yè)不應(yīng)是將自己的

50、業(yè)務(wù)規(guī)模局限于房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)。中小房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)與上游建材企業(yè)聯(lián)合進(jìn)行開發(fā)來(lái)緩解資金壓力和保證建筑材料的及時(shí)供應(yīng)。在與下游裝飾企業(yè)的聯(lián)合可以使消費(fèi)者享受到購(gòu)房、裝潢設(shè)計(jì)、完整裝潢一整套的服務(wù)，能提高房地產(chǎn)企業(yè)的服務(wù)水平。這樣上下游聯(lián)合的模式，會(huì)提高房地產(chǎn)企業(yè)的形象，使中小房地產(chǎn)在與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)時(shí)不單單只有商品房還具有一整套的服務(wù)體系的配合。</p><p>　?、燮放频慕ㄔO(shè)?，F(xiàn)在我國(guó)很多中小房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開

51、始在各種媒體中宣傳自己的品牌。隨著商品房市場(chǎng)的不斷發(fā)展，我國(guó)的中小房地產(chǎn)市場(chǎng)正朝著更加自由化的方向發(fā)展，所以品牌的建設(shè)也越來(lái)越得到各個(gè)企業(yè)的重視。在未來(lái)的發(fā)展中，消費(fèi)者會(huì)慢慢對(duì)某一品牌建立一定的忠誠(chéng)度。在未來(lái)的市場(chǎng)品牌是一個(gè)很重要的元素，中小房地產(chǎn)企業(yè)要未雨綢繆加強(qiáng)自身企業(yè)的品牌建設(shè)。品牌是企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的基本，天陽(yáng)置業(yè)在杭州可謂是小有名氣，正向著周邊二三線城市發(fā)展，力求把自己的品牌打出去。</p><p>　　④

52、商品房吸收發(fā)達(dá)國(guó)家先進(jìn)的技術(shù)。在大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家在房地產(chǎn)開發(fā)中商品混泥土的使用量已達(dá)到70%～80%、現(xiàn)代化設(shè)備的運(yùn)用程度也很高、勞動(dòng)力的需求呈下降趨勢(shì)。國(guó)外在房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展中實(shí)行一個(gè)核心，三個(gè)原則：以節(jié)約地球資源和保護(hù)地球環(huán)境為核心；以節(jié)約資源和能源、資源的再利用、充分利用廢棄資源為原則。我國(guó)的中小房地產(chǎn)企業(yè)要努力學(xué)習(xí)發(fā)達(dá)國(guó)家追求房地產(chǎn)的綠色化開發(fā)。在高氣密性、隔音技術(shù)、綠色油漆、住房采光、墻體隔熱等技術(shù)方面西方發(fā)達(dá)國(guó)家以積累了大量

53、的經(jīng)驗(yàn)。在中國(guó)與世界接軌的同時(shí)我們的中小房地產(chǎn)企業(yè)也要努力與世界接軌。</p><p>　　⑤在開發(fā)模式上進(jìn)行一定的改進(jìn)。在注重技術(shù)與質(zhì)量的同時(shí)還要對(duì)現(xiàn)有的開發(fā)模式進(jìn)行一定的改進(jìn)。中小房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的主要目的是改變居民的住房條件，所以在房地產(chǎn)開發(fā)模式上要能讓居民得到更優(yōu)質(zhì)、更實(shí)惠、更能讓居民滿意才是企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)的追求。在商品房的設(shè)計(jì)中要充分了解居民的需求，在商品房的建設(shè)上要節(jié)約各種資源，在銷售上要更加

54、人性化。天陽(yáng)置業(yè)在建立之初就確立了已建設(shè)高信價(jià)比的住宅為導(dǎo)向。像天陽(yáng)美林灣、天陽(yáng)棕櫚灣、天陽(yáng)上河等都在該板塊中性價(jià)比較高的樓盤。</p><p>　?、薨l(fā)展企業(yè)電子商務(wù)。21世紀(jì)是信息的時(shí)代，現(xiàn)有的中小房地產(chǎn)企業(yè)在電子商務(wù)上只有自己公司的介紹信息，而缺少一般的人工客服等人性化的服務(wù)?，F(xiàn)在我國(guó)的計(jì)算機(jī)已經(jīng)得到普及，在很多方面都可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)得到解決。中小房地產(chǎn)需要完善自己的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺(tái)，主要是在自己的網(wǎng)站官方頁(yè)面建立

