房地產(chǎn)行業(yè)去化繼續(xù)下行，行業(yè)利率端維持改善

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2023年全國(guó)碩士研究生考試考研英語一試題真題（含答案詳解+作文范文）_第1頁

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文檔簡(jiǎn)介

1、　　目錄索引　　表 1：40 城市商品房成交面積匯總（2018.11.16-2018.11.22）5　　表 2：13 城二手房成交面積匯總（2018.11.16-2018.11.22）7　　表 3：重點(diǎn)城市商品房庫存及去化周期變化情況（2018.11.1

2、6-2018.11.22）11　　表 4：重點(diǎn)城市住宅庫存面積及去化周期變化情況（2018.11.16-2018.11.22）11　　表 5：房企每周拿地匯總（2018.11.16-2018.11.22）14　　表 6：房企每周融資匯總（2018.11.16-2018.11.22）15

3、　　地產(chǎn)行業(yè)政策及基本面跟蹤情況　　主要政策回顧　　本周，信貸層面，重點(diǎn)城市房貸利率已出現(xiàn)松動(dòng)，據(jù) 21 世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，北京、深圳、廣州、佛山、杭州、南京、廈門、寧波等地出現(xiàn)房貸利率松動(dòng)，流動(dòng)性邊際改善。　　在行政調(diào)控方面，根據(jù)各地政府官網(wǎng)報(bào)道，麗江調(diào)整

4、公積金政策，對(duì)擁有 1 套住房并已結(jié)清的，再次申請(qǐng)公積金貸款的，最低首付款比例由不低于 20%調(diào)整為不低于 40%。而人才政策方面，鎮(zhèn)江允許 45 歲以下的大專以上畢業(yè)生落戶，嘉興海寧允許博士、碩士、“雙一流”高校和留學(xué)歸國(guó)本科生可落戶，配偶及未成年子女可隨同遷移落戶。而郴州對(duì)新引進(jìn)并簽訂 3 年以上合同的博士、碩士畢業(yè)生首次購買自住商品房的，給予 10 萬元、5 萬元購房補(bǔ)貼。　　圖1：本周主

5、要政策一覽（2018.11.19-2018.11.25）　　數(shù)據(jù)來源：政府網(wǎng)站，　　重點(diǎn)城市成交情況　　根據(jù)Wind、CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面積顯示：　　本周，我們監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市商品房成交面積560.40萬方，環(huán)比

6、下降1.8%，同比上漲9.7%。　　分線城市來看，四大一線城市本周商品房成交面積84.17萬方，環(huán)比上漲40.6%，同比上漲10.7%。其中，廣州推盤放量帶動(dòng)成交環(huán)比上漲97.0%，而北京新房成交面積環(huán)比上周下降5.9%。　　本周，我們跟蹤的13個(gè)二線樣本城市成交面積289.21萬方，環(huán)比上周下降10.4%，同比上漲9.7%。其中，南昌低基數(shù)成交環(huán)比

7、上漲40.0%，溫州推盤影響下成交環(huán)比上周上漲34.3%。三四線成交方面，我們跟蹤的23個(gè)三四線樣本城市成交面積187.02 萬方，環(huán)比下降0.5%，同比上漲9.2%。　　月度來看，11月前22日，40城新房成交同比上漲4.1%，增速較上月小幅改善。分線來看，4大一線城市成交同比下降2.0%，而13個(gè)二線城市、23個(gè)三四線城市成交分別同比上漲6.1%、3.4%。從全年累計(jì)情況來看，截至18年1

8、1月22日，40城市整體同比下降3.3%，較2017年累計(jì)降幅收窄17.7個(gè)百分點(diǎn)，其中一線和二線分別同比下降5.2%和7.0%，降幅較2017年分別收窄33.5和11.4個(gè)百分點(diǎn)，三四線同比上漲　　3.2%。　　表 1：40 城市商品房成交面積匯總（2018.11.16-2018.11.22）

