物業(yè)專項(xiàng)維修基金法律問題研究.pdf

1、物業(yè)管理作為一種新興的行業(yè)和新型的房屋管理模式,在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下,已呈現(xiàn)出強(qiáng)大的生命力與發(fā)展勢(shì)頭。但隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展和物業(yè)管理的深入開展以及業(yè)主法律維權(quán)意識(shí)的增強(qiáng),物業(yè)管理有關(guān)方面立法滯后、缺乏必要規(guī)范,法律制度不完善等問題也日顯突出。實(shí)踐中出現(xiàn)了大量糾紛,有關(guān)物業(yè)管理問題的投訴呈逐年上升的趨勢(shì)。業(yè)主與物業(yè)公司之間的有關(guān)物業(yè)收費(fèi)糾紛、業(yè)主財(cái)物丟失的賠償糾紛、物業(yè)保安糾紛等等,其中較為突出的問題之一就是物業(yè)專項(xiàng)維修基金

2、糾紛。隨著人們法律意識(shí)的增強(qiáng)和消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變,業(yè)主對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修基金的關(guān)注程度也越來越高。實(shí)踐中,業(yè)主對(duì)于物業(yè)專項(xiàng)維修基金認(rèn)識(shí)不清,對(duì)有關(guān)法律規(guī)定不了解,也是我國(guó)物業(yè)專項(xiàng)維修基金管理混亂的原因之一。大多數(shù)業(yè)主對(duì)已經(jīng)在購房時(shí)一次性交納的物業(yè)專項(xiàng)維修基金具體情況并不是很清楚,如這部分資金是用來做什么的,什么時(shí)候可以使用,以及使用情況等不知情;物業(yè)服務(wù)企業(yè)賬目不清,不按時(shí)公布賬目,將收取的這部分維修費(fèi)據(jù)為公司己有,挪作他用,此類事件屢屢發(fā)生,尤

3、其是有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)在終止物業(yè)服務(wù)時(shí),往往會(huì)席卷物業(yè)專項(xiàng)維修基金而去,給業(yè)主帶來極大的損失。由業(yè)主交納業(yè)主所有的這部分資金,作為其所有權(quán)主體,卻并不清楚這部分資金的性質(zhì)、管理、使用等等有關(guān)基本的法律規(guī)定。甚至有些業(yè)主不清楚這部分資金設(shè)立的目的和意義,對(duì)交繳物業(yè)專項(xiàng)維修基金存在著抵觸心理而拒交。所以本文從物業(yè)專項(xiàng)維修基金的概念、性質(zhì)、設(shè)立意義及法理依據(jù)等問題出發(fā),從我國(guó)現(xiàn)行物業(yè)專項(xiàng)維修基金的有關(guān)法律規(guī)定及實(shí)踐中存在的問題入手,旨在提高業(yè)主

4、對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修基金的認(rèn)識(shí),樹立正確的消費(fèi)觀念,提出實(shí)踐中存在的問題及相應(yīng)的解決對(duì)策。由于目前我國(guó)物業(yè)專項(xiàng)維修基金制度相關(guān)法律規(guī)定及配套的實(shí)施細(xì)則尚不夠健全,所以在物業(yè)專項(xiàng)維修基金的收取、管理、使用等方面存在著許多問題。本文主要以物業(yè)專項(xiàng)維修基金實(shí)踐中存在的問題為主線,從物業(yè)專項(xiàng)維修基金的基本理論開始談起,找出原因,提出解決建議。
　　本研究分為四個(gè)部分：第一部分，物業(yè)專項(xiàng)維修基金的學(xué)理分析。包括對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修基金定義界定,物業(yè)專項(xiàng)

5、維修基金的性質(zhì)及物業(yè)專項(xiàng)維修基金與幾個(gè)相似概念的區(qū)別。首先從物業(yè)專項(xiàng)維修基金定義界定入手,在國(guó)內(nèi)存在的眾多的不同稱謂中,筆者提出自己觀點(diǎn),認(rèn)為“物業(yè)專項(xiàng)維修基金”的稱謂更為合理;其次確定我國(guó)物業(yè)專項(xiàng)維修基金的性質(zhì),明確其所有權(quán)歸屬;然后將物業(yè)專項(xiàng)維修基金同相似幾個(gè)概念進(jìn)行比較。第二部分，物業(yè)專項(xiàng)維修基金設(shè)立意義及其法理依據(jù)。從建筑物區(qū)分所有權(quán)的角度出發(fā),分析物業(yè)專項(xiàng)維修基金的基本法理依據(jù),也為后面文中所提及的一些觀點(diǎn)作好理論基礎(chǔ)的鋪墊。

6、根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定,建筑物區(qū)分所有權(quán)是指業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán),對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。物業(yè)專項(xiàng)維修基金性質(zhì)、使用、管理等相關(guān)問題的規(guī)定都是基于建筑物區(qū)分所有權(quán)的基本理論進(jìn)行設(shè)置。第三部分，我國(guó)物業(yè)管理實(shí)踐中物業(yè)專項(xiàng)維修基金存在的問題。主要是從立法體例、主體意識(shí)、管理體制等方面提出在物業(yè)專項(xiàng)維修基金的交繳、管理、使用、續(xù)籌中存在的實(shí)際問題。第四部分，完善我國(guó)物業(yè)專項(xiàng)維修基金的法律思