城市住房?jī)r(jià)格時(shí)空模型分析——以典型城市湖北省黃石市為例.pdf

1、住房是社會(huì)關(guān)注度最高的熱點(diǎn)問(wèn)題之一。住房?jī)r(jià)格受宏觀經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)供需、國(guó)家政策等因素影響，也與地理區(qū)位、住房特征等微觀因素密切相關(guān)。城市住房?jī)r(jià)格的分析、預(yù)測(cè)對(duì)于住房保障、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市規(guī)劃具有重要的意義。本文嘗試從地理區(qū)位的角度，使用并擴(kuò)展地理加權(quán)回歸方法，探索典型城市住房?jī)r(jià)格的時(shí)空分布特征及變化規(guī)律。
　　選擇湖北省黃石市作為研究區(qū)。該市地形較為復(fù)雜、土地稀缺，屬于資源型組團(tuán)城市，處于轉(zhuǎn)型期，具有典型性和代表性。收集整理2007

2、至2012年全市新建商品住房的位置、住宅特征和銷售價(jià)格等數(shù)據(jù)，建立地理空間數(shù)據(jù)庫(kù)。通過(guò)GIS探索性空間數(shù)據(jù)分析，歸納城市住房?jī)r(jià)格時(shí)空分布特征，及影響住房?jī)r(jià)格的關(guān)鍵因素。構(gòu)建地理加權(quán)回歸和時(shí)空加權(quán)回歸模型，定量分析住房?jī)r(jià)格的區(qū)位特征和時(shí)空分異規(guī)律。進(jìn)而采用時(shí)空窗口概念和局部線性擬合方法，嘗試對(duì)地理加權(quán)回歸和時(shí)空加權(quán)回歸模型進(jìn)行擴(kuò)展，提高模型擬合精度。本文主要發(fā)現(xiàn)如下：
　　(1)研究區(qū)住房?jī)r(jià)格具有顯著的空間和時(shí)間分布格局，與小區(qū)等級(jí)

3、、容積率、綠化率、樓棟總層數(shù)、銷售年份、距區(qū)域中心距離等指標(biāo)的相關(guān)性在片區(qū)尺度上較為顯著；土地價(jià)格對(duì)住房?jī)r(jià)格影響不明顯；因土地稀缺，容積率與住房?jī)r(jià)格具有顯著的正相關(guān)性；水體眾多，受工業(yè)影響污染嚴(yán)重，離水域較近區(qū)域居住的適宜性不夠明顯。
　　(2)案例分析表明：地理加權(quán)回歸模型能較準(zhǔn)確地反映住房?jī)r(jià)格的區(qū)位變化特征；與常規(guī)線性回歸模型相比，校正擬合度由0.48提高到0.82，房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)誤差由平均18.3％降低到8.4%；模型提供了系列空

4、間連續(xù)的殘差分布和回歸系數(shù)，對(duì)系數(shù)的空間分布的解釋具有實(shí)際意義。區(qū)別于地理加權(quán)回歸模型中將時(shí)間作為解釋變量，時(shí)空加權(quán)回歸模型針對(duì)樣本數(shù)據(jù)的時(shí)空異質(zhì)性特點(diǎn)，構(gòu)造時(shí)空權(quán)重矩陣，使模型的校正擬合度進(jìn)一步提升到0.87。
　　(3)模型擴(kuò)展實(shí)驗(yàn)表明：引入“時(shí)空窗口”概念，兼顧了空間依賴性和空間異質(zhì)性，能有效處理時(shí)空自相關(guān)特征，對(duì)地理加權(quán)回歸和時(shí)空加權(quán)回歸進(jìn)行改進(jìn)，模型殘差有明顯下降，擬合度均進(jìn)一步提升；利用局部線性地理加權(quán)回歸模型糾正邊界

5、效應(yīng)造成的估計(jì)誤差，能實(shí)現(xiàn)系數(shù)函數(shù)和誤差方差的無(wú)偏估計(jì)，提高模型的擬合精度。
　　本文主要結(jié)論和創(chuàng)新點(diǎn)如下：
　　(1)時(shí)空數(shù)據(jù)探索性分析是歸納城市住房?jī)r(jià)格空間格局的有效手段，能較為全面地把握住房?jī)r(jià)格的整體特征和片區(qū)特征；論文運(yùn)用系列探索性分析方法，較好地解決了住房?jī)r(jià)格模型構(gòu)建中的因子選擇、區(qū)域劃分、模型適用性判斷等關(guān)鍵問(wèn)題，可為類似城市的住房?jī)r(jià)格模型構(gòu)建提供方法和思路方面的借鑒。
　　(2)針對(duì)資源型組團(tuán)等形態(tài)較為復(fù)

6、雜的城市，以樓棟為單位選取樣本，地理加權(quán)回歸、時(shí)空加權(quán)回歸及相關(guān)改進(jìn)模型，均適用于此類城市住房?jī)r(jià)格建模，能較準(zhǔn)確地解釋房?jī)r(jià)時(shí)空變化規(guī)律。論文所歸納的住房?jī)r(jià)格時(shí)空分布規(guī)律對(duì)于類似城市，房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)和城市管理具有一定的借鑒意義。
　　(3)針對(duì)城市住房?jī)r(jià)格樣本數(shù)據(jù)時(shí)空自相關(guān)性和邊界估值失真問(wèn)題，分別引入時(shí)空窗口和局部線性方法對(duì)模型進(jìn)行改進(jìn)，能進(jìn)一步改善模型性能，具有一定的理論價(jià)值。
　　總體上，把握城市基本形態(tài)，確定合理的城市組團(tuán)邊