9、　　數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC，注：標(biāo)色部分為各線漲幅前兩大的城市　　圖2：40城新房周均及單周成交面積（萬方）圖3：40城市分線城市新房周成交環(huán)比增速　　800　　700

10、;　　600　　500　　400　　300　　200<

11、;p>　　100　　0　　20162017 18W1- 18-W44 18-W45 18-W46 18-W47　　W47　　20%&

12、lt;/b>　　15%　　10%　　5%　　0%　　-

13、5%　　-10%　　-15%　　70%　　60%<b

14、>　　50%　　40%　　30%　　20%　　10%

15、　　0%　　-10%　　-20%　　-30%　　18-W4218-W4318-W4418-W4518-W461

16、8-W47　　40城新房周均成交面積當(dāng)周成交環(huán)比（%，右）　　一線城市（4城）二線城市（13城）三四線城市（23城）　　數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC，數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC，　　圖4：40城新房月度成交同環(huán)比圖5：40城分線城市新房月度成交同比</

17、p>　　35%　　30%　　25%　　20%　　15%

18、　　10%　　5%　　0%　　-5%　　-10%</b

19、>　　-15%　　18.0618.0718.0818.0918.1018.11.01-　　18.11.22　　40城新房成交環(huán)比40城新房成交同比<

20、p>　　40%　　30%　　20%　　10%　　0%

21、　　-10%　　-20%　　18.0618.0718.0818.0918.1018.11.01-　　18.11.22　　一線城市

22、二線城市三四線城市　　數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC，數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC，　　圖6：40城新房成交整體年同比圖7：40城新房成交分線城市年同比　　50%　　40%

23、　　30%　　20%　　10%　　0%　　-10%</

24、p>　　-20%　　-30%　　2013201420152016201718.01.01-　　18.11.22　　40城

25、新房成交年趨勢(shì)　　40%　　30%　　20%　　10%　　0

26、%　　-10%　　-20%　　-30%　　-40%<

27、b>　　-50%　　2013201420152016201718.01.01-　　18.11.22　　一線城市（4城）二線城市（13城）三四線城市（23城）　　數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC，數(shù)

28、據(jù)來源：Wind，CRIC，　　分區(qū)域成交看，三大重點(diǎn)區(qū)域出現(xiàn)分化，長(zhǎng)三角（12城）、珠三角（7城）本周成交分別為145.69萬方、117.72萬方，環(huán)比分別上漲2.8%、11.4%，而環(huán)渤海本周成交106.58萬方，環(huán)比上周下降11.9%。其他區(qū)域方面，海峽西岸城市群（7城）本周成交面積為43.53萬方，環(huán)比下降10.0%，而中西部（4城）本周成交面積為96.60 萬方，環(huán)比上漲9.9%。&l

29、t;/p>　　圖8：全國(guó)分區(qū)域商品房、二手房單周成交同環(huán)比（2018.11.16-2018.11.22）　　數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC，　　二手房方面，本周，根據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)的各城市房管局?jǐn)?shù)據(jù)，我們選取的13個(gè)樣本城市商品房口徑的二手房成交面積為103.78萬方，環(huán)比上周上漲0.3%，同比下降<

30、p>　　9.4%。分線城市來看，一線樣本城市二手房成交面積36.70萬方，環(huán)比上漲9.0%，深圳、北京分別環(huán)比上漲18.3%、5.6%。二三線樣本城市整體成交面積為67.08萬方，環(huán)比下降3.9%，同比下降17.5%。　　月度情況來看，11月前22日，13城市二手房成交同比下降10.5%。分線來看，一線城市同比上漲10.9%，二三線城市同比下降18.%。全年累計(jì)情況來看，截至2018

31、年11月22日，13城市整體成交同比下滑9.0%，降幅較2017年收窄13.3個(gè)百分點(diǎn)，其中一線城市同比上漲5.0%，二三線城市同比下降14.6%，較2017年累計(jì)降幅擴(kuò)大　　9.9個(gè)百分點(diǎn)。　　表 2：13 城二手房成交面積匯總（2018.11.16-2018.11.22）<p&g

