海印股份資產(chǎn)證券化的動(dòng)因及效果分析.pdf

1、中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資長(zhǎng)期以來(lái)一直受到籌資渠道單一的困擾，尤其是對(duì)銀行貸款的依賴程度遠(yuǎn)超國(guó)際普遍水準(zhǔn)，這給中國(guó)的金融體系帶來(lái)了潛在隱患。另一方面，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)投資門檻較一般證券投資而言更高，中小投資者無(wú)法進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致場(chǎng)內(nèi)資金供需呈現(xiàn)極度不均衡的狀態(tài)。對(duì)于商業(yè)物業(yè)企業(yè)而言，由于其資金需求高、回報(bào)期較長(zhǎng)等屬性，使得它需要有更高水平的資本運(yùn)作能力來(lái)進(jìn)行融資。但是在實(shí)際融資操作中，商業(yè)物業(yè)企業(yè)的資金主要來(lái)自銀行貸款，這種融資模式很難滿足

2、其長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的需要，對(duì)于融資方式的革新迫在眉睫。資產(chǎn)證券化正是順應(yīng)了這種發(fā)展潮流而產(chǎn)生的，它本身得到了政府政策的大力支持。資產(chǎn)證券化在降低資本成本、加強(qiáng)產(chǎn)品流動(dòng)性和改善企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)等方面能夠發(fā)揮一定功效，同時(shí)也是響應(yīng)國(guó)家金融創(chuàng)新的具體舉措。
　　本文選擇國(guó)內(nèi)首家將商業(yè)物業(yè)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的海印股份專項(xiàng)計(jì)劃為研究對(duì)象，從融資動(dòng)因、主要風(fēng)險(xiǎn)及防范措施和融資效果三個(gè)方面進(jìn)行分析。同時(shí)著重對(duì)專項(xiàng)計(jì)劃的關(guān)鍵環(huán)節(jié):能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的基礎(chǔ)資產(chǎn)、增信

3、手段、風(fēng)險(xiǎn)隔離措施等進(jìn)行分析，歸納出結(jié)論與啟示，希望能夠?yàn)槿蘸笊虡I(yè)物業(yè)企業(yè)實(shí)施資產(chǎn)證券化操作提供參考。
　　本文共分為五個(gè)章節(jié):
　　第一章介紹了本文的研究背景和意義，同時(shí)通過(guò)梳理學(xué)者們的研究文獻(xiàn)，指出現(xiàn)有研究的關(guān)注重點(diǎn)是資產(chǎn)證券化的動(dòng)因、績(jī)效以及融資模式的選取等。然而，這些研究對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的指導(dǎo)作用不高。
　　第二章為理論介紹部分，重點(diǎn)針對(duì)資產(chǎn)證券化的定義、參與主體及一般流程進(jìn)行梳理和歸納，并提出實(shí)施資產(chǎn)證券化的

4、理論基礎(chǔ)。
　　第三章是案例介紹，通過(guò)搜集各種與海印股份專項(xiàng)計(jì)劃有關(guān)的數(shù)據(jù)，本文從海印股份的簡(jiǎn)介入手，分別介紹了專項(xiàng)計(jì)劃參與各方情況、專項(xiàng)計(jì)劃交易結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流情況以及專項(xiàng)計(jì)劃產(chǎn)品運(yùn)作情況，同時(shí)歸納總結(jié)出海印股份專項(xiàng)計(jì)劃具有可以產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的基礎(chǔ)資產(chǎn)、破產(chǎn)隔離不徹底、采用了多手段信用增級(jí)方式以及擁有出色計(jì)劃管理團(tuán)隊(duì)等四大特點(diǎn)。
　　第四章是案例分析，本章詳盡闡述了海印股份實(shí)施此次專項(xiàng)計(jì)劃的動(dòng)因、主要風(fēng)險(xiǎn)和發(fā)行

5、績(jī)效。
　　第五章為案例結(jié)論和啟示，這一部分的內(nèi)容重點(diǎn)介紹了海印股份進(jìn)行資產(chǎn)證券化的優(yōu)勢(shì)以及在案例推廣方面存在的不足，即以未來(lái)租金收入作為償付基礎(chǔ)的資產(chǎn)證券化模式并不能廣泛適用。同時(shí)希望其他房地產(chǎn)企業(yè)能夠借鑒此次專項(xiàng)計(jì)劃的設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)，以便在未來(lái)更好地執(zhí)行資產(chǎn)證券化操作。
　　在本案例中不難看出，海印股份將其預(yù)期未來(lái)租金收入質(zhì)押給為資產(chǎn)證券化操作設(shè)立的大業(yè)信托，從而成功獲得15億元貨幣資金的做法可謂一次成功的資產(chǎn)證券化融資行為。

6、然而在該資產(chǎn)證券化實(shí)際操作中，由于我國(guó)資產(chǎn)證券化的法理基礎(chǔ)并不完善，海印股份無(wú)法將未取得所有權(quán)的商業(yè)地產(chǎn)實(shí)行真正地出售，從而導(dǎo)致了此次資產(chǎn)證券化沒(méi)有實(shí)現(xiàn)真正意義上的風(fēng)險(xiǎn)隔離，這也使得海印股份不得不對(duì)這一部分的未隔離風(fēng)險(xiǎn)給予利率補(bǔ)償，這在一定程度上增加了其資本成本。不過(guò)必須看到的是，雖然海印股份此次資產(chǎn)證券化融資與同期限同資質(zhì)債券相比利率較高，但這是為了補(bǔ)償此次支持計(jì)劃產(chǎn)品較差的流動(dòng)性。因此，通過(guò)計(jì)算實(shí)際內(nèi)部報(bào)酬率可知，海印股份此次專項(xiàng)計(jì)