進(jìn)城落戶農(nóng)民宅基地退出機(jī)制的完善.pdf

1、隨著城鎮(zhèn)化腳步的不斷加快，國(guó)有土地嚴(yán)重供應(yīng)不足和人口的快速化流動(dòng)兩種因素疊加影響，農(nóng)轉(zhuǎn)非居民退出宅基地成為一種必然趨勢(shì)，但是在縮小城鄉(xiāng)土地存量反差，解決用地矛盾的同時(shí)，尚未實(shí)現(xiàn)統(tǒng)籌全局、各方利益共贏的目標(biāo)，忽略了農(nóng)民作為弱勢(shì)群體權(quán)利應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)的重要問題，轉(zhuǎn)戶農(nóng)民作為城鎮(zhèn)化的犧牲品財(cái)產(chǎn)利益受到嚴(yán)重侵蝕，轉(zhuǎn)戶農(nóng)民通過何種途徑怎樣退出是目前理論研究和司法實(shí)踐中爭(zhēng)議較大的問題。
　　在立法體系上，從效力層級(jí)角度來看，土地管理法等部分條款

2、違反《憲法》精神，低位階法律與高位階法律發(fā)生沖突；從法律屬性層面來講，作為私法代表的《物權(quán)法》權(quán)利保護(hù)規(guī)定已經(jīng)被賦有公法性質(zhì)的《土地管理法》等管理性規(guī)定所吸收，宅基地利用行政色彩濃厚，進(jìn)城落戶農(nóng)民的私權(quán)保障不充分。在實(shí)踐方式上，進(jìn)城落戶農(nóng)民宅基地退出的強(qiáng)制方式即土地征收基于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和增值收益分配的設(shè)計(jì)缺陷，嚴(yán)重降低了農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收益；隱形方式即“小產(chǎn)權(quán)房”交易司法認(rèn)定不一阻礙了農(nóng)民所有權(quán)的行使；自愿方式雖強(qiáng)調(diào)尊重權(quán)利主體意愿，卻弱化了宅

3、基地的財(cái)產(chǎn)屬性，將其置于社會(huì)保障體系下予以評(píng)價(jià)，歸根結(jié)底是對(duì)轉(zhuǎn)戶居民社會(huì)保障權(quán)的侵害。當(dāng)前的立法現(xiàn)狀和實(shí)踐局勢(shì)對(duì)保障農(nóng)民權(quán)益來講不容樂觀，究其原因，宅基地法律規(guī)范存在缺陷是根本，限制農(nóng)村土地市場(chǎng)的開放日漸受到挑戰(zhàn)，作為土地流通要件的不動(dòng)產(chǎn)登記工作也面臨現(xiàn)實(shí)難題。
　　完善進(jìn)城落戶農(nóng)民宅基地退出，激勵(lì)機(jī)制、保障機(jī)制和救濟(jì)機(jī)制應(yīng)當(dāng)協(xié)同推進(jìn)，以完善立法體系，適度開放農(nóng)村土地市場(chǎng)作為保障機(jī)制的內(nèi)容，將創(chuàng)新宅基地退出渠道，增加轉(zhuǎn)戶農(nóng)民可期待