32、t;　　數(shù)據(jù)來源：Wind，注：標(biāo)紅底色部分為環(huán)比漲幅前兩大城市　　圖9：13城二手房周均及單周成交面積（萬方）圖10：13城分線城市二手房周成交環(huán)比增速　　200　　150

33、　　100　　50　　0　　20162017 18W1-　　W47　　18-W44 18-W4

34、5 18-W46 18-W47　　15%　　10%　　5%　　0%<b&

35、gt;　　-5%　　-10%　　-15%　　-20%　　100%<p&

36、gt;　　80%　　60%　　40%　　20%　　0%&l

37、t;p>　　-20%　　-40%　　13城二手房周均成交面積當(dāng)周成交環(huán)比（右）　　18-W4218-W4318-W4418-W4518-W4618-W47　　一線城市（2城）

38、二三線城市（11城）　　數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC，數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC，　　圖11：13城二手房成交月度同環(huán)比圖12：13城分線城市二手房成交月趨勢(shì)　　40%　　30%</p

39、>　　20%　　10%　　0%　　-10%　　-20%

40、　　18.0618.0718.0818.0918.1018.11.01-　　18.11.22　　70%　　60%<p&

41、gt;　　50%　　40%　　30%　　20%　　10%&

42、lt;p>　　0%　　-10%　　-20%　　-30%　　18.0618.0718.0818.0918.1

43、018.11.01-　　18.11.22　　13城二手房成交環(huán)比13城二手房成交同比一線城市（2城）二三線城市（11城）　　數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC，數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC，　　圖13：13城市二手房成交整體年趨勢(shì)

44、圖14：13城市分線二手房成交年趨勢(shì)　　100%　　80%　　60%　　40%

45、;　　20%　　0%　　-20%　　-40%　　2013201420152016201718.01.01-&l

46、t;/p>　　18.11.22　　13城二手房成交年趨勢(shì)　　100%　　80%　　60%&l

47、t;/p>　　40%　　20%　　0%　　-20%　　-40%</b

48、>　　-60%　　2013201420152016201718.01.01-　　18.11.22　　一線城市（2城）二三線城市（11城）

49、　　數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC，數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC，　　重點(diǎn)城市推盤及庫存跟蹤　　本周，我們跟蹤的13城市商品房單周推盤量為369.93萬方，環(huán)比上周上漲12.2%，同比上漲73.4%。月度數(shù)據(jù)來看，11月前22天低基數(shù)抬升下推盤仍同比上漲17.4%。全年累計(jì)來看，截至2018年11月22日，13城市商品房推盤面積同比上漲21.1%。而

50、批售比方面，11月前22天全國(guó)13城市商品房批售比（成交/推盤，移動(dòng)平均3個(gè)月）為0.72。　　庫存方面，本周我們跟蹤的13城市商品房庫存總量環(huán)比上周上漲1.0%，其中一線、二線城市和三四線城市環(huán)比上周分別上漲1.3%、0.9%和0.3%。去化周期方面，　　13城市商品房去化周期上漲至16.73個(gè)月，11個(gè)城市住宅去化周期上漲至8.97個(gè)月。<

51、/p>　　圖15：13城市商品房周度推盤圖16：13城市商品房月度推盤　　500　　400　　300　　200

52、　　100　　0　　18W35 18W37 18W39 18W41 18W43 18W45 18W47　　推盤面積（萬方）環(huán)比（%，右）同比（%，右）

53、　　200%　　150%　　100%　　50%　　0%<

54、/p>　　-50%　　-100%　　2,000　　1,500　　1,000

55、　　500　　0　　17M1 17M4 17M7 17M10 18M1 18M4 18M7 18M10　　推盤面積（萬方）環(huán)比（%，右）同比（%，右）

