物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約責(zé)任研究.pdf

1、2010年第二次全國經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)結(jié)果顯示:我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)營業(yè)收入首次超過了娛樂、旅游等傳統(tǒng)優(yōu)勢服務(wù)行業(yè)。伴隨著物業(yè)服務(wù)業(yè)的飛速發(fā)展,物業(yè)服務(wù)糾紛也日趨凸顯。由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間信息以及經(jīng)濟(jì)實(shí)力的嚴(yán)重不平衡,物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約責(zé)任問題成為了物業(yè)服務(wù)糾紛中最復(fù)雜、也是最難判定的一個焦點(diǎn)。為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營行為,緩和其與業(yè)主之間的矛盾,2003年國務(wù)院頒行了《物業(yè)管理?xiàng)l例》。之后為了進(jìn)一步明確物業(yè)服務(wù)的權(quán)責(zé)關(guān)系,面對物業(yè)服務(wù)糾

2、紛日益增多且日趨復(fù)雜的情況,2007年8月,國務(wù)院修訂了《物業(yè)管理?xiàng)l例》,對物業(yè)服務(wù)關(guān)系、業(yè)主大會的責(zé)任等都作了新的界定。2009年5月最高院發(fā)布了《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》,各地方政府也相繼頒布了有關(guān)調(diào)整物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主法律關(guān)系的法規(guī),都旨在更加有效地規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場的運(yùn)行。但是在物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約責(zé)任的規(guī)范方面仍存在著諸多的問題與不足,如在物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約訴訟中,業(yè)主大會與業(yè)主委員會是否可

3、以以自己的名義代表小區(qū)全體業(yè)主提起訴訟?物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)到底該如何看待?如何界定物業(yè)服企業(yè)安保責(zé)任的界限?如何看待業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間有關(guān)車輛保管的約定?等等;正是在這樣的一個大背景下,本文選取了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約責(zé)任作為研究對象,攫取其中在理論與實(shí)務(wù)中爭議比較多的問題重點(diǎn)討論,以期能對相關(guān)問題的解決提出一些方案。
　　本文除引言外主要分為四個部分,約2.4萬字。
　　第一部分主要是通過對物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約責(zé)任的法律特征、

4、構(gòu)成要件以及物業(yè)服務(wù)合同的相關(guān)理論等進(jìn)行闡述,概述了物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約責(zé)任的基礎(chǔ)理論。
　　第二部分分析了物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約責(zé)任的相對訴訟主體。業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會及非業(yè)主使用人四者在物業(yè)糾紛訴訟中的訴訟主體資格歷來是物業(yè)服務(wù)糾紛案例中討論的焦點(diǎn)。這一部分通過分析四者的法律地位以及四者是否能作為正當(dāng)當(dāng)事人的法理基礎(chǔ),闡述了在物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約責(zé)任糾紛訴訟實(shí)務(wù)中如何認(rèn)定它們的主體資格。
　　第三部分是對物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約責(zé)任的類

5、型化研究。本部分也是本文的核心部分。通過對物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約情形進(jìn)行細(xì)化,本部分挑選了實(shí)踐中最有爭議、也是最難判定的四種違約情形進(jìn)行仔細(xì)分析研究,明確了在這四種情形下物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約責(zé)任如何界定。
　　第四部分是我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約的預(yù)防。通過對美國、日本等國外發(fā)達(dá)國家物業(yè)服務(wù)制度的介紹,闡述了我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約責(zé)任的不足與預(yù)防。
　　本文從物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約責(zé)任的基礎(chǔ)理論入筆,對物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約訴訟的主體、違