房地產(chǎn)行業(yè)投資策略月報(bào)景氣度持續(xù)下行，按揭貸利率邊際改善

1、<p><b>　　目錄索引</b></p><p>　　政策環(huán)境綜述：地方邊際改善政策持續(xù)落地5</p><p>　　成交市場(chǎng)綜述：重點(diǎn)城市景氣度繼續(xù)下行9</p><p>　　總體成交市場(chǎng)分述：重點(diǎn)城市推盤量創(chuàng)年內(nèi)新高，而景氣度回落趨勢(shì)加劇9</p><p>　　各線城市成交分述：一線、三四線增速回落

2、，二線同比由負(fù)轉(zhuǎn)正13</p><p>　　土地市場(chǎng)綜述：土地市場(chǎng)持續(xù)降溫，溢價(jià)率低位回升17</p><p>　　土地市場(chǎng)分述：?jiǎn)卧峦恋爻山唤捣^續(xù)擴(kuò)大，供銷比繼續(xù)上升17</p><p>　　11 月宅地市場(chǎng)分述：宅地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊降，溢價(jià)率低位回升18</p><p>　　資金環(huán)境：重點(diǎn)城市按揭利率下調(diào)，流動(dòng)性邊際改善23<

3、/p><p>　　附錄：2018 熱點(diǎn)城市調(diào)控政策專題28</p><p><b>　　圖表索引</b></p><p>　　圖 1：各地收緊、放松政策與銷售面積增速情況5</p><p>　　圖 2：2018 年 11 月重要中央政策一覽7</p><p>　　圖 3：2018 年 11 月重

4、要地方政策一覽8</p><p>　　圖 4：全國(guó)重點(diǎn) 40 城市商品房成交面積指數(shù)9</p><p>　　圖 5：限購和非限購城市成交面積指數(shù)9</p><p>　　圖 6：重點(diǎn) 40 城市及限購、非限購城市成交面積同比增速9</p><p>　　圖 7：全國(guó)重點(diǎn)城市商品房推盤面積與同比增速10</p><p&

5、gt;　　圖 8：全國(guó)重點(diǎn)城市住宅推盤面積與同比增速10</p><p>　　圖 9：全國(guó) 26 城市商品房庫存面積及去化周期10</p><p>　　圖 10：全國(guó) 29 城市住宅庫存面積及去化周期10</p><p>　　圖 11：13 城商品房批售比（銷售面積/批準(zhǔn)上市面積，移動(dòng)平均 3 個(gè)月）12</p><p>　　圖 12

6、：百城價(jià)格指數(shù)變化及環(huán)比12</p><p>　　圖 13：13 個(gè)重點(diǎn)城市二手房銷售面積及同比13</p><p>　　圖 14：中原二手房指數(shù)13</p><p>　　圖 15：20 個(gè)一二線城市商品住宅可售面積（萬方）14</p><p>　　圖 16：9 個(gè)三四線城市商品住宅可售面積（萬方）14</p><

7、;p>　　圖 17：29 城商品住宅歷史同期可售面積（萬方）14</p><p>　　圖 18：29 城市當(dāng)前商品住宅庫存/15 年以來最低庫存14</p><p>　　圖 19：廣發(fā)各線城市成交面積指數(shù)15</p><p>　　圖 20：廣發(fā)各線城市成交面積同比情況15</p><p>　　圖 21：4 大一線住宅庫存（萬方）

8、及去化周期15</p><p>　　圖 22：16 個(gè)二線城市住宅庫存（萬方）及去化周期15</p><p>　　圖 23：9 個(gè)三四線住宅庫存（萬方）及去化周期15</p><p>　　圖 24：各線城市房?jī)r(jià)環(huán)比情況15</p><p>　　圖 25：4 大一線城市商品房及住宅推盤面積（萬方）16</p><p

9、>　　圖 26：二線城市商品房及住宅推盤面積（萬方）16</p><p>　　圖 27：三四線城市商品房及住宅推盤面積（萬方）16</p><p>　　圖 28：300 城市土地整體供給情況17</p><p>　　圖 29：一線城市土地整體供給情況17</p><p>　　圖 30：二線城市土地整體供給情況17</p&

10、gt;<p>　　圖 31：三四線城市土地整體供給情況17</p><p>　　圖 32：300 城市土地整體成交情況18</p><p>　　圖 33：一線城市土地整體成交情況18</p><p>　　圖 34：二線城市土地整體成交情況18</p><p>　　圖 35：三四線城市土地整體成交情況18</p&g

11、t;<p>　　圖 36：300 城市住宅用地供給情況19</p><p>　　圖 37：一線城市住宅用地供給情況19</p><p>　　圖 38：二線城市住宅用地供給情況19</p><p>　　圖 39：三四線城市住宅用地供給情況19</p><p>　　圖 40：300 城市住宅用地成交情況19</p&g

12、t;<p>　　圖 41：一線城市住宅用地成交情況19</p><p>　　圖 42：二線城市住宅用地成交情況20</p><p>　　圖 43：三四線城市住宅用地成交情況20</p><p>　　圖 44：300 城市住宅用地供需規(guī)劃建面（萬方）21</p><p>　　圖 45：300 城市住宅用地成交平均樓面價(jià)和溢

13、價(jià)率21</p><p>　　圖 46：300 城市供給住宅用地規(guī)劃建筑面積累計(jì)同比21</p><p>　　圖 47：300 城市成交住宅用地規(guī)劃建筑面積累計(jì)同比21</p><p>　　圖 48：300 城住宅用地流拍率22</p><p>　　圖 49：35 重點(diǎn)城市首套房貸款平均利率和平均折扣24</p>&l

14、t;p>　　圖 50：35 重點(diǎn)城市月度房貸利率上漲幅度24</p><p>　　圖 51：533 家銀行首套房利率分布24</p><p>　　圖 52：533 家銀行首套房利率變化情況24</p><p>　　圖 53：9、10 月一線城市首套房利率情況25</p><p>　　圖 54：9、10 月二線城市首套房利率情況