56、　　250%　　200%　　150%　　100%　　50%&l

57、t;/p>　　0%　　-50%　　-100%　　數(shù)據(jù)來源：Wind，數(shù)據(jù)來源：Wind，　　圖17：13城市商品房推盤年同比趨勢(shì)

58、圖18：13城市商品房月度批售比　　30%　　20%　　10%　　0%<

59、;b>　　-10%　　-20%　　-30%　　20142015201620172018.01.01-　　2,000</

60、p>　　1,500　　1,000　　500　　0　　17M1 17M4 17M7 17M10

61、 18M1 18M4 18M7 18M10　　1.5　　1.3　　1.1　　0.9<p&g

62、t;　　0.7　　0.5　　推盤面積（萬方）　　2018.11.22　　成交面積（萬方）推盤面積（萬方）批售比（成交/推盤，右）&

63、lt;p>　　數(shù)據(jù)來源：Wind，數(shù)據(jù)來源：Wind，　　圖19：13城市及分線城市商品房庫存指數(shù)　　180　　160　　140

64、　　120　　100　　80　　13W1 13W25 13W49 14W21 14W45 15W17 15W41 16W12 16W36 17W8 17W32 18W4 18W28

65、　　全國(guó)13城市商品房庫存指數(shù)4個(gè)一線城市商品房庫存指數(shù)　　6個(gè)二線城市商品房庫存指數(shù)　　數(shù)據(jù)來源：Wind，　　圖20：13城市商品房周度庫存及去化周期圖21：11城市住宅周度庫存及去化周期　　400090100050

66、　　2000　　800　　60　　600　　30400&l

67、t;/b>　　0　　北上廣深京海州圳　　南杭福　　京州州

68、;　　0　　蘇溫南泉莆江州州寧州田陰　　200　　0　　0

69、北京上海廣州深圳福州杭州南京寧波蘇州廈門莆田　　一線庫存（萬方）二線庫存（萬方）　　三線庫存（萬方）去化周期（月，右）　　3個(gè)月平均去化周期（月，右）　　一線庫存（萬方）二線庫存（萬方）　　三線庫存（萬方

70、）去化周期（月，右）　　3個(gè)月平均去化周期（月，右）　　數(shù)據(jù)來源：Wind，數(shù)據(jù)來源：Wind，　　表 3：重點(diǎn)城市商品房庫存及去化周期變化情況（2018.11.16-2018.11.22）　　數(shù)據(jù)來源：Wind，　　表 4：

71、重點(diǎn)城市住宅庫存面積及去化周期變化情況（2018.11.16-2018.11.22）　　數(shù)據(jù)來源：Wind，　　全國(guó)土地市場(chǎng)供給成交情況　　由于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的滯后因素，我們統(tǒng)計(jì)的土地市場(chǎng)供需數(shù)據(jù)相對(duì)商品房成交均滯后一周，本周與上周進(jìn)行對(duì)比。　　根據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)的全國(guó)100大中

72、城市數(shù)據(jù)，2018年第46周，供給方面，土地供應(yīng)總建筑面積為3877.6萬方，環(huán)比上周上漲2.8%，同比上漲24.8%。從全年累計(jì)來看，　　2018年前46周供應(yīng)面積同比上漲16.4%，較2017年漲幅（16.6%）收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。成交方面，2018年第46周全類型土地成交1304.9萬方，環(huán)比上周下降28.4%，同比下降56.6%。全年累計(jì)來看，2018年前46周土地成交面積同比上漲9.1

73、%。出讓金方面，2018年第46周土地成交出讓金357.8億元，環(huán)比下降34.5%，同比下降66.4%。　　分線城市來看，一線、二線城市分別環(huán)比下降64.4%、14.9%，三線城市環(huán)比上漲2.4%。累計(jì)來看，2018年前46周土地出讓金同比上漲0.9%。綜合供給和成交，本周土地供銷比小幅上漲，全類型土地供銷比由1.26上漲至1.34，住宅土地供銷比則由1.37上漲至1.46。</p&g

