倫敦金絲雀碼頭改造對深圳的啟示

1、<p>　　倫敦金絲雀碼頭改造對深圳的啟示</p><p>　　【摘要】金絲雀碼頭經(jīng)過20余年的改造。已由衰落的港口碼頭發(fā)展成為倫敦新的金融和商業(yè)中心。金絲雀碼頭的轉(zhuǎn)型發(fā)展對深圳和中國城市更新具有豐富的借鑒意義。文章認(rèn)為深圳的城市更新，應(yīng)改變單一市場化的城市更新策略；對關(guān)鍵地區(qū)應(yīng)以大片區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃的方式更新改造；鼓勵國內(nèi)外金融資本進(jìn)行長期投資；賦予城市更新主體充足的城市規(guī)劃彈性等。 </p>

2、<p>　　【關(guān)鍵詞】金絲雀碼頭 城市更新 金融業(yè) 總部經(jīng)濟(jì) 政策 </p><p>　　【中圖分類號】F812 【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A 【文章編號】1004-6623（2013）04-0094-03 </p><p>　　英國政府于1981年啟動金絲雀碼頭所在的倫敦碼頭區(qū)城市開發(fā)區(qū)（UDA）改造。經(jīng)過短短20年更新改造開發(fā)，金絲雀碼頭現(xiàn)已發(fā)展成為倫敦新的金融和商業(yè)中心。2009年末

3、，金融和保險行業(yè)從業(yè)人員超過5萬人，占該區(qū)域從業(yè)人員的50%，成為英倫三島僅次于倫敦金融城的金融業(yè)聚集區(qū)。 </p><p>　　金絲雀碼頭金融業(yè)的產(chǎn)業(yè)效益明顯，金融業(yè)稅收貢獻(xiàn)超過25億英鎊，總稅收貢獻(xiàn)約37億英鎊。而且形成了高度聚集的金融業(yè)產(chǎn)業(yè)集群，成為倫敦碼頭區(qū)內(nèi)在功能和形象上具有標(biāo)志性和世界級知名度的區(qū)域之一，也是城市更新的典范和倫敦金融中心的新象征。 </p><p>　　一、倫敦

4、金絲雀碼頭改造經(jīng)驗 </p><p>　?。ㄒ唬┕胶献鞯拈_發(fā)模式奠定了項目開發(fā)的堅實基礎(chǔ) </p><p>　　倫敦政府成立半官方開發(fā)公司LDDC取得土地所有權(quán)，再由LDDC與私營開發(fā)商合作，將土地轉(zhuǎn)讓給金絲雀碼頭開發(fā)公司進(jìn)行開發(fā)。這種公私合作模式避免了開發(fā)的土地所有權(quán)問題。公私合作使得區(qū)域開發(fā)引入了全球最先進(jìn)的開發(fā)理念。金絲雀碼頭項目的發(fā)起者和投資者奧林匹亞約克公司是個大量參與房地產(chǎn)開

5、發(fā)經(jīng)營、金融混業(yè)經(jīng)營、自然資源經(jīng)營的超大型企業(yè)。為金絲雀碼頭的中長期發(fā)展奠定了扎實的基礎(chǔ)。 </p><p>　?。ǘ﹪H一流的硬件設(shè)施順應(yīng)產(chǎn)業(yè)聚集要求 </p><p>　　金絲雀碼頭設(shè)計時聘用了全球頂尖的十多家設(shè)計公司及其他專業(yè)公司，形成了今天多樣化、國際化的建筑生態(tài)環(huán)境。輕軌和地鐵將金絲雀碼頭與倫敦市中心蛛網(wǎng)密布的軌道交通系統(tǒng)完全對接，加快了片區(qū)產(chǎn)業(yè)聚集。金絲雀碼頭集團(tuán)的物業(yè)經(jīng)營管

6、理的特點為吸引這些大型國際金融機(jī)構(gòu)入駐創(chuàng)造了極好的條件。 </p><p>　　（三）全球知名金融企業(yè)總部和金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)的入駐帶動金融業(yè)聚集 </p><p>　　金絲雀碼頭通過重金吸引全球知名企業(yè)入駐建立起了片區(qū)的金融業(yè)支柱地位?，F(xiàn)在，花旗銀行的歐洲、中東和非洲總部，摩根斯坦利的歐洲總部都設(shè)在這里。2012年，摩根大通銀行的歐洲總部落戶這里。除這些銀行總部之外，紐約梅隆銀行等知名金融企業(yè)

7、，知名律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所和咨詢公司，乃至IT企業(yè)亦落戶于此。英國金融服務(wù)監(jiān)管局（FSA）的總部及金融督察服務(wù)機(jī)構(gòu)（FOS）在1998年入駐金絲雀碼頭。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2009年末金絲雀碼頭的公共服務(wù)部門就業(yè)人數(shù)達(dá)3200人，已接近倫敦金融城的4300人。 </p><p>　　（四）以毗鄰倫敦金融城的區(qū)位享受產(chǎn)業(yè)溢出效應(yīng)和軟環(huán)境 </p><p>　　倫敦金融中心的核心區(qū)是金絲雀碼頭以

