房地產(chǎn)行業(yè)新開(kāi)工超預(yù)期，房貸利率穩(wěn)定

1、<p><b>　　目 錄</b></p><p>　　房地產(chǎn)投資增速持平，行業(yè)景氣度持續(xù)下行</p><p>　　2018 年 1-11 月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 110083 億元，同比增長(zhǎng) 9.7%，增速與上月持平，保持韌性；其中住宅投資 78027 億元，同比增長(zhǎng) 13.6%，增速回落 0.1pct，住宅投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比重為 70.9%，基本保持

2、穩(wěn)定。剔除土地狗費(fèi)用后 1-10 月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額完成額為 69209 億元，同比減少 4.03%，降幅收窄 4bp，土地購(gòu)臵費(fèi)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的拉動(dòng)效果依然明顯。</p><p>　　分區(qū)域來(lái)看，東部、中部、西部和東北區(qū)域 1-11 月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速分別為 11.3%、</p><p>　　5.9%、8.2%、16.9%，區(qū)域之間出現(xiàn)分化：西部區(qū)域增速回落 0.2pct，結(jié)束了連

3、續(xù) 5 個(gè)月的提速；中部地區(qū)增速持續(xù)回落，下降了 1.2pct；東部、東北地區(qū)增速有所提升，上升 0.5、1.3 個(gè)百分點(diǎn)。</p><p>　　11 月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為 101.92，較 10 月份下降 0.03，面對(duì)銷售疲軟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)房景氣指數(shù)延續(xù)回落的態(tài)勢(shì)。</p><p>　　11 月單月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額 10758 億元，同比增長(zhǎng) 9.30%，較 10 月單月同比增

4、速提升 153bp。1-11 月住宅、辦公、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資累計(jì)同比增速分別為 13.6%、</p><p>　　-12.0%、-9.4%，較上月同比增速分別下降 0.2、0、0.2 個(gè)百分點(diǎn)。</p><p>　　新開(kāi)工面積增速反彈，新開(kāi)工、竣工數(shù)據(jù)持續(xù)背離</p><p>　　1-11 月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積 804886 萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng) 4.7%，

5、增速較</p><p>　　月提升 0.4 個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅施工面積 557173 萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng) 5.7%，增</p><p>　　速較 1-10 月提升 0.5 個(gè)百分點(diǎn)。1-11 月份房屋累計(jì)新開(kāi)工面積 188895 萬(wàn)平米，同</p><p>　　比增長(zhǎng) 16.8%，較上月提升 0.5 個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅新開(kāi)工面積 138536 萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng) 19.

6、3%，增速提升 0.3 個(gè)百分點(diǎn)。1-11 月房屋竣工面積為 66856 萬(wàn)平米，同比減少 12.3%，降幅收窄 0.2 個(gè)百分點(diǎn)，與新開(kāi)工增速繼續(xù)保持背離的態(tài)勢(shì)。</p><p>　　2018 年 11 月單月新開(kāi)工 20141 萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng) 21.69%，較 10 月單月新開(kāi)工面</p><p>　　積增加 3969 萬(wàn)平米，單月同比增速提升約 7pct，面對(duì)銷售下行的市場(chǎng)，房企一

7、方面繼續(xù)加緊新開(kāi)工節(jié)奏，加快推盤推貨；另一方面將資源分配傾向于新開(kāi)工項(xiàng)目， 即項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售條件，現(xiàn)金流有所回流后就收緊建設(shè)、投資力度，導(dǎo)致了新開(kāi)工與施工、竣工數(shù)據(jù)之間的背離。同時(shí)政府對(duì)閑臵未開(kāi)工土地的監(jiān)管有所加強(qiáng)，閑臵土</p><p>　　地的開(kāi)工和入市節(jié)奏加快。我們認(rèn)為隨著未來(lái)銷售的持續(xù)下行，新開(kāi)工數(shù)據(jù)將逐步走弱。</p><p><b>　　土地市場(chǎng)持續(xù)趨冷</b&g