15、25</p><p>　　圖 55：重點(diǎn)城市 10 月份首套房貸利率25</p><p>　　圖 56：533 家銀行首套房首付比例占比分布情況26</p><p>　　圖 57：全國(guó) 533 家銀行停貸比例26</p><p>　　圖 58：35 重點(diǎn)城市二套房貸款平均利率走勢(shì)27</p><p>　　圖 5

16、9：10 月 35 重點(diǎn)城市二套房貸利率分布27</p><p>　　表 1：近期地方人才政策一覽5</p><p>　　表 2：近期地方公積金放松/收緊政策一覽6</p><p>　　表 3：跟蹤城市房地產(chǎn)成交面積信息表11</p><p>　　政策環(huán)境綜述：政策面主要以地方層面邊際改善為主</p><p>

17、　　11月，根據(jù)新京報(bào)報(bào)道，發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)中心經(jīng)濟(jì)學(xué)家李鐵表示，目前投機(jī)性、炒作性的購房行為受到遏制的狀態(tài)會(huì)持續(xù)多年，空間配置是緩解房?jī)r(jià)的最重要方法，要解決供給問題，引導(dǎo)地方政府將短期行為向長(zhǎng)期行為轉(zhuǎn)變。</p><p>　　地方層面，11 月地方層面繼續(xù)因城施政，一方面，在政策調(diào)控維度，收緊政策出臺(tái)次數(shù)連續(xù)四個(gè)月下降，同時(shí)并沒有新增“四限”政策，而另一方面，在政策改善方面，寬松政策出臺(tái)次數(shù)達(dá)到了 25 次，

18、尤其在人才政策方面，落戶及補(bǔ)貼政策更加深入三四線城市。</p><p>　　圖1：各地收緊、放松政策與銷售面積增速情況</p><p><b>　　120</b></p><p><b>　　100</b></p><p><b>　　80</b></p><

19、;p><b>　　60</b></p><p><b>　　40</b></p><p><b>　　20</b></p><p><b>　　0</b></p><p><b>　　-20</b></p><

20、;p><b>　　75%</b></p><p><b>　　50%</b></p><p><b>　　25%</b></p><p><b>　　0%</b></p><p><b>　　-25%</b></p>

21、<p><b>　　-50%</b></p><p><b>　　-75%</b></p><p><b>　　-40</b></p><p>　　10/01 10/06 10/11 11/04 11/09 12/02 12/07 12/12 13/05 13/10 14/03 14/0

22、8 15/01 15/06 15/11 16/04 16/09 17/02 17/07 17/12 18/05 18/10</p><p>　　限購限貸收緊限售限價(jià)</p><p>　　四限放松取消人才落戶人才購房補(bǔ)貼</p><p>　　公積金收緊公積金放松商品房銷售同比（%，右）</p><p><b>　　-100

23、%</b></p><p>　　數(shù)據(jù)來源：政府網(wǎng)站，</p><p>　　表1：近期地方人才政策一覽</p><p>　　具體來看，首先在人才落戶政策方面，根據(jù)各地政府網(wǎng)站文件，11月，廣東向符合條件高尖端人才和在粵工作外籍或海歸人才及其配偶、子女放開落戶，江西向中專及以上畢業(yè)生、技能型人才放開城鎮(zhèn)落戶，江門對(duì)?？埔陨蠈W(xué)歷或初級(jí)以上職稱人員放開落戶。同時(shí)

24、，在補(bǔ)貼層面，柳州向新引進(jìn)碩士、雙一流本科、普通本科提</p><p>　　供首套房購房補(bǔ)貼8萬元、5萬元、2萬元，湘潭向新引進(jìn)的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)博士、碩士和本</p><p>　　科畢業(yè)生提供首套房購房補(bǔ)貼8萬元、3萬元、2萬元。北京順義區(qū)向引進(jìn)的高層次人才提供購房和租房補(bǔ)貼。</p><p>　　數(shù)據(jù)來源：各地政府官網(wǎng)，廣發(fā)證券研究中心</p><p

25、>　　公積金層面，一方面，政策邊際寬松主要集中在貸款額度的放寬，如遂寧上調(diào)異地繳存職工貸款限額與本地一致，單繳存職工家庭35萬元，雙繳存職工家庭40萬元（原均為30萬元）。烏魯木齊上調(diào)夫妻雙方正常繳存公積金的貸款最高額度，由</p><p>　　70萬元調(diào)整為100萬元。值得一提的是，淮安公積金支持職工貸款購房改善居住條件， 當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目取得預(yù)售證且未抵押即可申請(qǐng)住房公積金按揭貸，也就是取消原開發(fā)面 積不低于

26、8萬方、樓盤形象進(jìn)度達(dá)到三分之二的限制。</p><p>　　而另一方面，部分城市公積金存在政策邊際收緊，其中宣城、許昌、南充暫停住房公積金異地貸款，麗江上調(diào)二套房無貸的公積金貸款首付比例，從不低于20%上調(diào)至不低于40%。而甘肅公積金對(duì)于職工家庭限貸2次，同時(shí)規(guī)定申請(qǐng)公積金貸款時(shí)不得有未結(jié)清的住房貸款。</p><p>　　表2：近期地方公積金放松/收緊政策一覽</p>&

27、lt;p>　　數(shù)據(jù)來源：政府官網(wǎng)，廣發(fā)證券研究中心</p><p>　　圖2：2018年11月重要中央政策一覽</p><p><b>　　中央</b></p><p><b>　　政策</b></p><p>　　【免征印花稅】財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《中華人民共和國(guó)印花稅法（征求意見稿）》轉(zhuǎn)讓

28、、租賃住房訂立的應(yīng)稅憑證，免征個(gè)人（不包括個(gè)體工商戶）應(yīng)</p><p><b>　　當(dāng)繳納的印花稅</b></p><p>　　2018.11.01</p><p><b>　　【房貸數(shù)據(jù)】</b></p><p>　　央行《2018金融穩(wěn)定報(bào)告》</p><p>　　1.

