武漢市軌道交通二號線外部效益計算及溢價回收模式研究.pdf

1、城市軌道交通的迅猛發(fā)展，得到了社會各界的廣泛關注，它不僅僅是城市現(xiàn)代化的標志，更重要的是城市軌道交通因為改變沿線土地價值而成為拉開城市布局，保證城市可持續(xù)發(fā)展的一項戰(zhàn)略決策。發(fā)展城市軌道交通的核心難題是籌集資金，一方面初始投資巨大，政府財政難以負擔，另一方面房地產(chǎn)商無償享受軌道交通的外部效益，造成市場失靈，因此如何將軌道交通的外在影響內(nèi)部化，擴寬融資渠道，促進軌道交通建設投資進入良性循環(huán)是需要進行研究的課題。
　　 本文首先以外

2、部性理論、區(qū)位理論和地租理論為基礎，從定性的角度分析城市軌道交通對沿線土地的增值規(guī)律，通過對軌道交通對房地產(chǎn)價值影響的外在表現(xiàn)和內(nèi)在機理進行剖析，并且結(jié)合基本的規(guī)劃理論，探究了城市軌道交通與房地產(chǎn)之間相互影響的理論依據(jù)、原因和表現(xiàn)。
　　 其次，以武漢市軌道交通二號線為例，對其外部效益進行了量化估算。該定量計算分為兩大塊，一是對軌道交通開發(fā)利益的影響范圍進行預測，二是基于廣義交通成本理論和投資收益原理，對軌道交通周邊的住宅及商業(yè)

3、房地產(chǎn)的增值幅度進行預測，結(jié)果表明軌道交通對鄰近的房地產(chǎn)價格有顯著地提升作用，并且越遠離城市核心區(qū)，軌道交通對房地產(chǎn)價格的影響越大。并在此基礎上提出一種有效的城市軌道交通車站周邊土地的估價方法，以期對土地規(guī)劃、地價評估、確定合理返還率、制定切實可行的收費辦法起到一定的參考作用。
　　 最后，本文在定量分析的基礎上，對增值效益的利益還原做了理論分析，提出了城市軌道交通外部性內(nèi)在化的兩種對策:征收物業(yè)稅和進行軌道交通與土地利用一體規(guī)