房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中購房人優(yōu)先受償權(quán)研究.pdf

1、2002年最高人民法院出臺的《建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》（以下簡稱《批復(fù)》）是基于對《合同法》第二百八十六條適用的補(bǔ)充規(guī)定，《批復(fù)》第二條確立了支付全部或者大部分購房款的購房人優(yōu)先于建設(shè)工程價款受償?shù)臋?quán)利。房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，涉及利益主體復(fù)雜，有建設(shè)工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)人的擔(dān)保物權(quán)、購房人的購房債權(quán)以及一般債權(quán)等，既有物權(quán)又有債權(quán)，那么面對破產(chǎn)清算，如何安排這些利益主體的清償順位是至關(guān)重要的問題，尤其對于購房人是否可以根據(jù)《批復(fù)

2、》享有優(yōu)先受償權(quán)一直爭議頗多。從理論上來說，除非法律規(guī)定了此種優(yōu)先受償權(quán)，否則就不應(yīng)該具有優(yōu)于抵押權(quán)等擔(dān)保物權(quán)和一般債權(quán)的效力，因為如此將有違擔(dān)保物權(quán)的本旨和債權(quán)平等的原則。但是，從社會實踐的角度，購房人相對開發(fā)商、抵押權(quán)人等處于弱勢的地位，似乎有建立此種優(yōu)先受償權(quán)的必要。
　　《批復(fù)》第二條的立法初衷是為了保障購房人的生存權(quán)，希望居者有其屋，符合相關(guān)法律政策的要求，具有一定的合理性，但是優(yōu)先權(quán)的設(shè)定必須經(jīng)過法律的直接規(guī)定，司法解

3、釋是不能單獨創(chuàng)設(shè)的，加之該條規(guī)則在適用上的抽象模糊，欠缺公示配套制度，導(dǎo)致的結(jié)果就是在破產(chǎn)實踐中對享有優(yōu)先受償權(quán)的購房人范圍不斷的擴(kuò)張，甚至尋找各種途徑將購房人權(quán)利排在其他債權(quán)之前受償，這種“超級優(yōu)先權(quán)”的定位，引發(fā)了其他破產(chǎn)債權(quán)人的極大爭議，尤其對于金融機(jī)構(gòu)而言。因此，必須通過法律明確該種優(yōu)先受償權(quán)，將其定性為法定擔(dān)保物權(quán)，同時對《批復(fù)》確立的規(guī)則具體化（即購買用于居住、其名下再沒有可供用于居住的房屋且已支付超過50％購房款的個人消費