我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警模型實(shí)證研究.pdf

1、眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)同其他行業(yè)相比，具有典型的高投資、高風(fēng)險(xiǎn)、周期長(zhǎng)、高收益的特點(diǎn)。由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小、行業(yè)尚未實(shí)現(xiàn)規(guī)范化，加上我國(guó)金融體系的不完善，使得不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有較高的預(yù)收賬款，較高的借款費(fèi)用，資產(chǎn)負(fù)債率在70％以上，有的甚至高達(dá)90％，負(fù)債比率過(guò)高，要求企業(yè)提高償債能力，這會(huì)在一定程度上制約企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，從而影響企業(yè)的盈利能力，甚至有可能導(dǎo)致企業(yè)在某個(gè)時(shí)候面臨資金短缺、入不敷出的風(fēng)險(xiǎn)。從而使企業(yè)承受著巨

2、大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，以至于在實(shí)際投資中，眾多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目因無(wú)力償還到期銀行債務(wù)而停工，導(dǎo)致“爛尾樓”現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。如何防范房地產(chǎn)企業(yè)陷入財(cái)務(wù)危機(jī)是當(dāng)前急需解決的問(wèn)題。 企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警一直是國(guó)內(nèi)外學(xué)者研究的熱點(diǎn)，但絕大多數(shù)都是針對(duì)上市公司而研究的，極少預(yù)警研究會(huì)專注于某一具體行業(yè)。在學(xué)習(xí)了國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的預(yù)警理論后，本文首次將財(cái)務(wù)預(yù)警研究應(yīng)用于我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)，根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)自身特點(diǎn)及國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的特點(diǎn)，以房地產(chǎn)上市企業(yè)為研究樣本

3、，在前人研究的基礎(chǔ)上，以主成分分析和Logistic回歸分析相結(jié)合的方法，構(gòu)建起房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型。Logistic回歸分析具有預(yù)測(cè)精度高、不需要嚴(yán)格的假設(shè)條件、自變量不需要滿足多元正態(tài)分布等優(yōu)點(diǎn)，已經(jīng)廣泛應(yīng)用于財(cái)務(wù)預(yù)警研究中，但它也存在一定的缺點(diǎn)，如不能解決多重共線性、多維等問(wèn)題。為此，本文引入主成分分析法，從而解決了共線性問(wèn)題并從眾多變量中提取少量主成分因子，彌補(bǔ)了Logistic回歸分析的不足。這樣，構(gòu)建的模型即不會(huì)使大量

4、信息丟失，又能很好地解釋企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況。 實(shí)證研究表明，影響我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況好壞的因素主要是盈利能力因素、綜合能力因素、現(xiàn)金流量因素和發(fā)展能力因素，其中影響其財(cái)務(wù)狀況的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)為：流動(dòng)比率、股東權(quán)益周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率、凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率、總資產(chǎn)收益率、凈資產(chǎn)收益率、每股收益、現(xiàn)金比率、可持續(xù)增長(zhǎng)率。該預(yù)警模型的總體預(yù)測(cè)效果為94.737％，模型的擬和程度高，說(shuō)明該預(yù)警模型具有較高的實(shí)用價(jià)值，能

5、夠很好的判斷房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，并據(jù)此作為企業(yè)采取措施的有力依據(jù)。因此，該預(yù)警模型體現(xiàn)行業(yè)特色，實(shí)用性強(qiáng)，可用以預(yù)測(cè)我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)危機(jī)，以期減少企業(yè)破產(chǎn)造成的損失，具有較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。 財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警模型將會(huì)有廣泛的應(yīng)用前景和擴(kuò)展空間，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 1．預(yù)警模型能夠給投資者更多的預(yù)測(cè)性，能反映企業(yè)真實(shí)價(jià)值的信息，投資者及早做出決策，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。 2．該預(yù)警模型能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)提高自身防范風(fēng)險(xiǎn)

6、的能力，及早發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)惡化的征兆，采取有效措施避開或化解可能出現(xiàn)的財(cái)務(wù)危機(jī)。 3．銀行可以利用該預(yù)警模型幫助做出貸款決策，并對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行貸款或質(zhì)押貸款控制，避免貸款風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也增強(qiáng)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行發(fā)展的安全性。 4．該預(yù)警模型能夠幫助審計(jì)人員確定審計(jì)范圍，制定必要的審計(jì)程序，并幫助判斷被審計(jì)單位是否能持續(xù)經(jīng)營(yíng)或保持良好的前景，進(jìn)而提高審計(jì)人員的評(píng)估能力，降低審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。特別是審計(jì)人員與客戶發(fā)生意見分歧是，審計(jì)人員有客觀分析模型加

