基于特征價(jià)格模型的住房價(jià)格測(cè)算方法及其應(yīng)用——以青島和武漢為例.pdf

1、住宅作為房地產(chǎn)行業(yè)中的重要房產(chǎn)類型，與人們的生活息息相關(guān)。近十年來，城市住房價(jià)格，特別是一線城市住房價(jià)格出現(xiàn)持續(xù)大幅上漲，是我國住房市場(chǎng)中讓人感受最為深刻的現(xiàn)象之一。不過，與消費(fèi)者感受不同的是，部分機(jī)構(gòu)發(fā)布的住房價(jià)格指數(shù)相對(duì)溫和。對(duì)于這種價(jià)格“失真”現(xiàn)象，我們不禁想問，應(yīng)該如何科學(xué)合理地測(cè)算住房價(jià)格？影響住房價(jià)格變動(dòng)的因素有哪些？應(yīng)該如何為消費(fèi)者的購房決策提供科學(xué)的指導(dǎo)而避免消費(fèi)者陷入盲目消費(fèi)的境地？基于此，本文的研究重點(diǎn)是:尋找科學(xué)合

2、理的測(cè)算住房價(jià)格的方法，建立實(shí)證分析模型，分析青島新建住房和武漢二手住房價(jià)格的主要影響因素以及影響權(quán)重。
　　本文將國內(nèi)外特征價(jià)格模型的理論研究與實(shí)證分析相結(jié)合，基于數(shù)據(jù)的可得性，對(duì)特征變量進(jìn)行了選擇，剔除不合理變量，保留顯著性較強(qiáng)的變量，從建筑特征、鄰里特征、區(qū)位特征等方面對(duì)影響住房價(jià)格的因素進(jìn)行了實(shí)證研究，得出了建筑面積、室廳數(shù)量、教育設(shè)施、文化設(shè)施、距離CBD距離、距離市中心距離等主要變量是影響房價(jià)的主要因素，并在此基礎(chǔ)上和

3、已有的房價(jià)信息進(jìn)行比較，測(cè)算當(dāng)前特征價(jià)格模型的準(zhǔn)確性，并為建立住房價(jià)格指數(shù)測(cè)算軟件提供了一種可能。
　　具體來說本文主要從以下四個(gè)方面展開研究:
　　第一，系統(tǒng)全面梳理了住房價(jià)格指數(shù)的測(cè)算方法，理清了各種方法之間的邏輯關(guān)系，特別是不同方法的優(yōu)缺點(diǎn)及其實(shí)用性。同時(shí)，還探索性地指出了住房價(jià)格指數(shù)構(gòu)建的普適性原則。對(duì)國內(nèi)外常用的幾種房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的數(shù)據(jù)類型、編制方法、理論基礎(chǔ)、優(yōu)缺點(diǎn)以及實(shí)際應(yīng)用領(lǐng)域進(jìn)行了梳理，為相關(guān)機(jī)構(gòu)以及房地產(chǎn)

4、企業(yè)開展住房價(jià)格指數(shù)的編制工作以及指數(shù)的實(shí)際應(yīng)用提供了科學(xué)參考依據(jù)。
　　第二，根據(jù)青島市的具體情況，搜集到了青島市主城區(qū)3695組微觀數(shù)據(jù)，實(shí)際分析了青島住房價(jià)格的主要影響因素，并在此基礎(chǔ)上與已有價(jià)格指數(shù)進(jìn)行比較，對(duì)比驗(yàn)證文章指數(shù)構(gòu)建的科學(xué)性。
　　第三，運(yùn)用小樣本數(shù)據(jù)，實(shí)證分析了武漢市二手房住房價(jià)格的主要影響因素，并分析了函數(shù)形式選擇的過程和依據(jù)。
　　第四，通過住房價(jià)格指數(shù)構(gòu)建的理論分析，以及青島、武漢的實(shí)證分析