基于博弈論的城中村改造模式演變研究——以深圳市為例.pdf

1、改革開放以來，我國大部分城市的經(jīng)濟得到快速發(fā)展，城市規(guī)模不斷擴大。城市向外圍拓展無疑將占用大量農(nóng)村集體土地，而由于征用農(nóng)村建設(shè)用地涉及到復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)問題及高額的補償，因此城市政府往往選擇征用農(nóng)用地而略過農(nóng)村建設(shè)用地，這直接導(dǎo)致了大量城中村的出現(xiàn)。由于城中村“臟、亂、差”現(xiàn)象的存在以及經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)城市用地空間受限，城市發(fā)展受阻，城市政府開始推行城中村改造。比較普遍的做法是“景觀城市化”，即推倒原村落進行重建。然而，類似改造結(jié)果并不理想，主要

2、問題是，政府給予村民的補償標準偏低，城中村改造遭到村民強烈抵制?！段餀?quán)法》的出臺及國土資源部下發(fā)的禁止“行政強拆”命令，使得地方政府不敢再隨意采用“行政強制拆遷”從而損害村民利益的做法。如何在城中村改造的同時維護好村民的權(quán)益，一些地方政府積極探索，找到了一些具有啟示意義的做法，其中尤以深圳最具代表性。
　　 深圳在城中村改造中將集體土地發(fā)展權(quán)交予權(quán)利主體，允許其自行改造或與其他主體合作改造，更大程度地維護了村民的利益。深圳的城中

3、村改造模式經(jīng)過了一系列變化，從最初的政府主導(dǎo)改造，到允許村集體及市場主體參與改造，最后形成現(xiàn)在的允許權(quán)利主體自行改造。本研究的主要目的就是探討深圳城中村改造模式的演變規(guī)律及其影響因素。文章內(nèi)容主要由兩大部分構(gòu)成:
　　 第一部分，政策研究。筆者對深圳相關(guān)城中村改造政策進行總結(jié)分析，根據(jù)重要政策出臺時間及不同時期內(nèi)政策的特點，將其政策演變過程梳理成四個階段:(1)村民無序建設(shè)階段，政府出臺強制性政策，劃定村莊建設(shè)紅線，規(guī)范和限制村

4、民自下而上的開發(fā)建設(shè)活動;(2)城中村形成階段，村民與政府關(guān)于違建問題反復(fù)博弈，爭奪集體建設(shè)用地;(3)城中村改造政策形成階段，政府尋求與村民合作，政策上鼓勵村集體經(jīng)濟組織與村股份合作公司參與城中樹改造;(4)城中村改造政策發(fā)展階段，政策上明確規(guī)定，改造主體可以是土地權(quán)利主體、村集體經(jīng)濟組織、市場主體和政府，體現(xiàn)了改造主體的多元性。
　　 第二部分，博弈論分析。本文構(gòu)建了基于制度變遷理論、土地發(fā)展權(quán)理論及博弈論的分析模型，解釋城

5、中村改造模式演變的原因。經(jīng)過分析得知，推動土地發(fā)展權(quán)由政府向權(quán)利主體轉(zhuǎn)移的因素包括:(1)政策上禁止行政強拆;(2)深圳市內(nèi)土地價值高，而城中村內(nèi)存在普遍的違章建筑，導(dǎo)致拆遷成本高，政府限于自身財政問題無力對征地拆遷進行高補償，而低補償難以與村民達成協(xié)議;(3)城中村村民基本不住在村內(nèi)，有的已經(jīng)移居海外，房屋全部用于出租獲益，談判存在一定困難;(4)深圳傳統(tǒng)的村莊內(nèi)部宗族關(guān)系緊密以及村股份合作公司的存在，使得村莊形成一個利益整體，提高了