29、2017年末中國(guó)住戶部門杠桿率（債務(wù)余額/GDP）49%，低于國(guó)際</p><p>　　平均61.2%； 2.房貸收入比（個(gè)人住房貸款/可支配收入）從2008年</p><p>　　末的22.6%增至2017年末的60.5%</p><p>　　2018.11.04</p><p><b>　　【市場(chǎng)監(jiān)管】</b><

30、;/p><p>　　住建部根據(jù)近期各地查處情況，住建部通報(bào)自6月份開始的各地專項(xiàng)行動(dòng)查處的第三批違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)，共計(jì)24家</p><p>　　2018.11.13</p><p><b>　　【棚改進(jìn)度】</b></p><p>　　住建部《政府工作報(bào)告》</p><p>　　20

31、18年全國(guó)棚改新開工580萬套。1-10月，棚改已開工577萬套，占</p><p>　　年度目標(biāo)任務(wù)的99%，完成投資15000多億元（17年18400億元）</p><p>　　2018.11.14</p><p>　　【建筑業(yè)外資放寬】國(guó)務(wù)院《關(guān)于支持自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)深化改革創(chuàng)新若干措施的通知》1.自貿(mào)區(qū)內(nèi)的外商獨(dú)資建筑業(yè)企業(yè)承攬本?。ㄊ校┑闹型饴?lián)合建設(shè)項(xiàng)<

32、;/p><p>　　目時(shí)，不受建設(shè)項(xiàng)目的中外方投資比例限制；2.對(duì)自貿(mào)區(qū)內(nèi)的港澳臺(tái)資建筑業(yè)企業(yè)，不再執(zhí)行工程承包范圍的限制性規(guī)定</p><p>　　2018.11.14</p><p><b>　　【政策表態(tài)】</b></p><p><b>　　發(fā)改委經(jīng)濟(jì)學(xué)家李鐵</b></p>&l

33、t;p>　　目前投機(jī)性、炒作性的購房行為受到遏制的狀態(tài)會(huì)持續(xù)多年</p><p>　　空間配置是緩解房?jī)r(jià)的最重要方法，不要去解決價(jià)格問題，要解決</p><p>　　供給問題，引導(dǎo)地方政府將短期行為向長(zhǎng)期行為轉(zhuǎn)變</p><p>　　2018.11.23</p><p>　　數(shù)據(jù)來源：政府官網(wǎng)，</p><p>

34、　　圖3：2018年11月重要地方政策一覽</p><p><b>　　地方</b></p><p><b>　　政策</b></p><p><b>　　【落戶收緊】</b></p><p>　　佛山《佛山市新市民積分制服務(wù)管理辦法》</p><p>

35、　　購房直接入戶改為繳納社保連續(xù)滿一年方可參加積分入戶</p><p>　　【人才公寓REITs】</p><p>　　深圳《國(guó)內(nèi)首單公共租賃類人才公寓REITs產(chǎn)品》</p><p>　　深創(chuàng)投安居集團(tuán)人才租賃住房第一期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃成功設(shè)立，</p><p>　　優(yōu)先級(jí)發(fā)行利率確定為4.38%/年</p><p>

36、;　　2018.11.04</p><p>　　2018.11.07</p><p>　　【土地用途變更】深圳《關(guān)于已出讓未建用地土地用途變更和容積率調(diào)整的辦法》 1.商服用地變更為居住用地，超出原合同規(guī)定部分建設(shè)為可售人才住房</p><p>　　工業(yè)、物流用地變更為居住用地的，住宅部分均建設(shè)為人才住房</p><p>　　變更容積率后

37、土地超出市場(chǎng)價(jià)格部分需補(bǔ)交地價(jià)</p><p>　　【市場(chǎng)調(diào)控】武漢《全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)座談會(huì)》1.備案價(jià)低于2萬/平、面積小于140平的房源優(yōu)先提供給剛需無房</p><p>　　家庭購買（原為1.8萬/平、120平）；2.后湖、白沙洲等熱點(diǎn)區(qū)域 剛需房源比例提高至100%，其他區(qū)域提高至80%（原為60%）</p><p>　　2018.11.07</p&

38、gt;<p>　　2018.11.08</p><p><b>　　【住房租賃】</b></p><p>　　泰州《關(guān)于加快培育和發(fā)展市區(qū)住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見》</p><p>　　1.對(duì)配建租賃住房在150套以上或者建面達(dá)1萬平以上的項(xiàng)目，申請(qǐng)</p><p>　　預(yù)售許可時(shí)，施工進(jìn)度可放寬至正負(fù)零；2

39、.對(duì)配建租賃住房在0套 以上或者建面達(dá)000平以上的項(xiàng)目，預(yù)售資金監(jiān)管比例可下浮20%</p><p>　　2018.11.19</p><p><b>　　【房貸利率下調(diào)】</b></p><p>　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道北京、深圳、廣州、杭州、南京等房地產(chǎn)熱門城市出現(xiàn)部分銀行下調(diào)房貸利率的現(xiàn)象，下調(diào)幅度基本在5個(gè)百分點(diǎn)</p>&

40、lt;p>　　2018.11.21</p><p>　　【棚改計(jì)劃】南京房產(chǎn)局《2019年重點(diǎn)民生工作》1.19年計(jì)劃完成棚改300萬方（18年計(jì)劃400萬方），各類保障房</p><p>　　開工450萬方（18年計(jì)劃400萬方），竣工200萬方（18年計(jì)劃300</p><p>　　萬方）；2.計(jì)劃完成 80萬方人才安居住房籌建任務(wù)</p>

41、<p>　　2018.11.28</p><p>　　數(shù)據(jù)來源：政府官網(wǎng)，</p><p>　　成交市場(chǎng)綜述：重點(diǎn)城市景氣度繼續(xù)下行</p><p>　　總體成交市場(chǎng)分述：重點(diǎn)城市推盤放量，而景氣度回落趨勢(shì)加劇</p><p>　　2018年11月，根據(jù)Wind及克爾瑞數(shù)據(jù)，全國(guó)40城市商品房成交面積2519萬方</p>

