房產(chǎn)交易中第三人債權(quán)優(yōu)先保護的案例分析.pdf

1、房產(chǎn)交易在人們生活中愈來愈頻繁，主要交易形式包括買賣、抵押等，其結(jié)果會產(chǎn)生物權(quán)變動。根據(jù)現(xiàn)實生活中買賣、抵押等交易方式的不同，物權(quán)變動的狀態(tài)也不相同。我國立法承認，房地產(chǎn)登記是物權(quán)變動的唯一標志，登記這種物權(quán)變動的公示方式對保障交易安全有相當(dāng)?shù)姆e極作用。但是實踐中存在大量已支付價款、占有房屋但未辦理登記的房屋買賣情形，此種狀態(tài)下，由于出賣人的原因，當(dāng)存在該房屋上原債權(quán)人、抵押權(quán)人主張權(quán)利時，則與第三人的債權(quán)沖突，法院能否當(dāng)然地對房屋進行

2、查封或拍賣，是否應(yīng)當(dāng)保護第三人的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)如何保護。實踐中，法院的做法尚未統(tǒng)一，頗受爭議。市場經(jīng)濟發(fā)展不僅應(yīng)該體現(xiàn)交易安全，也應(yīng)該體現(xiàn)交易自由，能反映當(dāng)事人的意思自治，因此登記也不是徹底安全的措施。
　　在基于買賣關(guān)系的不動產(chǎn)物權(quán)變動中，從設(shè)立債權(quán)到轉(zhuǎn)移所有權(quán)之間存在一種動態(tài)權(quán)利形態(tài)。筆者從案例入手，首先分析第三人在支付價款、占有房屋但未辦理登記這一情形下的權(quán)利狀態(tài)。筆者認為，應(yīng)當(dāng)承認物權(quán)變動的動態(tài)性，因此提出具有物權(quán)屬性的債權(quán)，

3、并對其進行論證。其次討論該種債權(quán)的對抗效力。通過三個案例，分別研究第三人享有的具有物權(quán)屬性的債權(quán)能否對抗出賣人的債權(quán)人的債權(quán)、能否對抗房屋承包人的建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)、能否對抗出賣人的抵押權(quán)人的抵押權(quán)。本文采用新的角度，適用物權(quán)變動三段論來分析案例，解決案例中當(dāng)事人的權(quán)利對抗問題、及優(yōu)先保護順序問題；通過文獻研究，實例分析的方法，筆者得出結(jié)論：承認具有物權(quán)屬性的債權(quán)具有同物權(quán)相當(dāng)?shù)恼埱髾?quán)，具有一定的對抗性：能對抗債權(quán)、建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)、