8、t;</p><p>　　月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)臵面積 25326 萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng) 14.3%，增速回落</p><p>　　1 個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款 13746 億元，同比增長(zhǎng) 20.2%，增速回落 0.4 個(gè)百分點(diǎn)。單月土地購(gòu)臵面積為 3363 萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng) 8.13%，增速較 10 月單月下降約 4pct； 成交價(jià)款 2051 億元，同比增長(zhǎng) 17.81%。盡管累計(jì)購(gòu)臵面積

9、、成交金額依然正增長(zhǎng)， 但其增速逐步下滑，這證明面對(duì)下行的市場(chǎng)，房企對(duì)未來(lái)基本形成一致預(yù)期，拿地力度普遍減小。</p><p>　　根據(jù) 100 大中城市土地出讓數(shù)據(jù)，11 月土地供應(yīng)量為 19347 萬(wàn)平米，同期成交面積</p><p>　　僅為 8300 萬(wàn)平米；土地成交均價(jià)為 2983 元/平米，溢價(jià)率為 7.39%，本月土地成交均價(jià)的上升是由于成交結(jié)構(gòu)中一線城市占比增多帶來(lái)的結(jié)構(gòu)性

10、變化。</p><p>　　單月銷售面積降幅擴(kuò)大，受益于銷售結(jié)構(gòu)銷售均價(jià)有所提升</p><p>　　1-11 月，商品房銷售面積 148604 萬(wàn)平米，累計(jì)同比增長(zhǎng) 1.4%，增速較 1-10 月下降</p><p>　　0.8 個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng) 2.1%，辦公樓銷售面積下降 11.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積下降 5.1%；商品房銷售金額 1295

11、08 億元，同比增長(zhǎng) 12.1%，增幅降低 0.4 個(gè)百分點(diǎn)，其中，住宅銷售額增長(zhǎng) 15.6%，辦公樓銷售額下降 5.0%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng) 3.0%。</p><p>　　單月商品房銷售面積 15487 萬(wàn)平米，同比減少 5.07%，降幅進(jìn)一步擴(kuò)大；單月銷售金額 13594 億元，同比增長(zhǎng) 8.84%，較上月單月增速提升 2.57pct，單月銷售均價(jià)為</p><p>　　8778

12、 元/平米，而 10 月單月為 8534 元/平米，主要原因是銷售城市能級(jí)變化，11 月</p><p>　　30 大中城市商品房成交面積達(dá) 1628 萬(wàn)平米，銷售結(jié)構(gòu)中一二線城市占比提升導(dǎo)致了單價(jià)以及銷售金額的上升。</p><p>　　截至 11 月底，商品房待售面積 52627 萬(wàn)平方米，比上月末減少 162 萬(wàn)平方米，庫(kù)存延續(xù)下降態(tài)勢(shì)，較去年同期同比減少 11.71%，降幅持續(xù)收窄

13、。其中，住宅待售面積減少 204 萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積增加 25 萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積減</p><p>　　少 15 萬(wàn)平方米。</p><p>　　1-11 月份，東部地區(qū)商品房銷售面積 59142 萬(wàn)平方米，同比下降 5.1%，降幅比 1-10</p><p>　　月份擴(kuò)大 0.4 個(gè)百分點(diǎn)；銷售額 68503 億元，增長(zhǎng) 5.6%，增速提升 0

14、.2 個(gè)百分點(diǎn)， 之所以東部地區(qū)銷售面積降幅擴(kuò)大而銷售金額增速提升，同樣是由于一二線城市的銷售回暖所導(dǎo)致。中部地區(qū)商品房銷售面積 42577 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 7.9%，增速回落</p><p>　　0.8 個(gè)百分點(diǎn)；銷售額 28685 億元，增長(zhǎng) 20.6%，增速回落 0.5 個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)商品房銷售面積 39732 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 6.6%，增速回落 2 個(gè)百分點(diǎn)；銷售額 27082 億元，增長(zhǎng) 23.5%