42、<p>　　（指數(shù)為438），環(huán)比回升22.1%，同比上升5.0%，單月增速較10月擴(kuò)大4.1個(gè)百分點(diǎn)。累計(jì)來看，1-11月同比下降2.6%，降幅較1-10月（-3.4%）繼續(xù)收窄0.8個(gè)百分點(diǎn)。而從住宅成交來看，31城市住宅成交面積1540萬方（指數(shù)為391），環(huán)比回升</p><p>　　21.2%，同比回升1.7%，累計(jì)來看，住宅1-11月同比下降7.4%，較1-10月降幅（-8.3%）收窄0

43、.9個(gè)百分點(diǎn)。</p><p>　　從限購及非限購城市來看，10月我們監(jiān)控的21個(gè)限購城市商品房成交面積環(huán)比回升26.0%，同比上升9.3%，累計(jì)來看，1-11月同比下降3.4%，較1-10月降幅收窄</p><p>　　1.4個(gè)百分點(diǎn)。而19個(gè)非限購城市11月環(huán)比回升10.2%，同比下降7.9%，1-11月累計(jì)同比增速再次轉(zhuǎn)負(fù)，下滑0.4%。</p><p>　　

44、圖4：全國(guó)重點(diǎn)40城市商品房成交面積指數(shù)圖5：限購和非限購城市成交面積指數(shù)</p><p><b>　　700</b></p><p><b>　　600</b></p><p><b>　　500</b></p><p><b>　　400</b>&l

45、t;/p><p><b>　　300</b></p><p><b>　　200</b></p><p><b>　　100</b></p><p><b>　　0</b></p><p><b>　　206</b>

46、;</p><p><b>　　86</b></p><p><b>　　251</b></p><p><b>　　91100</b></p><p><b>　　393</b></p><p><b>　　205&l

47、t;/b></p><p><b>　　397</b></p><p><b>　　206</b></p><p><b>　　587</b></p><p><b>　　514</b></p><p><b>　　

48、201</b></p><p><b>　　607</b></p><p><b>　　257</b></p><p><b>　　598</b></p><p><b>　　560</b></p><p><b&

49、gt;　　499</b></p><p><b>　　320</b></p><p><b>　　438</b></p><p><b>　　371</b></p><p><b>　　214</b></p><p>&

50、lt;b>　　900</b></p><p><b>　　800</b></p><p><b>　　700</b></p><p><b>　　600</b></p><p><b>　　500</b></p><p

51、><b>　　400</b></p><p><b>　　300</b></p><p><b>　　200</b></p><p><b>　　100</b></p><p><b>　　0</b></p>&l

52、t;p>　　10/01 10/12 11/11 12/10 13/09 14/08 15/07 16/06 17/05 18/04</p><p>　　10/01 11/01 12/01 13/01 14/01 15/01 16/01 17/01 18/01</p><p>　　40城市商品房成交面積指數(shù)</p><p>　　21限購城市商品房成交指數(shù)<

53、/p><p>　　19非限購商品房成交指數(shù)</p><p>　　數(shù)據(jù)來源：中指院，數(shù)據(jù)來源：中指院，</p><p>　　圖6：重點(diǎn)40城市及限購、非限購城市成交面積同比增速</p><p><b>　　120%</b></p><p><b>　　100%</b></p

54、><p><b>　　80%</b></p><p><b>　　60%</b></p><p><b>　　40%</b></p><p><b>　　20%</b></p><p><b>　　0%</b>&l

55、t;/p><p><b>　　-20%</b></p><p><b>　　-40%</b></p><p><b>　　-60%</b></p><p>　　14/0114/1015/0716/0417/0117/1018/07</p><p>

56、;　　40城市商品房成交指數(shù)同比21限購商品房成交指數(shù)同比</p><p>　　19非限購商品房成交指數(shù)同比</p><p>　　數(shù)據(jù)來源：Wind，</p><p>　　推盤方面，根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，11月我們監(jiān)測(cè)的26城市商品房推盤面積2942萬方， 創(chuàng)年內(nèi)新高，環(huán)比上升29.6%，同比增速在基數(shù)抬升的情況下依舊上漲40.6%。而住宅方面，11月29城市商品住宅推

57、盤環(huán)比回升15.5%，同樣在基數(shù)抬升的同時(shí)同比增長(zhǎng)33.8%。</p><p>　　庫存方面，11月26城商品房庫存環(huán)比10月上升2.7%，庫存上升導(dǎo)致去化周期（6 月移動(dòng)平均）上行至17.4個(gè)月。而住宅方面，29城市住宅庫存環(huán)比上升5.6%，去化周期（6月移動(dòng)平均）上行至9.5個(gè)月。</p><p>　　房?jī)r(jià)方面，2018年11月中指院發(fā)布的百城房?jī)r(jià)平均數(shù)為14641元/平，環(huán)比上升&l

58、t;/p><p>　　0.27%，增速較10月收窄0.19個(gè)百分點(diǎn)，增幅創(chuàng)15年5月以來新低，房?jī)r(jià)上漲幅度得到有效抑制。</p><p>　　圖7：全國(guó)重點(diǎn)城市商品房推盤面積與同比增速圖8：全國(guó)重點(diǎn)城市住宅推盤面積與同比增速</p><p><b>　　3500</b></p><p><b>　　3000<

59、;/b></p><p><b>　　2500</b></p><p><b>　　2000</b></p><p><b>　　1500</b></p><p><b>　　1000</b></p><p><b>

60、;　　500</b></p><p><b>　　0</b></p><p>　　16/03 16/07 16/11 17/03 17/07 17/11 18/03 18/07 18/11</p><p><b>　　100%</b></p><p><b>　　80%<

61、/b></p><p><b>　　60%</b></p><p><b>　　40%</b></p><p><b>　　20%</b></p><p><b>　　0%</b></p><p><b>　　-20

62、%</b></p><p><b>　　-40%</b></p><p><b>　　-60%</b></p><p><b>　　3000</b></p><p><b>　　2500</b></p><p><

63、b>　　2000</b></p><p><b>　　1500</b></p><p><b>　　1000</b></p><p><b>　　500</b></p><p><b>　　0</b></p><p&g

