房地產(chǎn)泡沫測(cè)度及其影響因素分析——以廣西重點(diǎn)城市為例.pdf

1、自1998年全面深化住房制度改革以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了十多年的快速發(fā)展。各地掀起房地產(chǎn)投資熱浪，持續(xù)升溫的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)超普通民眾的支付能力。房地產(chǎn)過(guò)熱現(xiàn)象一度引起各界關(guān)于房?jī)r(jià)泡沫太大抑或中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格還有上漲空間的爭(zhēng)論。然而，隨著2014年我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入結(jié)構(gòu)調(diào)整期以來(lái)，一、二線城市與三、四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了分化加劇的現(xiàn)象。相比一線城市依舊火爆的樓市場(chǎng)面，三、四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存高企、量?jī)r(jià)齊下、市場(chǎng)恢復(fù)乏力，這進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)供過(guò)于求

2、泡沫化風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。因此全面了解三、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況并進(jìn)一步研究其泡沫問(wèn)題，對(duì)推進(jìn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。
　　本文首先在綜述國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)泡沫理論與影響因素的基礎(chǔ)上，總結(jié)出文中對(duì)房地產(chǎn)泡沫的基本概念;其次，以相關(guān)理論為依據(jù)，從城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平、金融市場(chǎng)發(fā)達(dá)程度綜合考察選取6個(gè)代理指標(biāo)作為聚類因子，對(duì)廣西14個(gè)城市進(jìn)行聚類，在此基礎(chǔ)上選出了綜合實(shí)力最強(qiáng)的四個(gè)重點(diǎn)城市，并從房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)價(jià)格

3、以及需求等三個(gè)方面對(duì)選定重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況進(jìn)行了詳致分析;再次，在分別計(jì)算反映房地產(chǎn)泡沫程度的四項(xiàng)指標(biāo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/全社會(huì)固定資產(chǎn)投資、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率/實(shí)際GDP增長(zhǎng)率、施工面積/竣工面積、房?jī)r(jià)收入比的數(shù)值的基礎(chǔ)上，利用因子分析法確定四項(xiàng)指標(biāo)的權(quán)重，從而綜合測(cè)度出1998-2014年間四個(gè)城市的房地產(chǎn)泡沫程度。研究結(jié)論顯示，白2007年起四市的泡沫度均開(kāi)始觸頂安全警戒線;然后，利用灰度關(guān)聯(lián)分析法對(duì)四個(gè)重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)泡沫影響因素