棚改項目物有所值評價研究.pdf

1、隨著近年社會經(jīng)濟的發(fā)展和城鎮(zhèn)化進程，盡管棚戶區(qū)已經(jīng)逐漸減少，但現(xiàn)仍有部分棚戶區(qū)存在于中心城區(qū)，這些棚戶區(qū)的房屋歷時已久、質(zhì)量差，土地利用率低，已經(jīng)嚴重制約該區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展。因此，為了關(guān)注民生、推動新型城鎮(zhèn)化改革工作，實現(xiàn)“問計于民、造福于民”的宏偉目標，進行棚戶區(qū)改造勢在必行。
　　目前，我國已經(jīng)頒布了PPP項目物有所值評價指引，但是沒有按照不同的行業(yè)領(lǐng)域進行具體的細分，其定性分析基本指標只是反映了通常PPP項目的考核指標，定量分

2、析也沒有考慮到棚戶區(qū)改造項目的特點，因此，研究棚戶區(qū)改造項目的物有所值評價有著重要的理論和實際意義。
　　首先，本文將系統(tǒng)地分析PPP模式的基本涵義、核心要素和應(yīng)用價值，并簡要介紹物有所值的基本內(nèi)涵、特征、作用及評價流程，重點分析物有所值評價的兩部分內(nèi)容:定性分析和定量分析，并從公共部門比較因子法和競爭性投標方法的角度闡述物有所值的實現(xiàn)方法。
　　其次，本文將選取四川省A市中心城區(qū)的棚戶區(qū)為研究對象，對該棚戶區(qū)改造PPP項目

3、進行物有所值定性分析。定性分析指標的確定是定性分析的前提，將重點闡述定性分析指標的確定，其中包括6項基本指標和6項附加指標。根據(jù)棚戶區(qū)改造項目的特點，確定本項目的附加指標包括全生命周期成本測算準確性、土地出讓價值分析、拆遷安置補償費用、社會效應(yīng)、項目的互適性以及政策和法律環(huán)境。在此基礎(chǔ)上，本文將詳細論述該棚戶區(qū)改造項目定性分析的流程，具體為確定指標和權(quán)重、專家打分、形成結(jié)論，即某棚戶區(qū)改造項目通過物有所值定性分析。
　　然后，在項

4、目通過物有所值定性分析的基礎(chǔ)上，要進行定量分析來進一步論證項目是否適合采用PPP模式。進行物有所值定量分析的唯一基準條件就是PSC值與PPP值的大小關(guān)系，PSC值的計算由四部分構(gòu)成，包括初始PSC值、競爭性中立調(diào)整值、可轉(zhuǎn)移風險支出成本和自留風險承擔成本;而PPP值的計算主要考慮股權(quán)投資、運營補貼、風險承擔成本和相關(guān)的配套投入，除此之外，還應(yīng)關(guān)注PPP模式下的特殊成本。分別計算每年的PSC值與PPP值，然后進行貼現(xiàn)，最終，計算物有所值量

5、值和指數(shù)，兩者均為正數(shù)，則項目“通過”物有所值定量分析。
　　最后，將根據(jù)專家訪談法和文獻分析法，再結(jié)合項目的實際情況，選取項目的折現(xiàn)率、運營成本、競爭性中立調(diào)整值作為敏感性因素，進行單因素敏感性分析。結(jié)果顯示，折現(xiàn)率對于棚戶區(qū)改造項目的影響最為明顯顯著，其次是競爭性中立調(diào)整值，而經(jīng)營成本的變化效果最不明顯。因此，為了保證此類棚戶區(qū)項目改造物有所值定量評價結(jié)果的準確性，要謹慎選取折現(xiàn)率，此外，在計算PSC值時，對競爭性中立調(diào)整值也