64、t;　　16/03 16/07 16/11 17/03 17/07 17/11 18/03 18/07 18/11</p><p><b>　　140%</b></p><p><b>　　120%</b></p><p><b>　　100%</b></p><p><

65、b>　　80%</b></p><p><b>　　60%</b></p><p><b>　　40%</b></p><p><b>　　20%</b></p><p><b>　　0%</b></p><p>

66、<b>　　-20%</b></p><p><b>　　-40%</b></p><p><b>　　-60%</b></p><p>　　26城商品房推盤面積（萬方）同比（%，右）29城住宅推盤面積（萬方）同比（%，右）</p><p>　　數(shù)據(jù)來源：中指院，數(shù)據(jù)來

67、源：中指院，</p><p>　　圖9：全國(guó)26城市商品房庫存面積及去化周期圖10：全國(guó)29城市住宅庫存面積及去化周期</p><p><b>　　50000</b></p><p><b>　　40000</b></p><p><b>　　30000</b></p&

68、gt;<p><b>　　20000</b></p><p><b>　　10000</b></p><p><b>　　0</b></p><p><b>　　30</b></p><p><b>　　25</b>&l

69、t;/p><p><b>　　20</b></p><p><b>　　17.9 15</b></p><p><b>　　10</b></p><p><b>　　5</b></p><p><b>　　0</b>

70、;</p><p>　　12/01 12/12 13/11 14/10 15/09 16/08 17/07 18/06</p><p>　　26城市商品房庫存面積（萬方）</p><p><b>　　30000</b></p><p><b>　　25000</b></p><p

71、><b>　　20000</b></p><p><b>　　15000</b></p><p><b>　　10000</b></p><p><b>　　5000</b></p><p><b>　　0</b></p&

72、gt;<p><b>　　25</b></p><p><b>　　20</b></p><p><b>　　15</b></p><p><b>　　10</b></p><p><b>　　8.8</b></p

73、><p><b>　　5</b></p><p><b>　　0</b></p><p>　　12/01 12/11 13/09 14/07 15/05 16/03 17/01 17/11 18/09</p><p><b>　　去化周期（右，月）</b&

74、gt;</p><p><b>　　數(shù)據(jù)來源：中指院，</b></p><p>　　去化周期取6月移動(dòng)平均顯示整體變化趨勢(shì)</p><p>　　29城市住宅庫存面積（萬方）去化周期（右，月）</p><p><b>　　數(shù)據(jù)來源：中指院，</b></p><p>　　去化周

75、期取6月移動(dòng)平均顯示整體變化趨勢(shì)</p><p>　　批售比從歷史周期來看是非常有效的景氣度先行指標(biāo)。根據(jù)房管局?jǐn)?shù)據(jù)，樣本城市商品房批售比數(shù)據(jù)（銷售規(guī)模/批準(zhǔn)上市規(guī)模）自2016年3月以來總體保持下滑態(tài)勢(shì)，2017年下半年逐步上升后，2018年3月后又逐步下行，截至2018年11月，我們監(jiān)控的13城商品房批售比為0.68，較10月繼續(xù)下行，而住宅方面，12城商品住宅</p><p>　　批

76、售比同樣由10月的0.76降至0.67，推盤去化率已經(jīng)連續(xù)7個(gè)月跌到枯榮線以下（批售比<1），景氣度回落趨勢(shì)加劇。</p><p>　　表3：跟蹤城市房地產(chǎn)成交面積信息表</p><p>　　數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC，廣發(fā)證券研究中心</p><p>　　圖11：13城商品房批售比（銷售面積/批準(zhǔn)上市面積，移動(dòng)平均3個(gè)月）</p><p

77、><b>　　1.6</b></p><p><b>　　1.4</b></p><p><b>　　1.2</b></p><p><b>　　1</b></p><p><b>　　0.8</b></p>&l

78、t;p><b>　　0.6</b></p><p><b>　　0.4</b></p><p>　　10M5 10M12 11M7 12M2 12M9 13M4 13M11 14M6 15M1 15M8 16M3 16M10 17M5 17M12 18M7</p><p><b>　　數(shù)據(jù)來源：中指院，&l

79、t;/b></p><p>　　圖12：百城價(jià)格指數(shù)變化及環(huán)比</p><p><b>　　16000</b></p><p><b>　　14000</b></p><p><b>　　12000</b></p><p><b>　　1

80、0000</b></p><p><b>　　8000</b></p><p><b>　　6000</b></p><p><b>　　4000</b></p><p><b>　　2000</b></p><p>&

81、lt;b>　　0</b></p><p>　　15年5月-16年2月房?jī)r(jià)止跌回升</p><p>　　16年3月-16年10月房?jī)r(jià)加速上漲</p><p>　　16年11月-18年11月房?jī)r(jià)增速緩慢下行</p><p><b>　　3.5%</b></p><p><b&g

82、t;　　3.0%</b></p><p><b>　　2.5%</b></p><p><b>　　2.0%</b></p><p><b>　　1.5%</b></p><p><b>　　1.0%</b></p><p&

83、gt;<b>　　0.5%</b></p><p><b>　　0.0%</b></p><p><b>　　-0.5%</b></p><p><b>　　-1.0%</b></p><p><b>　　-1.5%</b></

84、p><p>　　14/01 14/06 14/11 15/04 15/09 16/02 16/07 16/12 17/05 17/10 18/03 18/08</p><p>　　全國(guó)平均房?jī)r(jià)（元/平）環(huán)比（%，右）</p><p><b>　　數(shù)據(jù)來源：中指院，</b></p><p>　　二手房方面，根據(jù)房管局?jǐn)?shù)據(jù)，2

85、018年11月份我們監(jiān)測(cè)的13城市二手商品房成交面積449萬方，環(huán)比回升17.3%，同比下降11.2%。全年來看，截至11月，13城市</p><p>　　二手房成交累計(jì)同比下降9.5%，較1-10月小幅擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。而在先行指標(biāo)方面，</p><p>　　2018年11月中原經(jīng)理指數(shù)維持在43左右，中原報(bào)價(jià)指數(shù)則繼續(xù)下行，二手房房?jī)r(jià)看漲信心不足。隨著二手房景氣度回落，一二手房?jī)r(jià)格倒