8、西3英里的倫敦金融城。金絲雀碼頭作為新秀，一方面直接與金融城競爭金融業(yè)客戶，另一方面又在無形中享受倫敦金融產(chǎn)業(yè)的溢出效應(yīng)，以及英國政治制度和金融產(chǎn)業(yè)相關(guān)的法律、法規(guī)制度軟環(huán)境。倫敦理想的居住環(huán)境乃至國際通用語言英語作為商業(yè)語都為金絲雀碼頭發(fā)展金融業(yè)創(chuàng)造了極具全球競爭力的基礎(chǔ)條件。 </p><p>　　二、對深圳城市更新的啟示 </p><p>　　（一）應(yīng)改變單一市場化的城市更新策略 &

9、lt;/p><p>　　隨著《深圳市城市更新辦法》和《實施細(xì)則》的出臺，深圳市城市更新進(jìn)入了一個新的時期。自2003年深圳市啟動舊改以來，深圳市的舊改政策都是沿著市場化的道路邁進(jìn)。但是這種市場化改造思路是從市場個體的角度出發(fā)考慮的，城市的決策者需要站在更高層面謀劃。在完全市場化政策引導(dǎo)下，深圳當(dāng)前推進(jìn)的城市更新以單元更新規(guī)劃申報實施，實質(zhì)是將需要改造的城市地區(qū)拆成小塊進(jìn)行改造。這種“化整為零”、“零敲碎打”的改造路徑

10、為各方獲取短期利益創(chuàng)造了有利條件，但對整個城市機(jī)能和整體競爭力的塑造起不到應(yīng)有的作用，實現(xiàn)不了城市長遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)。應(yīng)當(dāng)借鑒英國中央政府的做法，必要的時候由政府成立官方機(jī)構(gòu)直接進(jìn)行中長期大項目的更新改造，以擺脫城市更新的困局，追求城市更新對城市能級提升的整體利益。 </p><p>　?。ǘ﹃P(guān)鍵地區(qū)應(yīng)以大片區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃的方式更新改造 </p><p>　　針對深圳當(dāng)前的城市更新遍地開花對關(guān)鍵

11、地區(qū)以大片區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃的方式進(jìn)行更新改造很有必要。例如，深圳與河套地區(qū)緊密關(guān)聯(lián)的更新改造片區(qū)就很有必要參考倫敦城市碼頭區(qū)開發(fā)區(qū)的做法。這些片區(qū)涉及羅湖區(qū)和福田區(qū)。有必要成立跨行政區(qū)的改造主導(dǎo)機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)籌安排。河套地區(qū)的開發(fā)涉及到深港兩個特區(qū)政府，決策周期比較長，投資主體不同，建設(shè)步伐難同步。但是，深圳完全有條件圍繞河套地區(qū)的開發(fā)進(jìn)行整體規(guī)劃，先行改造河套地區(qū)的周邊地區(qū)。又如，寶安區(qū)臨海地區(qū)需要更新改造的工業(yè)區(qū)和舊村分布廣泛，具有整體謀劃的

12、條件，應(yīng)當(dāng)以大片區(qū)整體改造的方式進(jìn)行改造。當(dāng)對寶安臨海地區(qū)的城市更新進(jìn)行專項研究，將這個片區(qū)的更新改造作為深圳市塑造國際競爭力的重點片區(qū)對待。 </p><p>　?。ㄈ┕膭顕鴥?nèi)外金融資本對更新改造項目進(jìn)行長期投資 </p><p>　　金絲雀碼頭項目20余年的改造表明，其開發(fā)主體都是長期投資者。金絲雀碼頭項目發(fā)起者奧林匹亞約克公司從運作項目開始就是一種長期投資的做法。從中投公司成為金絲

13、雀碼頭項目的大股東來看，城市更新項目一旦成為優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項目就可以成為一種長期投資產(chǎn)品。這是一個城市吸引國際金融資本投資、增強(qiáng)城市競爭力的新路徑。這種國際金融資本的進(jìn)入將帶給項目和城市先進(jìn)的經(jīng)營方式和理念，催生地區(qū)全新的商業(yè)文化，拓寬城市新的發(fā)展競爭空間。 </p><p>　?。ㄋ模┵x予城市更新主體充足的城市規(guī)劃彈性 </p><p>　　從城市更新的角度看，深圳市正在推廣編制的法定圖