55、服務(wù)支持平臺(tái)用以解決售前咨詢、售中跟隨、售后服務(wù)以及顧客意見的收集。</p><p>　?、呷瞬诺呐囵B(yǎng)。就我國(guó)的中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，企業(yè)的人才是十分缺乏的。對(duì)于企業(yè)管理人員、設(shè)計(jì)人員和銷售人員是十分重要的。企業(yè)要為其搭建展示自我的平臺(tái)，將人才的培養(yǎng)放在第一位，實(shí)行內(nèi)部提升機(jī)子，激勵(lì)員工的積極性。天陽(yáng)置業(yè)在人才的培養(yǎng)上十分注重，不斷引進(jìn)外部新思想，并在公司內(nèi)部設(shè)立優(yōu)秀員工評(píng)選，每年根據(jù)公司盈利狀況安排優(yōu)秀員工去國(guó)內(nèi)

56、外不同地區(qū)旅游和資金獎(jiǎng)勵(lì)。</p><p>　　2．中小房地產(chǎn)企業(yè)趨勢(shì)</p><p>　　我國(guó)的中小房地產(chǎn)企業(yè)中很多都走上了上市的步伐，正朝著正規(guī)化、集團(tuán)化發(fā)展，企業(yè)內(nèi)部的集中度明顯加快。</p><p>　　房地產(chǎn)行業(yè)的資金消耗巨大同時(shí)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)也很大，所以要在殘酷的競(jìng)爭(zhēng)中長(zhǎng)久穩(wěn)定的生存和發(fā)展就必須具有強(qiáng)大的資金實(shí)力和風(fēng)險(xiǎn)抵御能力。2010年建筑人工價(jià)格大幅度上漲

57、，提高了房地產(chǎn)的開發(fā)成本，進(jìn)一步提出了房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)化的要求。從全球房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的歷史來(lái)看房地產(chǎn)企業(yè)的集團(tuán)化是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必經(jīng)之路。從03年起我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)就進(jìn)入了高速發(fā)展時(shí)期，在此期間中小房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)積累了一部分資金，企業(yè)已經(jīng)具備了向集團(tuán)化轉(zhuǎn)變的基礎(chǔ)保障。目前正是房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時(shí)期，絕大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力都在迅速增加，要在殘酷的競(jìng)爭(zhēng)中生存就必須在這一關(guān)鍵時(shí)期使企業(yè)向著集團(tuán)化發(fā)展，形成自己的核心能力。</p&g

58、t;<p><b>　　五、結(jié)束語(yǔ)</b></p><p>　　中小房地產(chǎn)企業(yè)是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的中流砥柱，在行業(yè)的健康發(fā)展上起著重要的作用。現(xiàn)在正是房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的時(shí)期，企業(yè)要有自己的抓住這一時(shí)期迅速擴(kuò)大自己的產(chǎn)業(yè)，向著大型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。從國(guó)外較成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)基本是由幾個(gè)大型房地產(chǎn)企業(yè)控制，我國(guó)已經(jīng)存在向綠城、萬(wàn)科和萬(wàn)達(dá)等大型房地產(chǎn)企業(yè)，所以中小房地

59、產(chǎn)企業(yè)要利用這一時(shí)期在市場(chǎng)還沒完全成熟前躋身其中。中小房地產(chǎn)企業(yè)主要是在人才的培養(yǎng)、技術(shù)的引進(jìn)、品牌的發(fā)展和企業(yè)的轉(zhuǎn)型等方面努力。</p><p><b>　　[參考文獻(xiàn)]</b></p><p>　　[1]倪鵬飛.中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告[M].北京：社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2009：14-26.</p><p>　　[2][英]羅納德·麥吉爾

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