86、掛情形將有所減少，而倒掛價(jià)差縮小對(duì)于一手房的流動(dòng)性產(chǎn)生影響，市場(chǎng)景氣度的變化值得后續(xù)關(guān)注。</p><p>　　圖13：13個(gè)重點(diǎn)城市二手房銷售面積及同比</p><p><b>　　1,200</b></p><p><b>　　1,000</b></p><p><b>　　800&l

87、t;/b></p><p><b>　　600</b></p><p><b>　　400</b></p><p><b>　　200</b></p><p><b>　　0</b></p><p>　　16/0116/05

88、16/0917/0117/0517/0918/0118/0518/09</p><p><b>　　250%</b></p><p><b>　　200%</b></p><p><b>　　150%</b></p><p><b>　　100%<

89、/b></p><p><b>　　50%</b></p><p><b>　　0%</b></p><p><b>　　-50%</b></p><p><b>　　-100%</b></p><p>　　13城市二手房成交

90、面積（萬方）同比（%，右）</p><p>　　數(shù)據(jù)來源：Wind，中指院，</p><p>　　圖14：中原二手房指數(shù)</p><p><b>　　90</b></p><p><b>　　80</b></p><p><b>　　70</b><

91、;/p><p><b>　　60</b></p><p><b>　　50</b></p><p><b>　　40</b></p><p><b>　　30</b></p><p><b>　　20</b><

92、;/p><p>　　12/05 12/11 13/05 13/11 14/05 14/11 15/05 15/11 16/05 16/11 17/05 17/11 18/05 18/11</p><p>　　中原報(bào)價(jià)指數(shù)（右）中原經(jīng)理指數(shù)</p><p>　　數(shù)據(jù)來源：Wind，</p><p>　　各線城市成交分述：一線、三四線增速回落，二線

93、同比由負(fù)轉(zhuǎn)正</p><p>　　2018年11月，我們跟蹤的4個(gè)一線、13個(gè)二線、23個(gè)三四線城市環(huán)比分別上漲</p><p>　　14.5%、35.2%、8.4%。與去年同期相比，一線同比轉(zhuǎn)負(fù)下滑6.6%，二線同比轉(zhuǎn)正， 上升6.3%，三線同比上漲8.9%，但漲幅較10月所窄4.2個(gè)百分點(diǎn)。全年來看，1-11 月一線、二線城市同比分別下滑5.5%和6.6%，其中二線城市降幅較1-10月

94、繼續(xù)收窄1.4個(gè)百分點(diǎn)，而三線城市累計(jì)同比上升5.2%，較1-10月漲幅擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。</p><p>　　推盤方面，從我們跟蹤的26城市商品房推盤數(shù)據(jù)來看，一二三線城市推盤同比分別上漲36.1%、44.8%和17.5%。全年累計(jì)來看，2018年1-11月一線、二線城市推盤累計(jì)同比分別上升28.7%、20.9%，漲幅較前10月分別擴(kuò)大1.3、3.0個(gè)百分點(diǎn)，而</p><p>　　三

95、四線城市推盤累計(jì)同比同比上漲42.6%，較前10月增速收窄3.8個(gè)百分點(diǎn)。</p><p>　　圖15：20個(gè)一二線城市商品住宅可售面積（萬方）圖16：9個(gè)三四線城市商品住宅可售面積（萬方）</p><p><b>　　2000</b></p><p><b>　　1800</b></p><p>

96、;<b>　　1600</b></p><p><b>　　1400</b></p><p><b>　　1200</b></p><p><b>　　1000</b></p><p><b>　　800</b></p>

97、<p><b>　　600</b></p><p><b>　　400</b></p><p><b>　　200</b></p><p><b>　　0</b></p><p>　　武 成 蘇 廈 長(zhǎng) 寧 福 青 南 長(zhǎng) 呼 溫 惠 九 莆

98、舟 東漢 都 州 門 沙 波 州 島 昌 春 和 州 州 江 田 山 營(yíng)</p><p><b>　　浩特</b></p><p>　　17年以來最高點(diǎn)當(dāng)前庫存17年以來最低點(diǎn)</p><p><b>　　400</b></p><p><b>　　350</b></

99、p><p><b>　　300</b></p><p><b>　　250</b></p><p><b>　　200</b></p><p><b>　　150</b></p><p><b>　　100</b>

100、</p><p><b>　　50</b></p><p><b>　　0</b></p><p>　　惠州 九江 莆田 舟山 東營(yíng) 焦作 運(yùn)城 南平 三明</p><p>　　15年以來最高點(diǎn)當(dāng)前庫存15年以來最低點(diǎn)</p><p>　　數(shù)據(jù)來源：中指院，數(shù)據(jù)來源：中

101、指院，</p><p>　　圖17：29城商品住宅歷史同期可售面積（萬方）圖18：29城市當(dāng)前商品住宅庫存/15年以來最低庫存</p><p><b>　　3000</b></p><p><b>　　2500</b></p><p><b>　　2000</b></p

102、><p><b>　　1500</b></p><p><b>　　1000</b></p><p><b>　　500</b></p><p><b>　　0</b></p><p>　　武 蘇 長(zhǎng) 福 南漢 州 沙 州 昌<

103、;/p><p>　　呼 惠 莆 東 運(yùn) 三 北和 州 田 營(yíng) 城 明 京浩</p><p><b>　　特</b></p><p>　　深 天 杭圳 津 州</p><p><b>　　250%</b></p><p><b>　　200%</b></

104、p><p><b>　　150%</b></p><p><b>　　100%</b></p><p><b>　　50%</b></p><p><b>　　0%</b></p><p>　　北 深 天京 圳 津</p>

