J房地產(chǎn)集團(tuán)夾層融資外部審計風(fēng)險研究.pdf

1、夾層融資指在風(fēng)險和回報方面介于優(yōu)先債務(wù)和股本融資之間的一種融資形式。與普通融資方式相比，夾層融資更具靈活性，且實(shí)現(xiàn)方式多種多樣。企業(yè)通過夾層融資方式進(jìn)行融資，不僅可以獲得借款，還可達(dá)到降低資產(chǎn)負(fù)債率、美化財務(wù)報表的目的。近年來，我國對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控力度不斷加大，房地產(chǎn)企業(yè)向銀行進(jìn)行貸款的難度越來越高，致使大量房地產(chǎn)企業(yè)紛紛通過夾層融資方式中的“明股實(shí)債”模式進(jìn)行融資，為市場的穩(wěn)定性埋下風(fēng)險隱患，也對傳統(tǒng)審計方法提出挑戰(zhàn)。
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2、13年葛洲壩房地產(chǎn)借助股權(quán)信托融資實(shí)現(xiàn)“明股實(shí)債”，沒有得到審計師的充分關(guān)注，致使事務(wù)所本身遭到各方質(zhì)疑。2015年1月J房地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)生債務(wù)違約后被查出公司于2013年度簽訂的“明股實(shí)債”協(xié)議觸發(fā)強(qiáng)制性提前還款條款，公司未能如期還款，從而引發(fā)一系列債務(wù)違約，給企業(yè)和投資者造成巨大損失。然而，P會計師事務(wù)所在審計J房地產(chǎn)集團(tuán)2013年度報表時卻對報表存在“明股實(shí)債”分類錯誤的情況下發(fā)表了標(biāo)準(zhǔn)無保留的審計意見。隨著J房地產(chǎn)集團(tuán)債務(wù)危機(jī)的惡化

3、，P會計師事務(wù)所也面臨巨額的賠償和行政處罰。
　　縱觀近幾年發(fā)生的房地產(chǎn)企業(yè)夾層融資審計失敗的案例，傳統(tǒng)的審計方法未能從根本上防范房地產(chǎn)企業(yè)夾層融資審計風(fēng)險。究其根本，并不是傳統(tǒng)的審計方法無效，而是由于注冊會計師沒有根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)以及夾層融資所獨(dú)有的風(fēng)險特征制定審計程序，導(dǎo)致審計人員不能有效地防范房地產(chǎn)企業(yè)夾層融資帶來的審計風(fēng)險。
　　那么，會計師事務(wù)所該如何防范房地產(chǎn)企業(yè)夾層融資的審計風(fēng)險，降低審計失敗的可能？現(xiàn)階段

4、，我國會計準(zhǔn)則中對金融負(fù)債和權(quán)益工具的劃分方法不夠細(xì)化，中國注冊會計師協(xié)會尚未推出關(guān)于夾層融資的審計指導(dǎo)性意見，外部監(jiān)管方面也缺乏針對夾層融資的法律法規(guī)。與此同時，國內(nèi)外研究房地產(chǎn)行業(yè)和夾層融資的文獻(xiàn)不少，探討審計風(fēng)險防范措施的文獻(xiàn)也數(shù)不勝數(shù)，但是將我國房地產(chǎn)企業(yè)和夾層融資特有的審計風(fēng)險點(diǎn)相結(jié)合的研究卻屈指可數(shù)。在此情形下，為了有效降低房地產(chǎn)企業(yè)采用夾層融資方式給會計師事務(wù)所帶來的審計風(fēng)險，針對房地產(chǎn)企業(yè)夾層融資審計風(fēng)險的研究十分必要。