74、t;　　從溢價(jià)率的角度來看，2018年第46周全類型土地成交溢價(jià)率（移動(dòng)平均3個(gè)月）為6.1%，與上周持平。分線來看，一線城市本周土地成交溢價(jià)率為4.1%，較上周下降0.1個(gè)百分點(diǎn)，二線城市本周土地成交溢價(jià)率為7.5%，與上周持平，而三線城市本周土地成交溢價(jià)率為5.3%，較上周均上漲0.1個(gè)百分點(diǎn)；宅地方面，第46周宅地成交溢價(jià)率為7.0%，較上周下降0.1個(gè)百分點(diǎn)，分線來看，一線、二線和三線城市本周土地成交溢價(jià)

75、率分別為5.9%、8.4%和5.2%，較上周分別下降0.2個(gè)百分點(diǎn)、0.1個(gè)百分點(diǎn)和0.1個(gè)百分點(diǎn)。　　圖22：全國(guó)100大中城市土地供應(yīng)、成交及供銷比數(shù)據(jù)　　6000　　5000

76、;　　4000　　3000　　2000　　1000　　0

77、　18W3418W3618W3818W4018W4218W4418W46　　1.5　　1.4　　1.3　　1.2</b&g

78、t;　　1.1　　1.0　　0.9　　0.8　　0.7<

79、;/b>　　供應(yīng)面積（萬方）成交面積（萬方）供銷比（供應(yīng)/成交，右）　　數(shù)據(jù)來源：Wind，　　圖23：全國(guó)100大中城市土地供應(yīng)年度累計(jì)同比圖24：全國(guó)100大中城市土地成交年度累計(jì)同比　　20%

80、　　15%　　10%　　5%　　0%　　-5%

81、;　　-10%　　-15%　　-20%　　-25%　　-30%

82、;　　16.4%　　131415161718W1-　　18W46　　全國(guó)100大中城市土地供應(yīng)年趨勢(shì)　　30%</b&g

83、t;　　20%　　10%　　0%　　-10%　　-20%&l

84、t;/b>　　-30%　　131415161718W1-　　18W46　　全國(guó)100大中城市土地成交年趨勢(shì)　　數(shù)據(jù)來源：Wind，數(shù)據(jù)來

85、源：Wind，　　圖25：全國(guó)100大中城市土地出讓金年趨勢(shì)圖26：全國(guó)100大中城市土地出讓金分線城市年趨勢(shì)　　60%　　50%　　40%</p&g

86、t;　　30%　　20%　　10%　　0%　　-10%<

87、;/p>　　-20%　　-30%　　131415161718W1-　　18W46　　200%</

88、b>　　150%　　100%　　50%　　0%　　-5

89、0%　　12131415161718W1-　　18W46　　全國(guó)100大中城市出讓金年趨勢(shì)　　一線城市同比二線城市同比三線城市同比　　數(shù)據(jù)來源：Wind，

90、數(shù)據(jù)來源：Wind，　　圖27：全國(guó)100大中城市樓面價(jià)和溢價(jià)率圖28：全國(guó)100大中城市分線城市溢價(jià)率　　3,500　　3,000　　2,500</

91、p>　　2,000　　1,500　　1,000　　500　　0</b

92、>　　18W3418W3718W4018W4318W46　　樓面價(jià)（元/平，移動(dòng)平均3個(gè)月）溢價(jià)率（%）　　14%　　12%<b&g

93、t;　　10%　　8%　　6%　　4%　　2%<b&

94、gt;　　0%　　20%　　15%　　10%　　5%<

95、;b>　　0%　　18W3418W3618W3818W4018W4218W4418W46　　一線城市溢價(jià)率（%）二線城市溢價(jià)率（%）三線城市溢價(jià)率（%）　　數(shù)據(jù)來源：Wind，數(shù)據(jù)來源：Wind，　　地產(chǎn)板塊投資觀點(diǎn)及重點(diǎn)公司跟