7、以支持，客戶往往更容易接受審計(jì)意見。 5．該預(yù)警模型還可以幫助改善資源分配和控制投資風(fēng)險(xiǎn)。另外，信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)也可以憑預(yù)警信號(hào)提醒客戶注意，并有可能提供解決措施和采取行動(dòng)以幫助客戶避免危機(jī)的發(fā)生。 此外，本文還存在以下幾個(gè)特點(diǎn)： 第一，從數(shù)據(jù)采集上看，本文采集了大量的數(shù)據(jù)，但都是來(lái)自房地產(chǎn)上市企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表，未能包含大量的中小型企業(yè)，這樣會(huì)造成研究結(jié)果的片面性，但該模型也能對(duì)中小型企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)警起到很好的參考作用。

8、在后續(xù)研究中，應(yīng)從多角度研究，進(jìn)一步驗(yàn)證該模型的實(shí)用性。 第二，本研究建立的財(cái)務(wù)預(yù)警模型主要以財(cái)務(wù)指標(biāo)作為輸入變量進(jìn)行判別和預(yù)警，利用了上市公司直接公布和本人間接計(jì)算的財(cái)務(wù)指標(biāo)。模型只涉及到會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)和財(cái)務(wù)比率，沒(méi)有考慮到非量化因素。而在揭露財(cái)務(wù)狀況方面，非量化因素可能要比財(cái)務(wù)指標(biāo)更可靠、更有效。比如，企業(yè)過(guò)分依賴銀行貸款、行業(yè)不景氣、企業(yè)市場(chǎng)定位不明確等都預(yù)示著企業(yè)存在潛在的財(cái)務(wù)危機(jī)，但財(cái)務(wù)比率無(wú)法反映。所以模型僅能從一方面預(yù)測(cè)

9、房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況。在今后的研究中，要注意在財(cái)務(wù)指標(biāo)的選取上，既要涉及定量信息，又要涉及定性信息，將定性信息采用評(píng)分的方法，以評(píng)分的結(jié)果作為預(yù)警的一個(gè)部分，使得預(yù)警模型涵蓋范圍更廣，預(yù)警能力更健全。 第三，受財(cái)務(wù)資料保密的限制，本人只能根據(jù)上市公司的財(cái)務(wù)報(bào)表作為分析數(shù)據(jù)。財(cái)務(wù)預(yù)警模型的構(gòu)建要求上市公司公布的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)必須是真實(shí)可靠的，但由于目前上市公司會(huì)計(jì)信息失真現(xiàn)象依然存在，企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)存在被操縱的可能性。對(duì)于那些可以操縱財(cái)務(wù)

10、數(shù)據(jù)的上市公司，財(cái)務(wù)預(yù)警模型無(wú)法進(jìn)行預(yù)警。 盡管如此，基于主成分分析的L0gistic回歸分析所構(gòu)建的財(cái)務(wù)預(yù)警模型所提供的分析思路仍有較強(qiáng)的指導(dǎo)意義，并且隨著會(huì)計(jì)信息真實(shí)性的提高以及科學(xué)的發(fā)展，該模型的運(yùn)用前景將更為廣泛。 第一章，緒論。主要介紹財(cái)務(wù)預(yù)警的含義，以及房地產(chǎn)企業(yè)建立財(cái)務(wù)預(yù)警模型的必要性，系統(tǒng)回顧和總結(jié)國(guó)內(nèi)外的研究成果。在對(duì)這些成果進(jìn)行評(píng)析的基礎(chǔ)上，提出本文的觀點(diǎn)，即基于主成分分析的Logstic回歸分析進(jìn)行

11、多變量的財(cái)務(wù)預(yù)警模型研究。 第二章，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概述。結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點(diǎn)，及我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)政策和行業(yè)生命周期等因素，闡述我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要得主要因素分為客觀因素和主觀因素?？陀^因素主要包括：周期風(fēng)險(xiǎn)、法律政策環(huán)境、利率風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)等。而主觀因素主要跟企業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、資金結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)管理水平、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)等有關(guān)。所有這些風(fēng)險(xiǎn)都貫穿在企業(yè)的籌資、投資、資金回收和收

12、益分配等活動(dòng)中。 第三章，研究模型概述。系統(tǒng)的解釋本研究所需要采用的兩個(gè)研究方法：主成分分析法和Logistic回歸分析法，并說(shuō)明模型構(gòu)建的思路：樣本選取一財(cái)務(wù)指標(biāo)的確定-T檢驗(yàn)-多重共線性檢驗(yàn)-主成分分析-Logistic回歸分析一模型構(gòu)建一模型有效性檢驗(yàn)。 第四章，房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)預(yù)警模型的構(gòu)建及預(yù)警效果分析。以我國(guó)78家房地產(chǎn)上市企業(yè)作為研究樣本，其中35家為財(cái)務(wù)危機(jī)企業(yè)，41家為正常企業(yè)；考慮到我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的