5、
　　本文基于優(yōu)序融資理論、控制權(quán)理論、金融抑制理論和審計風(fēng)險模型，參考了最近幾年大量關(guān)于房地產(chǎn)夾層融資與審計風(fēng)險的國內(nèi)外文獻(xiàn)以及最新的權(quán)威性較強(qiáng)的法律法規(guī)，選取J房地產(chǎn)集團(tuán)夾層融資審計為研究案例，詳細(xì)分析了會計師事務(wù)所在對夾層融資這種創(chuàng)新型融資方式進(jìn)行審計時通常會存在的一些問題，進(jìn)一步研究導(dǎo)致這些問題的成因，并針對房地產(chǎn)企業(yè)夾層融資審計風(fēng)險提出相應(yīng)的防范建議。
　　首先，本文對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了簡單地介紹，認(rèn)為我國房地產(chǎn)行業(yè)

6、具有較強(qiáng)的區(qū)域性、投資周期性長且風(fēng)險高以及對宏觀政策和資金成本敏感等特點(diǎn)。同時，通過對房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀分析后，發(fā)現(xiàn)當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面存在融資規(guī)模大、融資難、融資渠道單一以及償債壓力大等問題。而正是由于房地產(chǎn)行業(yè)的這些特殊性和融資問題，使得夾層融資創(chuàng)新模式在房地產(chǎn)企業(yè)中快速發(fā)展，而這同時也引發(fā)了新型審計風(fēng)險——夾層融資審計風(fēng)險。
　　其次，本文通過對J房地產(chǎn)集團(tuán)的基本概況、經(jīng)營現(xiàn)狀和資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)J房地產(chǎn)集團(tuán)是一

7、家典型的房地產(chǎn)企業(yè)。公司經(jīng)過近20年的發(fā)展，組織構(gòu)架穩(wěn)定，但近幾年受房地產(chǎn)政策調(diào)控的影響較大，經(jīng)營狀況日趨惡化。由于前幾年公司發(fā)展速度較快，開拓大量項目后急需資金進(jìn)行后續(xù)建設(shè)。而因?yàn)楣颈旧碣Y產(chǎn)負(fù)債率較高造成融資受限，資產(chǎn)中多為難以變現(xiàn)的存貨，故公司于2013年度借助夾層融資進(jìn)行融資。而P會計師事務(wù)所在J集團(tuán)2013年報審計中卻未發(fā)現(xiàn)被審計單位的夾層融資，致使審計報告存在錯誤。
　　再次，本文對J房地產(chǎn)集團(tuán)夾層融資審計案例進(jìn)一步研

8、究，發(fā)現(xiàn)P會計師事務(wù)所夾層融資審計失敗的成因既有房地產(chǎn)行業(yè)特有的審計風(fēng)險，也有一般性的審計風(fēng)險，還存在夾層融資方式中隱含的新型審計風(fēng)險因素。具體來看，房地產(chǎn)行業(yè)特有的審計風(fēng)險源于房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量大導(dǎo)致外部融資多元化且復(fù)雜化、項目周期長易致投融資出現(xiàn)問題、項目建設(shè)分散且涉及大量流動資金;一般性的審計風(fēng)險源于審計人員計劃階段缺乏應(yīng)有關(guān)注、對審計程序的不恰當(dāng)執(zhí)行、質(zhì)量符合不到位;夾層融資審計風(fēng)險源于夾層融資本身的隱蔽性、外界對“明股實(shí)債”

9、界定模糊以及監(jiān)管存在漏洞。
　　最后，在此基礎(chǔ)上本文提出防范房地產(chǎn)企業(yè)夾層融資審計風(fēng)險的對策建議。一方面，對于房地產(chǎn)行業(yè)一般性審計風(fēng)險，建議會計師事務(wù)所提升對房地產(chǎn)行業(yè)外部環(huán)境的了解、根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)制定審計程序、強(qiáng)化審計人員專業(yè)勝任能力和健全會計師事務(wù)所審計質(zhì)量控制體系。另一方面，對于夾層融資審計風(fēng)險，建議事務(wù)所審計人員加強(qiáng)對新型融資工具經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)的關(guān)注、透徹了解融資款項的用途和償付、重視函證程序和分析程序并考慮是否深度挖掘和充