基于土地流轉的集體建設用地基準地價研究——以永川區(qū)青峰鎮(zhèn)為例.pdf

1、隨著我國經濟的快速發(fā)展,發(fā)達地區(qū)尤其是緊鄰城市中心地區(qū)的集體建設用地使用權價值和資產價值越發(fā)顯現(xiàn),流轉現(xiàn)象已相當普遍。農村集體建設用地流轉是實現(xiàn)農村建設用地優(yōu)化配置的重要途徑,是建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場的重要舉措。其中,實現(xiàn)集體建設用地的資源效用和資產價值是集體建設用地流轉的內在動力。因此,對流轉價格的研究是順利進行集體建設用地流轉的重要前提,而如何有效地實現(xiàn)集體建設用地的真實價值,集體建設用地基準地價的合理評估就是重要保障。通過分析與研

2、究,筆者主要得到了以下研究成果:
　　 (1)永川區(qū)集體建設用地流轉的主要模式是“租賃模式”與“城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤模式”,筆者結合改革試點要求,探索新的集體建設用地流轉模式,即“結合集體建設用地增減掛鉤的土地實物出讓流轉模式”,并基于此模式劃分了流轉的主要類型為集中流轉型和零星流轉型;
　　 (2)參照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》,確定以多圖疊加分析和綜合打分的方法劃分均質區(qū)域,以成本法評估集中地塊,以成本法和剩余法評估零星地

3、塊,且結合永川區(qū)實際情況分別明確了估價方法的參數(shù)測算方式;
　　 (3)選擇青峰鎮(zhèn)作為集體建設用地基準地價評估的具體研究區(qū)域,結合之前的評估方法研究和在青峰鎮(zhèn)的實地調研與資料收集,劃分了Ⅰ區(qū)、Ⅱ區(qū)、Ⅲ區(qū)共三個均質區(qū)域,并分別對均質區(qū)域內的集中地塊和零星地塊進行估價,最終得到了青峰鎮(zhèn)集體建設用地分商服、工業(yè)、居住三種不同用途的集中地塊和零星地塊基準地價表和基準地價圖,并編制了基準地價修正體系,通過分析,估價結果最高29.79萬元/