業(yè)主自治的法律問(wèn)題研究.pdf

1、隨著我國(guó)城市中多層建筑和新型住宅小區(qū)大量出現(xiàn)，開(kāi)展良好的物業(yè)管理工作變得越來(lái)越重要。業(yè)主作為物業(yè)的區(qū)分所有權(quán)人，應(yīng)在物業(yè)管理中居于主導(dǎo)和核心地位，因此完整、準(zhǔn)確地認(rèn)識(shí)我國(guó)物業(yè)管理中業(yè)主自治的主導(dǎo)和核心地位，對(duì)在我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展過(guò)程中建立和發(fā)展完善的業(yè)主自治制度，起著正本清源的指導(dǎo)作用，也有利于我國(guó)現(xiàn)代物業(yè)管理制度的建立和物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展。 在業(yè)主自治的基礎(chǔ)理論中，筆者首先辨析了物業(yè)、物業(yè)管理、業(yè)主自治等基本概念，從業(yè)主自

2、治的法理基礎(chǔ)來(lái)說(shuō)，業(yè)主自治是以建筑物區(qū)分所有權(quán)為基礎(chǔ)的，所以筆者除了介紹建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念以外，還對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)作為業(yè)主自治權(quán)利基礎(chǔ)的理論依據(jù)進(jìn)行了分析。 關(guān)于我國(guó)業(yè)主自治的機(jī)構(gòu)，筆者認(rèn)為我國(guó)現(xiàn)行設(shè)計(jì)的缺陷在于缺乏代表全體業(yè)主利益的統(tǒng)一組織，因?yàn)槟壳皹I(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)都不具有代表全體業(yè)主的資格。借鑒其他國(guó)家(地區(qū))．的經(jīng)驗(yàn)，筆者認(rèn)為我國(guó)應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主(自治)團(tuán)體；在業(yè)主團(tuán)體的模式選擇上，不具有法人資格的模式更適合我國(guó)的需

3、要；在業(yè)主自治團(tuán)體設(shè)立以后，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成為業(yè)主團(tuán)體的內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)是業(yè)主團(tuán)體的決策機(jī)關(guān)和議事機(jī)關(guān)，所以業(yè)主團(tuán)體所有重大事項(xiàng)的決策權(quán)都?xì)w業(yè)主大會(huì)所有。 業(yè)主公約是業(yè)主自治的“憲法”，是業(yè)主自律自治的最基本手段，也是物業(yè)管理法規(guī)政策的補(bǔ)充和物業(yè)管理順利進(jìn)行的重要保證。根據(jù)業(yè)主團(tuán)體非法人團(tuán)體的性質(zhì)，從業(yè)主公約訂立的宗旨、主要內(nèi)容及其效力范圍來(lái)看，將其性質(zhì)定位為自治規(guī)則最為妥當(dāng)。業(yè)主公約有建設(shè)單位制訂的臨時(shí)公約和業(yè)主大會(huì)制

4、訂的業(yè)主公約兩種形式。關(guān)于業(yè)主公約的內(nèi)容，筆者認(rèn)為為了解決目前出現(xiàn)的糾紛，借鑒港臺(tái)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)該促進(jìn)業(yè)主公約內(nèi)容立法的完善。 在結(jié)語(yǔ)中，筆者認(rèn)為《物業(yè)管理?xiàng)l例》已經(jīng)確立了業(yè)主自治的基本法律框架，明確了業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的地位和職責(zé)進(jìn)行了區(qū)分，為業(yè)主自治的發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)?！段餀?quán)法》第一次在法律上確認(rèn)業(yè)主享有的各項(xiàng)權(quán)利，進(jìn)一步擴(kuò)大了業(yè)主的意思自治，特別是對(duì)小區(qū)公共事務(wù)的管理，確認(rèn)了業(yè)主自治的權(quán)利。但由于