我國(guó)城市住宅開發(fā)潛力動(dòng)態(tài)綜合評(píng)價(jià)研究.pdf

1、經(jīng)過幾十年的發(fā)展,我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位越來越重要,對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了巨大的推動(dòng)作用。1998年住房制度改革以來,住宅房地產(chǎn)開發(fā)作為房地產(chǎn)開發(fā)的重要組成部分,也是城市開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。隨著中國(guó)國(guó)民城市化不斷向前推進(jìn)和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,住宅開發(fā)的仍將在未來一段時(shí)間保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。區(qū)域生產(chǎn)要素稟賦和國(guó)家政策的差異導(dǎo)致我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡,這影響到了住宅房地產(chǎn)行業(yè)的均衡發(fā)展。各個(gè)城市之間房地產(chǎn)發(fā)展水平參差不齊且難以量化,這

2、給政府的政策施行、企業(yè)的投資決策造成較大的困擾。如何評(píng)價(jià)城市的住宅開發(fā)潛力,成為一個(gè)必須面對(duì)的問題,這也是本文研究的背景。
　　本文以城市競(jìng)爭(zhēng)力理論、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與開發(fā)理論、城市經(jīng)濟(jì)相關(guān)理論為基礎(chǔ),全面考慮影響城市住宅開發(fā)潛力因素,參照指標(biāo)體系建立的相關(guān)原則,確定初選的三層指標(biāo)體系。然后通過相關(guān)性分析進(jìn)行指標(biāo)的二次篩選,從而確定最終指標(biāo)體系。
　　在評(píng)價(jià)體系構(gòu)建過程中,首先以本評(píng)價(jià)的內(nèi)容與特點(diǎn)為基礎(chǔ),結(jié)合多指標(biāo)評(píng)價(jià)的優(yōu)缺點(diǎn),將

3、主成分分析法作為對(duì)每年的指標(biāo)進(jìn)行賦權(quán)、評(píng)分的評(píng)價(jià)方法;用主成分分析法對(duì)歷年指標(biāo)賦權(quán),得到每年的靜態(tài)評(píng)價(jià)得分。然后構(gòu)造評(píng)價(jià)對(duì)象歷年評(píng)價(jià)得分的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)矩陣,再運(yùn)用主成分分析法對(duì)每年進(jìn)行賦權(quán),得到每個(gè)評(píng)價(jià)對(duì)象的最終綜合得分;最后進(jìn)行聚類分析,結(jié)合聚類結(jié)果和主成分分析結(jié)果進(jìn)行實(shí)際分析。將構(gòu)建的評(píng)價(jià)體系通過國(guó)內(nèi)35個(gè)大中城市的2005—2011年的指標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析,自證評(píng)價(jià)體系的合理性,針對(duì)理論分析與實(shí)證分析的結(jié)論,給出了相關(guān)建議并進(jìn)行研究展