96、蹤情況　　當(dāng)前，地產(chǎn)小周期繼續(xù)下探，景氣度回落趨勢(shì)進(jìn)一步回落。成交方面，11月中上旬，40城商品房銷售同比上漲4.1%，增幅較10月小幅改善，主要受供給推動(dòng)，13 城推盤面積同比上漲17.4%，基數(shù)抬升下推盤力度不減。批售比方面，13城批售比在18年下半年以來逐步回落，11月中上旬繼續(xù)回落至0.72，且處于相對(duì)低位，此外，根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，樣本重點(diǎn)城市第46周開盤項(xiàng)目平均去化率為68%，同樣基本

97、回落至15年年中水平。在市場(chǎng)景氣度回落趨勢(shì)明顯的情況下，調(diào)控壓力逐步緩解，在信貸層面，據(jù)融360數(shù)據(jù)及21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，重點(diǎn)城市房貸利率已出現(xiàn)松動(dòng)，預(yù)計(jì)未來流動(dòng)性將邊際改善。周期位置下移的背景下，板塊逐步孕育投資機(jī)會(huì)，估值層面，政策具備潛在的邊際改善基礎(chǔ)，板塊估值下行壓力有所緩解。并且，對(duì)比歷史幾輪周期底部，目前主流地產(chǎn)股估值處于絕對(duì)底部區(qū)域，市場(chǎng)悲觀預(yù)期充分反應(yīng)。alpha 層面，周期窄幅波動(dòng)使得房企競(jìng)爭(zhēng)力回歸到內(nèi)生增長(zhǎng)性，除資源（

98、土地+資金）競(jìng)爭(zhēng)外，管理的優(yōu)勝劣汰將進(jìn)一步凸顯，集中度提升不可逆轉(zhuǎn)，龍頭未來業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)具備支撐。考慮業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)后19年動(dòng)態(tài)PE不到6倍，龍頭公司具備投資價(jià)值。一線A股龍頭推薦：　　盛發(fā)展、陽光城、藍(lán)光發(fā)展、廣宇發(fā)展，H股龍頭關(guān)注：碧桂園、融創(chuàng)中國(guó)、中國(guó)金茂、合景泰富等，子領(lǐng)域推薦：光大嘉寶和中國(guó)國(guó)貿(mào)。　　圖 29：重點(diǎn)覆蓋地產(chǎn)公司股價(jià)周變動(dòng)幅度（2018.1

99、1.16-2018.11.22）　　華夏幸福萬科A 陽光城魯商置業(yè)保利地產(chǎn)榮盛發(fā)展金地集團(tuán)中洲控股招商蛇口　　*ST坊展　　中國(guó)國(guó)貿(mào)陽光股份金科股份建發(fā)股份中南建設(shè)世榮兆業(yè)泰禾集團(tuán)東百集團(tuán)蘇寧環(huán)球華發(fā)股份宋都股份首開股份綠地控股深振業(yè)A 光大嘉寶藍(lán)光發(fā)展世聯(lián)行福星股份南山控股

100、廣東明珠新華聯(lián)金融街萊茵體育萬通地產(chǎn)廣宇發(fā)展濱江集團(tuán)北辰實(shí)業(yè)世茂股份冠城大通北京城建海德股份泛?？毓删┩栋l(fā)展中路股份廣宇集團(tuán)浦東金橋合肥城建電子城新湖中寶海航投資萬方發(fā)展　　-15%-10%-5%0%5%10%　　數(shù)據(jù)來源：Wind，　　表 5：房企每周拿地匯總（2018.11.16-2018.11.2

101、2）　　數(shù)據(jù)來源：Wind，公司公告，　　表 6：房企每周融資匯總（2018.11.16-2018.11.22）　　數(shù)據(jù)來源：公司公告，　　風(fēng)險(xiǎn)提示　　政策調(diào)控力度進(jìn)一步加大；按揭貸利率持續(xù)上

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房地產(chǎn)行業(yè)去化繼續(xù)下行，行業(yè)利率端維持改善

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