進城落戶農民宅基地退出機制的完善.pdf

1、隨著城鎮(zhèn)化腳步的不斷加快，國有土地嚴重供應不足和人口的快速化流動兩種因素疊加影響，農轉非居民退出宅基地成為一種必然趨勢，但是在縮小城鄉(xiāng)土地存量反差，解決用地矛盾的同時，尚未實現(xiàn)統(tǒng)籌全局、各方利益共贏的目標，忽略了農民作為弱勢群體權利應當受到保護的重要問題，轉戶農民作為城鎮(zhèn)化的犧牲品財產(chǎn)利益受到嚴重侵蝕，轉戶農民通過何種途徑怎樣退出是目前理論研究和司法實踐中爭議較大的問題。
　　在立法體系上，從效力層級角度來看，土地管理法等部分條款

2、違反《憲法》精神，低位階法律與高位階法律發(fā)生沖突；從法律屬性層面來講，作為私法代表的《物權法》權利保護規(guī)定已經(jīng)被賦有公法性質的《土地管理法》等管理性規(guī)定所吸收，宅基地利用行政色彩濃厚，進城落戶農民的私權保障不充分。在實踐方式上，進城落戶農民宅基地退出的強制方式即土地征收基于補償標準和增值收益分配的設計缺陷，嚴重降低了農民的財產(chǎn)性收益；隱形方式即“小產(chǎn)權房”交易司法認定不一阻礙了農民所有權的行使；自愿方式雖強調尊重權利主體意愿，卻弱化了宅

3、基地的財產(chǎn)屬性，將其置于社會保障體系下予以評價，歸根結底是對轉戶居民社會保障權的侵害。當前的立法現(xiàn)狀和實踐局勢對保障農民權益來講不容樂觀，究其原因，宅基地法律規(guī)范存在缺陷是根本，限制農村土地市場的開放日漸受到挑戰(zhàn)，作為土地流通要件的不動產(chǎn)登記工作也面臨現(xiàn)實難題。
　　完善進城落戶農民宅基地退出，激勵機制、保障機制和救濟機制應當協(xié)同推進，以完善立法體系，適度開放農村土地市場作為保障機制的內容，將創(chuàng)新宅基地退出渠道，增加轉戶農民可期待