14、則對當(dāng)前城市更新改造項目形成了較大制約。按照相關(guān)部門的安排，法定圖則將基本覆蓋全市。這與UDA地區(qū)賦予更新改造主體規(guī)劃權(quán)形成了鮮明的對比。從深圳更新改造案例來看，一些項目因為受法定圖則約束而需要花費大量精力論證修改法定圖則的必要性，需要通過政府層層審批完成圖則修改，導(dǎo)致項目遲遲不能動工。這就在無形中加大了更新改造項目的綜合成本。政府應(yīng)當(dāng)從鼓勵更新改造的角度，對更新改造占比大的地區(qū)應(yīng)暫緩制定法定圖則，減少更新改造項目在城市規(guī)劃方面的技術(shù)障

15、礙。 　　（五）應(yīng)高度重視城市更新對做大做強(qiáng)深圳支柱產(chǎn)業(yè)的帶動作用 </p><p>　　城市更新改造可能對深圳做大做強(qiáng)支柱產(chǎn)業(yè)具有重要作用。深圳當(dāng)前四大支柱產(chǎn)業(yè)中，金融業(yè)的發(fā)展空間已經(jīng)充分謀劃，未來幾十年將主要布局在前海地區(qū)。但是，深圳經(jīng)濟(jì)規(guī)模最大的支柱產(chǎn)業(yè)，也是最關(guān)鍵的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間亟待擴(kuò)展。深圳要以全球視角高度審視深圳高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，將其發(fā)展與城市命運聯(lián)系起來。 </p><p&

16、gt;　　應(yīng)學(xué)習(xí)借鑒金絲雀碼頭通過改造聚集金融業(yè)總部、壯大提升倫敦金融中心金融產(chǎn)業(yè)的經(jīng)驗，通過城市更新引進(jìn)全球最先進(jìn)的理念和開發(fā)者，打造深圳高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)CBD，塑造具有配置全球資源的能力的深圳高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，占領(lǐng)全球經(jīng)濟(jì)競爭的一個制高點，帶領(lǐng)深圳更早邁入國際化城市行列。 </p><p>　?。?yīng)高度重視產(chǎn)業(yè)建筑對產(chǎn)業(yè)升級的拉動作用 </p><p>　　建筑設(shè)計在拉動金絲雀碼頭高端金融

17、業(yè)聚集方面發(fā)揮了重要作用，深圳城市更新改造要高度重視產(chǎn)業(yè)建筑對產(chǎn)業(yè)升級的拉動作用。以何種產(chǎn)業(yè)建筑形態(tài)滿足或者順應(yīng)市場需要，需要市場自身做出回答，但政府可以制定政策激勵市場對建筑形態(tài)高度重視，同時政府自身也可以加強(qiáng)對更新改造項目的建筑生態(tài)進(jìn)行指導(dǎo)和審定。2010年，深圳市政府授權(quán)市城市規(guī)劃委員會建筑與環(huán)境藝術(shù)委員會，對沒有制定法定圖則地區(qū)的和修改法定圖則強(qiáng)制性內(nèi)容的城市更新規(guī)劃進(jìn)行審批，但這種僅停留在宏觀層面的做法還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。與上海、北京

18、相比，深圳在建筑形態(tài)創(chuàng)新方面明顯落后。因此，深圳市應(yīng)當(dāng)制定明確的激勵政策，鼓勵城市更新項目在建筑設(shè)計方面進(jìn)行創(chuàng)新，以達(dá)到拉動產(chǎn)業(yè)升級、涵養(yǎng)城市的目的。 </p><p>　?。ㄆ撸┮猿鞘谢A(chǔ)設(shè)施建設(shè)推動更新改造地區(qū)的產(chǎn)業(yè)聚集 </p><p>　　金絲雀碼頭的經(jīng)驗表明，城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)對于更新改造項目的產(chǎn)業(yè)聚集具有非常重大的影響。政府在規(guī)劃軌道交通、海港、空港和高速公路等城市基礎(chǔ)設(shè)施的時

19、候，應(yīng)高度重視這些城市基礎(chǔ)設(shè)施對片區(qū)更新改造引入產(chǎn)業(yè)的影響。目前，寶安、龍崗兩區(qū)大部分地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施仍然非常薄弱，政府一方面要加大力度投資建設(shè)這些地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，另一方面要將基礎(chǔ)設(shè)施投資與政府鼓勵的城市更新片區(qū)聯(lián)系起來統(tǒng)籌考慮。對于關(guān)鍵地區(qū)的更新改造，政府更應(yīng)當(dāng)優(yōu)先建設(shè)地區(qū)的城市基礎(chǔ)設(shè)施。對于以大片區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃改造的城市更新地區(qū)。應(yīng)主動以政府投資基礎(chǔ)設(shè)施配套的方式降低城市更新改造項目的改造成本，從而為開發(fā)商達(dá)到改造項目的產(chǎn)業(yè)發(fā)展預(yù)期目標(biāo)。