我國(guó)業(yè)主自治法律制度研究.pdf

1、由于我國(guó)現(xiàn)階段實(shí)行城市土地整體出讓及城市土地國(guó)有制度，因而在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的構(gòu)成上與其他國(guó)家和地區(qū)存在著一定的差異，反映在住宅的治理上也會(huì)有所不同。從目前的實(shí)際情況來(lái)看，我國(guó)業(yè)主自治的水平不高，落后于西方發(fā)達(dá)國(guó)家和大多數(shù)大陸法系國(guó)家。業(yè)主的自治權(quán)利和主體地位無(wú)法得到真正有效的落實(shí)和體現(xiàn)，反而出現(xiàn)業(yè)主權(quán)利被肆意侵害的現(xiàn)象。而且，因?yàn)榇嬖谥灾螀^(qū)域、自治主體、自治組織、自治內(nèi)容以及自治價(jià)值上的不同，我國(guó)現(xiàn)行的居民小區(qū)自治體系與新的業(yè)主自治模式存

2、在著根本上的差異，居民自治與業(yè)主自治是有其本質(zhì)區(qū)別的。在業(yè)主自治實(shí)際運(yùn)行的過(guò)程中，各種不可預(yù)測(cè)的矛盾層出不窮，在解決問(wèn)題中遇到的種種困難顯現(xiàn)出目前我國(guó)業(yè)主自治制度的不足。然而，要解決這些問(wèn)題，卻是任重而道遠(yuǎn)的。
　　 我國(guó)業(yè)主自治的法律基礎(chǔ)，即為建筑物區(qū)分所有權(quán)。業(yè)主自治應(yīng)當(dāng)遵循三個(gè)原則，即依法自治原則、民主管理原則和接受督導(dǎo)原則。
　　 在我國(guó)《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布施行之后，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)得到法律上的

3、認(rèn)可和保護(hù)，不再處于法律的邊緣，是我國(guó)物權(quán)立法上的一大進(jìn)步。然而有關(guān)業(yè)主自治機(jī)關(guān)的性質(zhì)、業(yè)主大會(huì)的召開程序等問(wèn)題卻沒(méi)有系統(tǒng)的解決，只是很籠統(tǒng)的規(guī)定了其所具有的權(quán)利和義務(wù)。隨著《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》的頒布施行，業(yè)主和業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的權(quán)利和義務(wù)得到更加詳細(xì)的確認(rèn)，這些問(wèn)題得到了法律法規(guī)的認(rèn)可和確定，然而實(shí)際運(yùn)行中的業(yè)主自治依然問(wèn)題百出。
　　 合肥市是目前我國(guó)城市中發(fā)展比較快的城市之一，合肥市業(yè)主自治的現(xiàn)狀，能客觀地反映我國(guó)

4、大城市業(yè)主自治的水平。所以針對(duì)合肥市業(yè)主自治狀態(tài)的調(diào)研意義重大，且調(diào)研樣本應(yīng)具有代表性，應(yīng)該選取本地有代表性的大開發(fā)商開發(fā)的小區(qū)和本地老的小區(qū)加以對(duì)比；選取口碑較好的物業(yè)小區(qū)和小區(qū)管理較差的小區(qū)加以對(duì)比。并隨機(jī)調(diào)研數(shù)家小區(qū)的業(yè)主自治狀態(tài)和業(yè)主的滿意度，以及一些較成熟的業(yè)主自治的小區(qū)的經(jīng)驗(yàn)的提取和總結(jié)。分別從小區(qū)業(yè)主自治的開展和住宅小區(qū)業(yè)主自治中存在的問(wèn)題入手分析業(yè)主自治過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題。
　　 業(yè)主自治首先是業(yè)主的建筑物區(qū)分所有

5、權(quán)保護(hù)，應(yīng)該分別從業(yè)主的專有權(quán)、業(yè)主的共有權(quán)、業(yè)主的成員權(quán)等方面入手尋找保護(hù)業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的方式。其次，從基層政府的指導(dǎo)與監(jiān)督著手，分別從基層政府組織的權(quán)利與制約、建立長(zhǎng)效機(jī)制促進(jìn)業(yè)主自治去解決問(wèn)題。第三，從對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督機(jī)制入手，分別從政府職能部門對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主為委員會(huì)的監(jiān)督、業(yè)主對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主為委員會(huì)的監(jiān)督和對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主為委員會(huì)的會(huì)議與財(cái)務(wù)公開機(jī)制的建立分析對(duì)業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的監(jiān)督勢(shì)在必行。第四，建立業(yè)主