105、<p>　　杭 武 蘇州 漢 州</p><p>　　長(zhǎng) 福 南沙 州 昌</p><p>　　呼 惠 莆 東 運(yùn) 三和 州 田 營(yíng) 城 明浩</p><p><b>　　特</b></p><p>　　15年11月可售面積 16年11月可售面積</p><p>　　17年

106、11月可售面積 18年11月可售面積</p><p>　　當(dāng)前庫存/15年以來最低庫存當(dāng)前庫存/15年以來最高庫存</p><p>　　數(shù)據(jù)來源：中指院，數(shù)據(jù)來源：中指院，</p><p>　　庫存方面， 2018年11月一二三線城市商品房庫存環(huán)比10月分別上漲4.4%、2.3% 和1.7%。與2017年同期相比，一線、二線城市商品房庫存分別同比上升10.1%和5

107、.5%， 三線城市同比下降1.1%。</p><p>　　去化周期方面，我們跟蹤的4大一線城市、16個(gè)二線城市和9個(gè)三線城市在庫存抬升以及成交季節(jié)性回落影響下，住宅去化周期分別繼續(xù)上行至11.7個(gè)月、9.1個(gè)月和8.6個(gè)月，較10月分別上升0.9、0.3和0.6個(gè)月。</p><p>　　房?jī)r(jià)方面，11月一線城市一手房房?jī)r(jià)環(huán)比下滑0.06%，自2015年3月以來首次出 現(xiàn)下滑，上海、深圳、

108、廣州房?jī)r(jià)均出現(xiàn)下滑。二線城市方面，36個(gè)二線城市10月環(huán) 比上升0.52%，漲幅較10月收窄0.04個(gè)百分點(diǎn)，60個(gè)三四線城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.35%， 漲幅較10月回落0.28個(gè)百分點(diǎn)。</p><p>　　圖19：廣發(fā)各線城市成交面積指數(shù)圖20：廣發(fā)各線城市成交面積同比情況</p><p><b>　　1200</b></p><p>&l

109、t;b>　　1000</b></p><p><b>　　800</b></p><p><b>　　600</b></p><p><b>　　400</b></p><p><b>　　200</b></p><p

110、><b>　　0</b></p><p>　　10/0110/1011/0712/0413/0113/1014/0715/0416/0116/1017/0718/04</p><p>　　4大一線城市13二線城市23三線城市</p><p><b>　　120%</b></p><p>&

111、lt;b>　　90%</b></p><p><b>　　60%</b></p><p><b>　　30%</b></p><p><b>　　0%</b></p><p><b>　　-30%</b></p><p

112、><b>　　-60%</b></p><p><b>　　-90%</b></p><p>　　14/01 14/07 15/01 15/07 16/01 16/07 17/01 17/07 18/01 18/07</p><p>　　4大一線城市13二線城市23三線城市</p><p>

113、;　　數(shù)據(jù)來源：中指院，數(shù)據(jù)來源：中指院，</p><p>　　圖21：4大一線住宅庫存（萬方）及去化周期圖22：16個(gè)二線城市住宅庫存（萬方）及去化周期</p><p><b>　　4500</b></p><p><b>　　4000</b></p><p><b>　　3500&

114、lt;/b></p><p><b>　　3000</b></p><p><b>　　2500</b></p><p><b>　　2000</b></p><p><b>　　1500</b></p><p><b&

115、gt;　　1000</b></p><p><b>　　500</b></p><p><b>　　0</b></p><p><b>　　20</b></p><p><b>　　15</b></p><p><

116、b>　　10</b></p><p><b>　　5</b></p><p><b>　　0</b></p><p>　　12/01 12/12 13/11 14/10 15/09 16/08 17/07 18/06</p><p><b>　　2000025</

117、b></p><p><b>　　18000</b></p><p><b>　　1600020</b></p><p><b>　　14000</b></p><p><b>　　1200015</b></p><p>

118、<b>　　10000</b></p><p><b>　　800010</b></p><p><b>　　6000</b></p><p><b>　　40005</b></p><p><b>　　2000</b></

119、p><p><b>　　00</b></p><p>　　12/01 13/01 14/01 15/01 16/01 17/01 18/01</p><p>　　一線城市住宅庫存（萬方）去化周期（右，月）</p><p>　　二線城市住宅庫存（萬方）去化周期（右，月）</p><p><b

120、>　　數(shù)據(jù)來源：中指院，</b></p><p>　　去化周期取6月移動(dòng)平均顯示整體變化趨勢(shì)</p><p><b>　　數(shù)據(jù)來源：中指院，</b></p><p>　　去化周期取6月移動(dòng)平均顯示整體變化趨勢(shì)</p><p>　　圖23：9個(gè)三四線住宅庫存（萬方）及去化周期圖24：各線城市房?jī)r(jià)環(huán)比情況

121、</p><p><b>　　2500</b></p><p><b>　　2000</b></p><p><b>　　1500</b></p><p><b>　　1000</b></p><p><b>　　500&

122、lt;/b></p><p><b>　　0</b></p><p><b>　　30</b></p><p><b>　　25</b></p><p><b>　　20</b></p><p><b>　　15&l

123、t;/b></p><p><b>　　10</b></p><p><b>　　5</b></p><p><b>　　0</b></p><p>　　12/01 12/11 13/09 14/07 15/05 16/03 17/01 17/11 18/09</p

124、><p>　　三四線住宅庫存（萬方）去化周期（右，月）</p><p><b>　　4.0%</b></p><p><b>　　3.0%</b></p><p><b>　　2.0%</b></p><p><b>　　1.0%</b&g

125、t;</p><p><b>　　0.0%</b></p><p><b>　　-1.0%</b></p><p><b>　　-2.0%</b></p><p>　　10/07 11/07 12/07 13/07 14/07 15/07 16/07 17/07 18/07&l

126、t;/p><p>　　4大一線城市36二線城市60三線城市</p><p><b>　　數(shù)據(jù)來源：中指院，</b></p><p>　　去化周期取6月移動(dòng)平均顯示整體變化趨勢(shì)</p><p><b>　　數(shù)據(jù)來源：中指院，</b></p><p>　　整體來看，11月重點(diǎn)城市