15、，增速回落 2.5 個(gè)百分點(diǎn)；東北地區(qū)商品房銷售面積 7152 萬(wàn)平方米，下降 4.4%，降幅收窄 0.3 個(gè)百分點(diǎn)；銷售額 5228 億元，增長(zhǎng) 7.3%，增速提升</p><p><b>　　0.1 個(gè)百分點(diǎn)。</b></p><p>　　隨著單月銷售降幅的進(jìn)一步擴(kuò)大，我們認(rèn)為銷售下行趨勢(shì)將會(huì)持續(xù)，全年銷售面積增速 0%，19 年銷售面積增速-10%。</p

16、><p>　　70 大中城市新建商品房住宅價(jià)格指數(shù) 11 月同比增速為 10.3%，較 10 月同比上升 0.6個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比微張 1.0%；分城市級(jí)別來(lái)看，一線、二線、三線城市 11 月的新建商品房住宅價(jià)格指數(shù)同比上升了 1.5%、11.10%、10.5%，環(huán)比變化為 0.2%、1.1%、1.0%，新建商品住宅價(jià)格穩(wěn)中微漲，總體表現(xiàn)較為穩(wěn)定。</p><p>　　開(kāi)發(fā)到位資金具備韌性，房貸利

17、率年內(nèi)首降</p><p>　　1-11 月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金 150077 億元，同比增長(zhǎng) 7.6%，增速回落 0.1pct。</p><p>　　其中來(lái)自國(guó)內(nèi)貸款為 21807 億元，下降 3.7%，降幅收窄 2.5pct，回暖明顯；利用外資 102 億元，下降 30.4%；自籌資金 50619 億元，同比增長(zhǎng) 10.0%,增速回落 0.8pct； 定金及預(yù)收款 49551 億元

18、，同比增長(zhǎng) 15.7%，增速回落 0.6pct；個(gè)人按揭貸款 21420</p><p>　　億元，下降 0.9%，增速保持不變?？傮w來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金主力依舊是</p><p>　　自籌資金與定金及預(yù)收款，而受銷售去化下行影響，來(lái)自于定金及預(yù)收款的資金增速有所下降。我們預(yù)計(jì)隨著銷售的進(jìn)一步下行，定金及預(yù)付款占比將持續(xù)下降，2019 年全年房地產(chǎn)到位資金同比下降 5%至 10%。

19、</p><p>　　表 1：近期房企直接融資情況</p><p>　　數(shù)據(jù)來(lái)源：，公司公告</p><p>　　正如我們之前判斷的，隨著銷售的下行和銀行資金的充裕，住宅貸款利率于本月出現(xiàn)了松動(dòng)。首套房貸款利率為 5.71%，與 10 月持平，二套房貸款利率為 6.06%， 較 10 月下降 1bp。我們認(rèn)為未來(lái)房貸利率將保持趨穩(wěn)或下行的趨勢(shì)。</p>

20、<p>　　個(gè)人按揭貸款金額累計(jì)同比為-0.9%，降幅不變。我們認(rèn)為監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)每月按揭貸款發(fā)放額度仍有控制，但會(huì)保證每個(gè)月的發(fā)放額度穩(wěn)定在一定水平，2018 年按揭貸款總量將基本與 17 年基本持平。</p><p><b>　　投資建議</b></p><p>　　在銷售面積連續(xù)三個(gè)月單月負(fù)增長(zhǎng)的背景下，11 月房企新開(kāi)工數(shù)據(jù)同比回暖，而竣工數(shù)據(jù)則與新開(kāi)

21、工數(shù)據(jù)進(jìn)一步背離，我們認(rèn)為是因?yàn)榉科笤谫Y源分配上傾向于新開(kāi)工所導(dǎo)致的。隨著市場(chǎng)進(jìn)一步的降溫和棚改貨幣化安臵比例降低的影響顯現(xiàn)，我們</p><p>　　依然認(rèn)為未來(lái)新開(kāi)工增速將會(huì)有所放緩，單月銷售面積降幅將繼續(xù)擴(kuò)大，全年銷售</p><p>　　面積將保持 0%累計(jì)增速，土地市場(chǎng)持續(xù)降溫。本月房貸利率出現(xiàn)了自 17 年底以來(lái)的首次下降，隨著銷售的下行以及資金的充裕，未來(lái)房貸利率將有望繼續(xù)趨