127、商品房成交面積單月同比上漲5.0%，增幅較10月小幅改善，主要受供給推動(dòng)，26城商品房推盤面積同比上漲41%，基數(shù)抬升下推盤力度</p><p>　　不減。與此同時(shí)，13城市批售比（移動(dòng)平均3個(gè)月）繼續(xù)回落至0.68，創(chuàng)年內(nèi)新低， 市場(chǎng)景氣度回落明顯。分線來看，我們認(rèn)為未來一二線城市價(jià)格調(diào)控壓力不減，供給放量的情況下成交或邊際改善，但需要關(guān)注市場(chǎng)去化變動(dòng)情況。而對(duì)三四線而言， 在銷售連續(xù)三年處于歷史高位的情況下，

128、未來需求或?qū)⒚媾R小周期的自然回落，考慮到棚改支撐邊際減弱以及三四線購房成本抬升對(duì)需求的擠出效應(yīng)，我們認(rèn)為未來成交將逐步下行。</p><p>　　圖25：4大一線城市商品房及住宅推盤面積（萬方）圖26：二線城市商品房及住宅推盤面積（萬方）</p><p><b>　　1000</b></p><p><b>　　900</b&

129、gt;</p><p><b>　　800</b></p><p><b>　　700</b></p><p><b>　　600</b></p><p><b>　　500</b></p><p><b>　　400&l

130、t;/b></p><p><b>　　300</b></p><p><b>　　200</b></p><p><b>　　100</b></p><p><b>　　0</b></p><p>　　16/01 16/05

131、 16/09 17/01 17/05 17/09 18/01 18/05 18/09</p><p><b>　　2500</b></p><p><b>　　2000</b></p><p><b>　　1500</b></p><p><b>　　1000<

132、/b></p><p><b>　　500</b></p><p><b>　　0</b></p><p>　　16/01 16/05 16/09 17/01 17/05 17/09 18/01 18/05 18/09</p><p>　　一線城市商品房推盤（萬方） 一線城市住宅推盤面積（萬方

133、）</p><p>　　二線城市商品房推盤（萬方） 二線城市住宅推盤面積（萬方）</p><p>　　數(shù)據(jù)來源：中指院，數(shù)據(jù)來源：中指院，</p><p>　　圖27：三四線城市商品房及住宅推盤面積（萬方）</p><p><b>　　400</b></p><p><b>　　350

134、</b></p><p><b>　　300</b></p><p><b>　　250</b></p><p><b>　　200</b></p><p><b>　　150</b></p><p><b>

135、　　100</b></p><p><b>　　50</b></p><p><b>　　0</b></p><p>　　16/0116/0416/0716/1017/0117/0417/0717/1018/0118/0418/0718/10</p><p>　　三

136、線城市商品房推盤（萬方）三線城市住宅推盤面積（萬方）</p><p><b>　　數(shù)據(jù)來源：中指院，</b></p><p>　　土地市場(chǎng)綜述：土地市場(chǎng)持續(xù)降溫，溢價(jià)率低位回升</p><p>　　土地市場(chǎng)分述：?jiǎn)卧峦恋爻山唤捣^續(xù)擴(kuò)大，供銷比繼續(xù)上升</p><p>　　根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院，2018年1-11月300

137、城市土地供給建筑面積合計(jì)21.21億平米（累計(jì)同比+26%），其中，一線城市6118萬平米（累計(jì)同比-6%），二線城市7.59億平米（累計(jì)同比+23%），三四線城市13.00億平米（累計(jì)同比+30%）。</p><p>　　成交方面，2018年1-11月300城市土地成交建筑面積合計(jì)16.99億平米（累計(jì)同比+18%），其中，一線城市5166萬平米（累計(jì)同比-11%），二線城市6.36億平米（累計(jì)同比+20%），

138、三四線城市10.11億平米（累計(jì)同比+19%）。</p><p>　　土地出讓金方面，2018年1-11月300城市土地出讓金合計(jì)3.66萬億元（累計(jì)同比</p><p>　　+7%），其中，一線城市4571億元（累計(jì)同比-15%），二線城市1.80萬億元（累計(jì)同比+3%），三四線城市1.41萬億元（累計(jì)同比+22%）。</p><p>　　圖28：300城市土地整

139、體供給情況圖29：一線城市土地整體供給情況</p><p><b>　　35</b></p><p><b>　　30</b></p><p><b>　　25</b></p><p><b>　　20</b></p><p>&

140、lt;b>　　15</b></p><p><b>　　10</b></p><p><b>　　5</b></p><p><b>　　0</b></p><p>　　200820102012201420162018</p><

141、p><b>　　M1-M11</b></p><p><b>　　100%</b></p><p><b>　　80%</b></p><p><b>　　60%</b></p><p><b>　　40%</b></p&

142、gt;<p><b>　　20%</b></p><p><b>　　0%</b></p><p><b>　　-20%</b></p><p><b>　　-40%</b></p><p><b>　　12000</b>

143、;</p><p><b>　　10000</b></p><p><b>　　8000</b></p><p><b>　　6000</b></p><p><b>　　4000</b></p><p><b>　　20

144、00</b></p><p><b>　　0</b></p><p>　　200820102012201420162018</p><p><b>　　M1-M11</b></p><p><b>　　60%</b></p><p>

145、;<b>　　50%</b></p><p><b>　　40%</b></p><p><b>　　30%</b></p><p><b>　　20%</b></p><p><b>　　10%</b></p><

146、;p><b>　　0%</b></p><p><b>　　-10%</b></p><p><b>　　-20%</b></p><p><b>　　-30%</b></p><p><b>　　-40%</b></p&

147、gt;<p>　　土地供給規(guī)劃建筑面積（億平米）累計(jì)同比（%，右）土地供給規(guī)劃建筑面積（萬平米）累計(jì)同比（%，右）</p><p>　　數(shù)據(jù)來源：中指院，數(shù)據(jù)來源：中指院，</p><p>　　圖30：二線城市土地整體供給情況圖31：三四線城市土地整體供給情況</p><p><b>　　14</b></p>